안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
2026년 7월 1일
갑자기 규제지역으로 묶이게 된 동탄!
반도체의 흐름에 힘입어 엄청난 상승세를 보였던 동탄신도시에 대해 알아보려고 합니다.
동탄의 경우 행정 구역상으로는 화성시이지만,
지리적인 이유로 '화성시민'으로서의 소속감은 약한 편입니다.
강남에서 35km 떨어져 있는 곳이지만?
신도시 중 가장 쾌적한 환경을 자랑하여 젊은이들의 사랑을 한 몸에 받고 있기도 합니다.
동탄의 경우 동탄역이 아닌 오산천(하천)을 기준으로 1동탄과 2동탄으로 나뉘어집니다.
1동탄의 경우 07~08년식, 2동탄은 15~25년식으로 구성되어 있으면서
2동탄의 경우 연식이 좋고, 동탄역과의 인접성으로 인해 훨씬 좋아하는 곳입니다.
🔎거시적 흐름
📌매물수
2026년 2월 동탄구가 행정구역 개편으로 신설되었습니다.
그에 따라 이제는 화성시와 별개로 동탄구의 매매, 전세 물량을 확인할 수 있게 되었습니다.
| 매매물량
매매물량의 경우 6월 이후 7월 초까지 매물이 쌓였다가 7월 이후 매매물량이 급격하게 감소합니다.
이것은 수도권 규제지역 지정 및 삼성 주가 폭등으로 인한 내집마련 거래 증가와 더불어서 매도자들이 폭등하는 시장 속 매물을 거두면서 일어난 현상으로 보입니다.
| 전세, 월세 물량
전세 물량의 경우 7월 말까지 쌓였다가 정리 되기 시작하는 모습을 보이는데
이 모습은 월세 물량 변동 그래프와 비슷하다는 것을 알 수 있습니다.
규제 지역 지정 전 투자로 사들였던 매물들이 전세로 나왔다가 정리되고 있는 것으로 보입니다.
📌 매매/전세 지수
7월 1일 규제지역이 지정되면서 가격지수는 매매 그래프가 전세 그래프를 역전하여 치솟는 것을 알 수 있습니다.
매매의 경우 규제지역 지정 전에 가파르게 상승하다 규제지역 지정이후 완만해지는 흐름이고,
전세지수의 경우에도 규제지역지정 이후 한풀 꺾이는 모습을 보여주었습니다.
🔎동탄신도시, 생활권부터 알아보자
동탄1신도시와 동탄2 신도시의생활권 모습입니다.
동탄1신도시는 작은 규모처럼 4개 생활권으로 구성되어 있고,
동탄2신도시는 6개의 생활권으로 이루어져 있습니다.
생활권의 선호도는 아래와 같습니다.
- 동탄2신도시 : 동탄역 > 영천 > 호수공원 > 목동 > 장지
- 동탄1신도시 : 시범마을 > 솔빛나루 > 능동 > 푸른
생활권별로 84기준 가격레벨과 거래동향에 대해 알아보겠습니다.
🔎 2동탄 세세하게 살펴보면?
📌동탄역 대장 : 동탄역롯데캐슬 - 22.5~26억
✔️매매 : 23억, 전세 : 9억 (4개)
✔️ 공시지가 : 10~11억 ▶ 1주택일 경우 세제개편안 영향 X
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 가격이 폭등하면서 거래가 잘되지는 않았지만 6월 중에 신고가 찍었음
- 전세 : 전세는 꾸준하게 거래 잘 됨.
[이후]
- 매매 : 규제지역 지정 이후 거래 0건, 7월에 41평 계약서 1건 외에는 거래 없음.
- 전세 : 문의 꾸준하게 오고 있으며 전세 품귀 현상으로 거래 잘됨. 9억 전세의 경우 “회사”와 거래한 건
✔️ 총평
규제지역 지정 이전 가격레벨이 높아 거래가 활발한 편은 아니었지만 신고가를 찍으면서 거래 되었음.
