안녕하세요. 캡틴튼튼입니다.
작년부터 나왔던 정부의 주요 대책들
(6.27 금융 대출 규제, 9.7 수도권 주택공급대책, 10.15 규제지역 확대 및 금융 강화, 8.3 세제개편안 등)로 인해서
수도권 내 전세 품귀현상이 나타나고 있다는 것을 기사를 통해 많이 접하고 있습니다.
그런데 최근 저는 낯선 경험을 하였습니다.
서울 및 수도권 전체적으로 전세 매물양이 절대적으로 부족한데,
막상 내놓은 우리 집은 보러 오는 사람조차 없다는 것입니다.
처음에는 여름이니까, 계절적 비수기니까, 휴가철이니까
조금만 기다리면 세입자 구하겠지 생각했습니다.
그러나 보러오려는 손님도 취소하고,
본 손님도 적극적이지 않다는 사실을 확인하고
적극적으로 세입자를 구해보았는데요.
그.러.나.
사방팔방 백방으로 부동산을 두드려도 연락이 없다는 사실!!!
월부 게시판에서도 이런 사실을 확인할 수 있었었는데요.
전세는 없는데 왜 내 전세는 나가지 않을까를
현재의 임대차 시장을 나름 판단해 보았습니다.
1. 계약갱신청구권으로 인한 ‘기존 임차인 이동 중단’
전세 매물이 줄어든 계기는 기존 세입자들이 움직이지 않기 때문입니다.
갱신권 사용 및 재계약으로
상당수의 갱신 완료된 세입자도 재계약을 통해
기존 집에 그대로 거주하는 비율이 매우 높아졌습니다.
임차인이 이사를 가고 다음 전세 수요자가 생기고 매물도 순환되어야 하는데
시장 전체적으로 이동 자체가 사라지면서 신규로 집을 보러 다니는 수요 자체가 급감하고 있었습니다.
2. 전세자금대출 규제 및 금리 부담으로 인한 수요 위축
전세를 얻으려는 사람들의 ‘자금 조달 능력’이 꺾인 상황입니다.
가계부채 관리 정책 및 스트레스 DSR 적용으로
전세자금대출 한도가 줄어들거나 대출 조건 자체가 까다로워졌습니다.
전세가 귀해 전세보증금을 올려 이사를 해야하는 세입자들이
대출이 제한됨에 따라 계획을 포기하거나
현 상태 유지나 월세 또는 반전세로 전환하는 경우가 나타나게 되면서
전세를 구하는 손님이 적어지는 현상이 생기고 있습니다.
3. 임대인과 임차인의 가격 눈높이 격차
시장에 전세 매물 수가 워난 적다보니
임대인은 전세매물이 적다는 사실에 전세 호가를 높게 유지하거나
이전 최고가 거래 수준으로 매물을 올립니다.
그러나 대출 한도가 깎인 임차인은
감당할 수 있는 전세보증금의 범위는 그대로이거나 오히려 낮아지는 경우도 있습니다.
게다가 부동산에서는 임차인이 받아들일 수 있는 전세가와 차이가 많이 나다 보니
손님에게도 해당 매물을 적극저으로 브리핑하거나 보여주지 않는 경우도 생기게 되었습니다.
4. 월세, 반전세 선호 현상으로 전세 수요 약화 및 매수세로 전환
높은 보증금의 리스크 회피와 전세대출 규제가 강화되는 분위기에
세입자들의 선호가 보증금을 낮추고
월세를 내는 쪽으로 옮겨가는 것을 느낄 수 있었습니다.
시장 전체적으로 임차 수요가 순수 전체를 찾는 비중이 낮아지고
월세나 반전세 수요가 생겨나고 있는 것입니다.
전세가의 상승의 피로감으로 전세로 살던 이들 중
여유가 되는 사람들은 이 참에 매수하자라는 생각으로
매수세로 전환하는 경우도 더러 보였습니다.
5. 입지 및 단지별 양극화
서울 및 수도권 전체 매물 부족이라는 상황에
지역 및 단지에 따른 쏠림 현상이 심합니다.
학군지, 대단지, 역세권, 신축 등 임차인이 선호하는 확실한 요소가 없다면
전세 매물이 부족하다하더라도 소화되지 않는 모습이 나타납니다.
나홀로 단지, 입지가 다소 불리한 단지, 연식이 오래되거나 비선호 요소가 함께 있는 단지 등
시장에서 소외되는 분위기가 있어 선호도의 양극화를 볼 수 있었습니다.
이러한 상황에서
내 전세 물건 세입자를 구하려면 어떻게 해야 할까?
만약 내놓은 전세매물을 빠르게 빼야하는 상황이라면,
주변의 최신 거래 가격이나
대출 가능 범위를 고려하여
급매 수준으로 조정하여 수요층의 대출 부담을 낮춰주는 것이 먼저인 것 같습니다.
그리고 내 물건의 생활권과 영향을 주고 받는 위단, 아랫단 생활권의 부동산에 전화를 돌리며 나의 물건을 브리핑하여 손님을 적극적으로 찾아야 합니다.
절대적으로 전세가 부족한 시장이고
전세수요는 아직 있기 때문입니다.
전세는 부족한데 내 전세가 나가지 않을때 마음이 종종 흔들리는데요.
흔들리기만 하기보다 내가 지금 할 수 있는 것이 무엇인가를 생각하고
기계적으로 할 수 있는 것을 하는 것에 집중하는 태도가 필요한 것 같습니다.
주변에 도움도 구하고, 무엇을 하면 좋을지도 물어보면서
이번에도 내가 성장하는 경험을 하고 있다고 생각하면서 전세빼기를 한다면
좋은 결과가 뒤따른다는 사실을 잊지 않으셨으면 합니다.
감사합니다.
