[2여름날 5늘도 서울 입성을 향해 가조 킵로이] 2주차 잔쟈니 튜터님 강의 "결국 땅의 가치가 가장 중요"

결국 모든 게 "땅값"으로 귀결된다는 걸 다시 확인했습니다

강의를 들으면서 계속 반복되는 키워드가 결국 "땅"이었습니다. 

청구강변이 예전엔 분당과 비슷한 6억대였는데 최근 36억에 실거래됐다는 사례를 들으면서, 왜 다들 무리해서라도 상급지로 들어가라고 하는지 그 이유를 체감할 수 있었습니다. 결국 대지지분이 큰 쪽이 장기적으로는 이기는 게임이라는 걸 새삼 느꼈습니다.

특히 신축이라고 해서 무조건 유리한 게 아니라는 부분이 인상 깊었습니다. 시간이 지나면 신축 프리미엄은 감가되고, 결국 입지 좋은 구축이 신축을 따라잡거나 역전하는 사례를 보면서 놀랐습니다. "신축과 구축 가격이 비슷하면 오히려 구축이 더 좋은 선택"이라는 강사님 설명을 들으면서, 저도 모르게 신축에 대한 막연한 선호가 있었다는 걸 깨달았습니다. 

주상복합이 상대적으로 저평가되는 이유도 같은 맥락이었는데, 결국 같은 돈을 내고도 땅을 덜 가지는 구조이기 때문이라는 설명이 명확하게 이해됐습니다. 또한 한강뷰나 중랑천뷰처럼 역세권이나 학군보다 오히려 조망이 더 큰 프리미엄으로 작용한다는 사례를 들으면서, 이런 게 바로 희소가치라는 걸 실감했습니다. 돌이켜보면 이 원리는 예전에 나눴던 대지지분과 용적률 이야기와도 완전히 같은 선상에 있는 내용이었습니다.

마포가 왜 2급지인지 이해하게 된 부분

마포는 강남까지 걸리는 시간만 보면 3급지와 큰 차이가 없는데도 왜 2급지로 분류되는지 처음엔 잘 이해가 가지 않았습니다. 그런데 강남만 기준으로 볼 게 아니라 여의도와 광화문이라는 압도적인 업무지구를 함께 고려해야 한다는 설명을 듣고 나서야 납득이 됐습니다. 

성동구 역시 어디서 출발하든 30분 안에 3대 업무지구(강남, 여의도, 광화문 등)에 접근할 수 있다는 점을 들으면서, 왜 그렇게 다들 좋은 입지라고 평가하는지 이해가 됐습니다. 단순히 "강남까지 몇 분"이라는 단일 기준이 아니라, 다니는 업무지구 전체를 놓고 종합적으로 판단해야 한다는 관점을 새롭게 얻었습니다.

앞으로 적용해볼 것들

첫째, 결론만 암기하는 게 아니라 왜 그런 결론이 나오는지 생각의 흐름을 따라가며 이해하는 습관을 들이려고 합니다. "왜 이 지역이 2급지일까?"와 같은 질문을 스스로 던지고 답을 찾아가는 과정을 종로·중구 임장을 할 때도 그대로 적용해보려고 합니다.

둘째, 계획을 세울 때 막연하게 "열심히 하겠다"는 식으로 적지 않고, "임장 몇 번을 가겠다"처럼 구체적인 숫자로 못 박아야 실제 실행으로 이어진다는 이야기를 들으면서 뜨끔했습니다. 저도 이번 달 임장 횟수를 미리 정해두고 실행하려고 합니다.

셋째, 매수 확신은 결국 비교평가 데이터가 쌓여야 생긴다는 점을 다시 새기게 됐습니다. 시세그룹핑처럼 여러 단지를 지도 위에 올려놓고 함께 비교하는 방식을, 종로·중구 지역을 볼 때도 꾸준히 연습해나가려고 합니다.

다시한번 씹고 뜯고 맛보며 강의 후기 정리합니다.

매 강의에서 내용을 암기하기보다 어떻게 지역을 분석하는지 그 방법을 내것으로 만들고

거기서 1가지씩만 적용하더라도 성장할 수 있습니다.

인구에 있어서는 사람들이 북적북적 하는곳이 수요가 많습니다. (말그대로 사람 자체가 많기 때문에)

마포 성동은 소득 수준이 매우 높다. 위아래로 종로구와 중구가 위치

마찬가지로 집값을 떠받드는 힘이 매우 큼을 알 수 있다.