현재 규제지역 지정이후 매매거래는 한 건도 없으며, 문의도 뜸한 상황
매매가는 22.5~26억 호가로 영등포구 당산삼성래미안, 당산센트럴아이파크와 비슷한 가격레벨을 형성함.
전세가는 9억에 육박하여 당산효성1차, 보라매SK뷰 84들과 비슷한 레벨을 형성함.
지역 가치대비 매매가가 절대 싸지 않지만 삼성이라는 직장과 GTX-A라는 교통이 보여주는 힘이 엄청나다는 것을 알 수 있음.
📌영천생활권 : 동탄역시범반도유보라아이비파크4 - 15~16억대
✔️매매 : 16억, 전세 7억(0개)
✔️ 공시지가 : 7억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 지속적으로 신고가를 찍으면서 거래가 활발
- 전세 : 전세 품귀, 찾으시는 분들 많아 거래 잘됨
[이후]
- 매매 : 거래 문의 뜸하고, 7월 이후로 거래가 많지 않음, 토허제 지정 후 수요가 오히려 수지/분당 쪽으로 옮겨감
- 전세 : 전세 품귀, 찾으시는 분들 많아 거래 잘됨, 다른 지역 1주택이면서 전세 거주하는 수요가 많은데, 전세 연장에 대한 고민을 많이 함.
✔️ 총평
규제지역 지정 이전 매매거래 활발하고 신고가를 찍으며 거래되었음. (14~15억대는 20억대 대비 거래 활발)
규제 지정 이후 매매 거래가 멈췄으며 전세는 지속적으로 거래가 활발함.
하지만 가격레벨이 너무 오른 탓에 수지/분당과 비교되고 있음.
위치적으로 훨씬 좋은 수지/분당으로의 매매수요 이동이 일어난 것으로 보임.
매매가는 16억 정도로 당산삼성2차와 비슷한 가격대를 형성하고 있으며, 전세가는 7억으로 신길 삼환과 비슷한 레벨임
지역 가치대비 매매가가 절대 싸지 않지만 연식과 환경이 주는 안정감이 어떤 수요를 가지는지 알 수 있음.
📌호수공원 : 동탄더레이크팰리스 - 11~12억대
✔️매매 : 12.1억, 전세 6억(1개)
✔️ 공시지가 : 5.9억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 규제 이전 매매거래 활발, 거의 전고점까지 거래됨.(신고가는 X)
→ 여기 사장님이 보유세 때문에 다주택자들이 물건 많이 팔았다고 이야기 하심.
이런 물건들은 신혼부부, 월세나 전세 살고 있던 사람들이 전세 계약 만료되고 나면 들어가서 살려고 준비삼아 사놓는 경우가 정말 많았다고 함.
- 전세 : 전세는 매물이 없어서 거래가 많이 되지는 못함
[이후]
- 매매 : 7월 이후로 거래된 건 없음. → 삼성 사내 1.5%짜리 사내대출이 가능하다고 확정됐다고 하면서 앞으로 거래가 좀 될 것 같다고 이야기함.
- 전세 : 전세는 내놓으면 6억 정도 생각해도 될 것 같다고 함. 갱신 거래가 5억에 됐음.
✔️ 총평
규제지역 지정 이후 매매 거래가 잠잠한 상황이며 관망세에 접어들었다고 함.
전세는 1개 있는데 이것도 6억이라 높아서 거래가 잘 안되고 있지만 그래도 거래가 금방 될 것 같아 보임.
호수공원에 대한 선호도가 높은 만큼 거래가 활발하게 잘 되었다고 자부하심. 하지만 아직 신고가를 찍지 못하는 것은 동탄역 생활권, 영천생활권보다 치고 올라가는 힘이 적다고 생각됨.
📌목동 : 힐스테이트동탄 - 11~12억대
✔️매매 : 11억, 전세 : 6억(4개)
✔️ 공시지가 : 4.9억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 6월 거래 굉장히 많이 되었으며 5월 말부터 가격 수직상승하여 신고가까지 찍음.
