2026년 8월 세제개편안 발표
✅ 실거주 1주택 - 종합부동산세
① 14억까지 공제 금액 상향 (1주택자는 기존 12억)
② But 공정시장가액비율, 세율도 상향. 공시가 14억 초과 APT 보유자는 공제액이 상향되었음에도 종부세가 늘어날 수 있음.
✅ 비거주 1주택 - 종합부동산세
① 9억으로 공제 금액 하향 (1주택자는 기존 12억)
② 공제 금액은 축소, 공정시장가액비율과 세율은 상향. 시가 대략 13억 이상(공시가 9억)의 소유자는 종부세 부담이 높아짐.
✅ 다주택자 - 종합부동산세
① 상황에 따라 4억 ~ 9억 공제 → [4억 + {5억 * (실거주 공시가 / 보유 전체 공시가)}]
② 공제 금액은 축소, 공정시장가액비율과 세율은 상향. 특히 3주택 이상은 공정시장가액비율 80%. 종부세 부담 매우 높아짐.
실거주 1주택자들이 가장 세부담이 덜 할 것이고
특히 비거주 다주택자는 종부세 부담이 많이 늘어난다.
✅ 실거주 1주택 - 양도소득세
① 양도가액 12억 이하 APT는 비과세 유지 → 고가주택 해당 자산의 양도차익 = [양도자산 전체의 양도차익 * {(양도가액 - 12억) / 양도가액}]
② 장특공제가 바뀌었지만 실거주하고 있기 때문에 달라지는 부분 없음
③ {양도차익-(양도차익*장특공제율)}*세율에서 (양도차익*장특공제율)의 금액을 28년에는 20억, 29년에는 10억으로 제한
→ 양도차익이 큰 고가주택에게 큰 영향. 누진세율이라 과세표준이 높아지니 세금은 훨씬 늘어난다.
"제가 강남 아파트 집주인들 걱정을 해야합니까?"
29년부터 장특공제로 받을 수 있는 공제한도 10억원. 역산해보면 양도차익 12.5억부터는 없던 부담이 생긴다.
만에 하나 집값 안정되지 않으면 3~4년 뒤에는 남의 일이 아닐 수 있고 이것이 굉장히 시장에 큰 영향을 줄 수 있음.
✅ 비거주 1주택 - 양도소득세
① 2년 거주했다면 양도가액 12억 이하는 비과세 유지
② 장특공제 보유분을 축소. 27년까지는 40%, 28년에는 20%, 이후에는 0%.
→ 비거주 중이라면 매도하거나 실거주 하라는 시그널.
✅ 다주택자 - 양도소득세
① 장특공제 보유분을 축소한다. 27년까지는 30%, 28년에는 15%, 이후에는 0%.
모두의 세 부담이 늘어나는 상황에서 유일하게 세 부담이 줄어드는 경우는
실거주 1주택자 중 공시가 12억 ~ 14억 사이. 즉 시가 17~20억 주택에서 실거주하시는 분들.
어디까지나 지금의 기준. 집 값이 올라가면 종부세 영역으로 들어간다. 장특공제 공제한도로 양도세 부담도 늘 수 있다.
