안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
1. 기사 정리
- 기간 단축: 구역 지정 후 조합설립까지 걸리던 표준 처리기한이 기존 365일(1년)에서 120일(4개월)로 약 245일 단축됩니다.
- 업무 병행 허용: 추진위원회 단계에서 동의율 75% 이상을 달성한 구역은, 정비구역으로 공식 지정되기 전이라도 정관 작성, 임원 선정 등 조합설립 업무를 미리 병행할 수 있습니다.
- 행정 절차 간소화: 기존 60일 이상 걸리던 추정분담금 통지 및 이의신청 기간을 주민공람 기간과 동일한 30일로 단축하고, 창립총회와 병행할 수 있도록 길을 열었습니다.
- 정책 목표: 2031년까지 서울 도심 31만 가구 공급 목표를 달성하기 위한 속도전의 일환입니다.
2. 생각해볼 점
① 정비사업의 최대 리스크, ‘시간 비용’과 ‘금융 비용’의 절감
재개발·재건축 사업에서 가장 무서운 적은 하락장이 아니라 ‘지연되는 시간’입니다. 사업 기간이 길어질수록 금융비용(이자)과 공사비 인상 압박이 눈덩이처럼 불어납니다. 구역 지정에서 조합설립까지의 기간이 8개월가량 단축된다는 것은, 사업 초기 매몰 비용을 줄이고 조합원의 사업성(비례율)을 방어하는 데 직결됩니다.
② ‘동의율 75%’를 빠르게 채우는 단지의 가치 급상승 (양극화 심화)
이번 제도의 핵심 전제조건은 ‘추진위 단계에서 75% 이상 동의를 확보했는가’입니다. 앞으로는 주민 단합이 잘 되고 비대위 갈등이 적은 구역은 초고속으로 치고 나가는 반면, 내부 갈등이 있는 구역은 과거처럼 정체될 것입니다. 현장 임장을 다니실 때 단순히 '입지'만 볼 것이 아니라, ‘초기 동의서 징구 속도와 추진 주체의 역량’을 더욱 중요한 가치평가 지표로 삼아야 합니다.
③ 초기 재개발/재건축 진입 타이밍에 대한 전략적 접근
일반적으로 정비사업은 ‘구역 지정’과 ‘조합설립인가’ 시점에 가격 계단식 상승(P 형성)이 일어납니다. 이 두 단계 사이의 텀이 4개월로 좁혀진다면, 구역 지정 전후의 가격 반영 속도 역시 이전보다 훨씬 가팔라질 수 있습니다.
“행정 속도가 빨라진다고 해서 모든 구역이 성공하는 것은 아닙니다.”
서울시가 행정적인 고속도로를 깔아주었지만, 결국 그 위를 달리는 차(추진 동력과 주민 동의)가 튼튼해야 완주할 수 있습니다.
초기 정비사업 매물을 검토 중이시라면 다음 3가지를 반드시 현장에서 확인해 보시길 권합니다:
- 추진위 단계의 실제 동의율 징구 현황 (75% 조기 달성 가능 여부)
- 비대위 등 이해관계 충돌 요인의 유무
- 조합설립 이후 시공사 선정 및 인허가를 버텨낼 수 있는 입지적 사업성(일반분양성)
정책과 규제의 변화는 언제나 준비된 투자자에게 기회를 먼저 보여줍니다.
이번 강의에서도 재건축에 대해서 배웠습니다. 생소했던 단어를 알기 쉽게 배울 수 있어 너무 좋은 시간이었습니다.
그런데 바로 기사에서 재건축에 대한 기사를 보고 조금은 더 익숙하게 다가 왔습니다.
재건축 동의율 75%, 리모델링은 66%!!
조합원 내부 갈등으로 인해 사업이 지연되는 부분!!
복습할 수 있는 시간이어서 더 의미있는 생각정리 시간이었습니다.
재건축, 리모델링 관련 기사가 있다면 강의에서 배운 내용을 찾아보고 더 구체적으로 생각을 남겨볼 수 있도록 해야겠습니다.
이번 기사에서는 재건축 진행 단계를 줄여서 더 빠른 진행을 하겠다는 내용입니다. 조합설립까지 단축시키는
행정 절차 단축 자체는 사업성을 높이는 강력한 호재이지만, 투자자로서는 "초기 추정분담금 계산이 현실적인지", 그리고 "단순히 서둘러 만든 조합이라 내부 갈등의 불씨를 안고 있는 것은 아닌지"를 반드시 체크해야 합니다.
감사합니다^^