- 전세 : 전세 품귀현상, 전세 거래도 잘되었음
[이후]
- 매매 : 7월 1일 이후 거래 뚝 끊김. 관망하는 중이며 호가는 안내려감.
- 전세 : 전세 품귀현상, 전세 거래가 잘 되진 않음. 대출 금리 오르고 대출총량제한 때문에 대출도 잘 안나오기 때문
✔️ 총평
규제지역 지정 이전 매매거래 활발하고 신고가를 찍으며 거래되었음.(10억대 거래 활발)
규제 지정 이후 매매 거래가 멈췄으며 전세는 지속적으로 거래가 활발함.
매매가는 11억으로 영등포구 문현동 구축 단지들과 비슷한 레벨을 형성하며 전세는 6억으로 양평삼성래미안과 비슷한 가격레벨을 형성중이다.
📌장지 : 동탄레이크자연앤푸르지오 - 11~12억대
✔️매매 : 11.5억 / 전세 6억(4개)
✔️ 공시지가 : 5.6억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 6월까지 거래가 활발하게 되었음. 신고가까지 찍음.
- 전세 : 전세 품귀, 나오기만 하면 거래됨
[이후]
- 매매 : 아주 끊기진 않고 간간히 거래됨. 8월에는 거래 0건, 삼전 사내 대출 확정되면 사고자하는 수요 있음.
- 전세 : 전세 품귀, 나오기만 하면 거래됨
✔️ 총평
규제지역 지정 이전 매매거래 활발하고 신고가를 찍으며 거래되었음.(10~11억대 거래 활발)
규제 지정 이후 매매 거래가 멈췄으며 전세는 품귀현상으로 나오기만 하면 거래되는 상황.
전고점을 넘어서 가격이 형성되었지만, 매도인들이 가격이 이미 오르고 있었던 것을 알기 때문에 내리지 않을 것으로 보임.
🔎 1동탄 세세하게 살펴보면?
📌시범 : 시범한빛마을동아이파크 - 12억대
✔️매매 : 12.2억/ 전세 : 5.8억(3개)
✔️ 공시지가 : 5.5억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 6월말까지 신고가 찍으며 거래 활발하게 진행
- 전세 : 전세도 거래 활발했으며 전세 신고가 찍음
[이후]
- 매매 : 토허제 이후 거래가 줄어듦
- 전세 : 전세는 거래 잘 되는 편, 전세 품귀
✔️ 총평
규제지역 지정 이전에는 거래 잘되었고, 현재는 거래 문의 끊긴 상황. 2동탄과는 다르게 12억대 거래가 0건임.
전세는 꾸준하게 문의가 있고, 잘 나가는 편이라 전세 빼는 걱정은 하지 않아도 됨.
구축이라 확실히 확장과 인테리어 여부에 따라서 매매, 전세 나가는 속도가 다르다고 함.(2동탄에서는 없던 이야기)
바로 앞에 생기는 인동선 역이 29년 개통 예정이기 때문에 투자자들도 조금 더 가지고 있다가 매도할 생각을 하고 있다고 함.
📌시범 : 동탄시범마을월드메르디앙반도유보라 - 11~12억대
✔️매매 : 11.8억/5.8억(2개)
✔️ 공시지가 : 5.4억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 매매의 경우 6월까지 거래 잘됨. 10억 신고가 찍으면서 거래되었음
- 전세 : 전세도 꾸준하게 거래 잘됨. 전세 품귀
[이후]
- 매매 : 대출이 생초 LTV 70% → 생초 LTV 40% 변경되어 거래량 뚝 떨어짐.
- 전세 : 단지 내 전세 1개, 전세 놓으면 거래 잘됨
✔️ 총평
토허제 지정되면서 대출가능 금액이 대폭 하향 조정되면서 매수 문의가 끊긴 상황
규제 이전에는 거래가 지속되면서 9억대에서 10억대로 훌쩍 뛰어오름.