✅ 실거주 1주택 종합
[종부세] 공제한도 상황에 따라 공시가 12억~14억(시가 17억~20억) 주택 종부세 부담 완화
[종부세] 공정시장가액비율, 종부세율 인상에 따라 공시가 23억(시가 33억) 이상 주택 종부세 부담 가중
→ 시가 20억 이하 완화, 20억 ~ 33억 공제 금액 up과 공정시장가액비율, 세율 up이 상쇄되어 비슷, 33억 이상은 부담 ↑
[양도세] 공제한도 신설에 따라 양도차익이 큰(양도차익 12.5억 이상) 장기 실거주자 양도세 부담 가중
→ 고령의 고가주택 실거주자는 매도할 수밖에 없는 상황에 내몰림
✅ 비거주 1주택 종합
[종부세] 공제한도 하향에 따라 공시가 9억(시가 13억) 이상 주택 종부세 부담 가중
[양도세] 거주 공제 단계별 폐지에 따라 양도세 부담 가중
비거주가 불가피한 사람들을 위한 특례 ) 1년 이상 거주 + 직장, 부모 봉양, 교육 등 기타 인정 사유 + 반드시 타 시, 타 도 (노원구 → 구로구 불가)
✅ 다주택자 종합
[종부세] 공제한도 하향에 따라 대다수 다주택자 종부세 부담 가중
[양도세] 거주 공제 단계별 폐지에 따라 양도세 부담 가중
✅ 실거주 1주택자 (30억 이상 세부담 가중)
: 종부세 계산 해보고 감당이 된다면 거주 유지
: 종부세 계산 해보고 감당이 안 된다면(고가주택 고령자) 양도세 공제한도 적용 전 매도 고려
✅ 비거주 1주택자 (13억 이상 세부담 가중)
: 종부세 계산 해보고 감당이 된다면 원하는 주거형태 유지
: 종부세 계산 해보고 감당이 안 된다면 보유주택 전입 또는 임대료 인상 고려
✅ 다주택자 (대부분 세부담 가중)
: 종부세 계산 해보고 감당 된다면 원하는 주택 보유
: 종부세 계산 해보고 감당 안 된다면 처분(양도세 중과 한시적 완화) 또는 임대료 인상 고려 또는 전입
지금까지는 유주택자의 경우를 살펴보았다.
하지만 무주택자에게도 영향이 있다.
✅ 비거주 1주택자 임대인의 임차인
: 임대인이 실거주 할 수 있으니 인근 전월세 매물 확인 빈도 높이고 여력이 된다면 매수 고려
: 임대료 인상 시 인근 전월세 매물 비교하여 합리적 선택, 여력이 된다면 매수 고려
✅ 다주택자 임대인의 임차인
: 임대인이 매도할 가능성이 높음. 임대인이 시세 대비 싸게 내놓고 여력이 된다면 매수 고려
: 임대료 인상 시 인근 전월세 매물 비교하여 합리적 선택, 여력이 된다면 매수 고려
✅ 초고가 시장 (30억 이상) 1주택 실거주자, 1주택 비거주자까지 모두 세부담 증가
[보유 포지션] 감당 가능하다면 보유, 감당 불가능하면 매도
[매도 포지션] 27년 이내로 매도하는 것이 유리 = 물량 출회할 수 있음 = 매도 후 중고가 매수 유입
[매수 포지션] 세부담 확인되기 전까지 매수 수요 감소. 매매 거래는 급감할 것이고 전월세물건은 임대인이 입주할 수 있으니 감소 및 가격 상승
✅ 중고가 시장 (13억 이상) 1주택 비거주자 세부담 증가
[보유 포지션] 거주요건 채우거나 임대료 증액하여 종부세 부담 줄일 것
[임차 포지션] 임대인의 입주로 퇴거 리스크, 임대료 인상 노출 가능성 있음
[매도 포지션] 비거주 1주택자는 팔아야 할 이유가 딱히 없음. 갈아타기 말고는 물량 출회 가능성 낮음
[매수 포지션] 기존 매수 수요(갈아타기) + 초고가 매도자 수요 + 퇴거 임차인 매수 수요 = 매도 물량은 없는데 매수 경쟁은 높음 → 가격 상승
✅ 중저가 시장 (13억 이하) 다주택자만 세부담 증가
[보유 포지션] 다주택자가 보유하려면 임대료를 증액하려 할 것
[임차 포지션] 기존 임차인은 자연스레 임대료 인상 노출
[매도 포지션] 양도세 중과 일시적 완화로 매도 물량 출회 할 수 있음 (토허제 지역 임차인은 퇴거 발생)
[매수 포지션] 기존 매수 수요(신혼부부) + 퇴거 임차인 수요 = 매수 경쟁 높음 → 가격 상승 가능성 있음
눈 앞의 파도는 세금, 멀리서 불어오는 바람은 바닥 난 서울시 입주 물량.
2018년 9·13 대책이 이번 세제개편안과 비슷한데, 그때는 입주라도 많이 있었음.
비정상을 정상으로 만드는 것, 비정상과 정상의 정의에 대해 국민의 공감과 합의가 있다면 중요하겠지만...
현실은 이 차트. 강남 집값보다 내 전월세 집과 보금자리 마련, 거주 안정이 훨씬 더 중요하고 와닿는 현실입니다...