신고가 6월에 10억 찍은 뒤로 호가는 11억대로 나오고 있으며 거래는 안됨
전세는 1400세대가 넘는데 84 1개밖에 없는 상황으로 역시 전세 품귀 현상이 나타남.
📌솔빛 : 솔빛마을쌍용예가 - 9억대
✔️매매 : 9.5억/ 전세 5.3억(2개)
✔️ 공시지가 : 4.7억
✔️ 7월 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 6월까지 신고가 8.8억 찍으면서 거래 매매거래 활발
- 전세 : 전세도 신고가 6억 찍으면서 거래 활발
[이후]
- 매매 : 최근 관망세에 접어든 듯, 매물 자체도 많지 않음 → 아직 매도할 때가 아니라고 생각하는 집주인들이 많음(동탄1호선 개통 시까지 기다려야지 하는 투자자들 많음)
- 전세 : 전세도 없어서 못내놓음. 현재 단지 내 매물 2건
✔️ 총평
규제 전까지 매매, 전세 신고가 찍으면서 거래 활발했으나, 규제이후 거래 급감함
현재 동탄역1호선 개통 기대감에 매매 물량도 많이 나오지 않음. 그리고 최근 인동선을 솔빛나루역에 정차해달라는 의견이 많아 더블역세권에 대한 기대감까지 있음.
전세는 신고가찍고 5.3억 최저 호가 매물이 나온 상황이며 거래되고 나면 6억 중반 전세 거래 바라봄. 그만큼 전세 품귀현상이 심각함.
솔빛마을 4500세대 내에서 전세가 14개밖에 없어 가을 전세철이 되면 심각한 전세품귀 현상이 예상됨.
📌능동 : 동탄숲속마을 모아미래도 - 8억대
✔️매매 : 8.3억 / 전세 4억(0개)
✔️ 공시지가 : 3.7억
✔️ 7월 1일 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 최근 5~6월 매매가 많이 올랐으며 거래 잘됨
- 전세 : 전세는 갱신되어 나오는 매물이 없어 거래가 잘 안됨
[이후]
- 매매 : 매물 자체가 많이 없고, 보러는 오는데 토허제 지정되면서 진행이 잘 안됨 → 대출 LTV 40% 언급
- 전세 : 현재 전세 매물 0개라서 내놓기만 하면 거래 잘될 것
✔️ 총평
최근 가격레벨이 올랐는데 규제 지정이 되면서 대출 LTV가 40%로 제한되자 거래가 막힌 상황.
그렇다보니 동탄 실거주를 포기하고 오산으로 가기도 하고 전세도 맞추기 힘들어지다보니 반전세로 돌아서는 경향이 있음. (다른 생활권에서는 잘 안나오는 이야기)
매도물량 자체가 많지 않은데 주인들이 집 팔고 갈 곳이 있어야 하는데 앞단 가격이 많이 올라서 사실 매도하고 갈 곳이 없어져 매물을 거두는 경우도 많음
전세는 능동마을 내 6개 단지 전세 총 개수가 5개 밖에 없음. 나름 가성비 전세가 품귀현상을 겪는 중
📌푸른 : 푸른마을포스코더샵2차 - 6억 후반대
✔️매매 : 6.8억 / 전세 4억(0개)
✔️ 공시지가 : 3.5억
✔️ 7월 1일 규제지역 지정
[이전]
- 매매 : 규제 전 거래 굉장히 활발하게 잘 됨. 아직 신고가를 찍지는 못함
- 전세 : 전세는 매물이 없어서 많이 못함
[이후]
- 매매 : 규제 이후 매매거래 1건도 안됨
- 전세 : 매물 0개로 거래하고 싶어도 못함. 전세는 최대 4.5억까지도 받을 수 있음.
✔️ 총평
규제전 6억대 거래가 굉장히 활발하게 되었음. 매매가 6.5억일 때 LTV 70%까지 되던 시기에 대출이 4.5억까지 나왔기 때문에 종잣돈 2억만 있어도 집을 살 수 있었는데 지금은 대출이 2.6억까지 밖에 안되기 때문에 종잣돈 3.9억이 있어야 매매가 가능한 상황까지 치닫음.
전세도 단 하나도 없는 것으로 보아 계갱권쓰고 나오는 신규매물들 전세가격이 치솟을 것으로 보임
[총정리]
- 동탄에는 타지역 1주택, 전세 거주자가 많아 앞으로 전세난이 더 심각해 질 것으로 예상된다.
- 규제지역으로 지정되고 나서 대출 생애최초 70%가 안되고 40%까지 줄어들면서 거래량이 급감하였으며, 이 부분이 거래량 급감의 주된 원인이라고 보인다.
- 6월 폭등장 시절 가격이 너무 올라 현재 수지, 분당과 비교되고 있으며, 이 가격이면 수지 분당을 간다는 의견이다.
- 7월 1일 규제지역 지정, 7월 5일 토허제구역으로 지정되면서 전 지역의 거래가 급감하였다.
- 20억대 대장 단지는 규제지역으로 바뀌면서 최대 4억까지만 대출이 되기 때문에 매수 접근성이 훨씬 낮아졌고, 거래량이 급격하게 줄어들었으며 앞으로도 거래가 잘되지 않을 것으로 보인다.
- 16억대 단지도 대출규제로 인해 거래가 급감했다는 것을 알 수 있다. 현금이 12억 있어야 매수 가능한 상황이라 접근하기 힘든 가격대이다.
- 10~12억대로 내려오면 그래도 대출이 6억까지나와서 현금 4~6억대 보유한 사람들의 거래가 종종 보인다. 하지만 이 또한 원래 살던 곳의 매도가 필요한 상황이라 거래가 활발하지 않은 것으로 보인다.
- 10억 미만 단지들은 7월 이후에도 거래가 왕왕 보이지만 매물 자체가 너무 없는 상황이다. 매수할 사람들은 대부분 매수했고, 매도 물량도 동탄의 교통호재를 기대하는 투자자들이 아직 내놓고 있지 않은 상황이다.
- 전세는 전체적으로 물량이 적어 서울과 비슷한 흐름을 보인다. 앞으로는 공급이 없기 때문에 매매/전세 신규 물량이 절대적으로 적기 때문에 전세의 급격한 상승이 예상된다.
- 대출 총량제한, 금리인상 등으로 부담을 느끼는 실수요자들이 반전세를 원하는 수요가 늘어나고 있고 그 니즈에 맞춰 집주인들도 반전세로 전환이 조금씩 일어나고 있다.
[지니생각]
- 동탄의 경우 삼성의 힘을 입어 비규제 지역 당시 거래가 굉장히 활발하게 되면서 가격이 폭등하였지만 규제지역 지정 이후 거래량이 급감한 상황이며, 아직 호가는 떨어지지 않았다. 거래가 되지 않지만 이미 급한 것들은 거래가 된 이후이며 급한 매도자들이 나와야 호가가 서서히 내려갈 것으로 보인다.
- 가격대가 서울 3~4급지와 비슷한 상황이라 절대가가 전혀 싸다고 보이지는 않지만, 절대적인 직장과 환경이 뒷받침되는 신도시에 대한 선호도를 반영한 가격이라는 생각도 든다.
- 전세 품귀현상이 생각보다 심각하여 계갱권을 사용하고 난 전세물건들의 호가가 치솟을 것으로 보인다.
- 매매는 너무 비싸고 대출이 나오지 않아서, 전세의 경우 물량이 없어서 오산이나 병점과 같은 주변 지역으로 어쩔 수 없는 이탈이 생길 수 있을 것 같다.
- 이번 시장을 보면서 “직장”과 “환경”이 다른 입지요소들 보다 얼마나 중요한지 깨닫게 되었으며, 신도시들의 연식가치가 있을 때는 충분히 투자적 관점에서 투자할 수 있겠다는 생각이 들었다.(물론 같은 가격이라면 강남 접근성이 좋은 서울, 경기권에 접근하겠지만!)
