안녕하세요, 감또개입니다.
이번 4주차 강의에서는 월부 강의에서 처음 다뤄주시는 주제로 강의해주셨습니다.
바로 정비사업과 부동산 호재에 관련된 내용인데요,
강의 중간중간에 가볍게 언급해주셨던 파편적인 지식을
확실하게 정리할 수 있는 유의미한 시간이었습니다.
사실 지금까지는 구축 아파트의 이해 안 가는 가격을 마주했을 때
'재건축 호재네' 정도만 생각하고 넘어갔지만
강의를 듣고서는 '투자로 연결시킬 수도 있구나'로 생각을 전환할 수 있었습니다.
특히 매수하는 입장에서, 보유하고 매도하는 입장에서
어떤 전략을 취해야 할지 꼼꼼히 다뤄주신 점도 정말 좋았습니다.
강의를 복습하며 조금 구체적으로 기록해보겠습니다.
정비사업에 대해 새롭게 알게 된 사실
[투자 대상에 대한 이해]
현실적인 사업성 있는 용적률 수치, 현금 청산자는 무엇인지, 현금청산자는 얼마나 보상받을 수 있는지 ···
그리고 가장 놀라웠던 것은 재건축 진행 중인 물건을 매수할 때 '조합원지위승계여부'를 꼭 확인해야하는 것 !
광고도 물론이지만 거래 할 때 부동산 사장님께 반드시 확인해야 함을 알게 되었습니다.
(저 또는 지인이 재건축 바라보고 매수했다가 현금청산 당하면 얼마나 당황스러울지 감히 상상이 안 가네요)
또한 이주비 대출은 지금 상황에서 얼마까지 받을 수 있고, 어느 단계와 어느 날짜가 기준이 되는지 알 수 있었고
조합원인데 매도를 고려한다면 주담대가 아닌 반드시 이주비 대출을 받아야만 대출 승계가 가능함도 알 수 있었습니다.
[투자 방법에 대한 이해]
재건축과 리모델링의 순서가 꽤나 다름을 알게되었습니다. 이름을 똑같이 한 단계의 차이가 있는 리모델링은 충격이었어요.
또한 투기과열지구에서 재건축 단지는 조합설립인가 단계 후에는 조합원 지위 양도 제한이 있는데요(사업시행인가부터 안 되는 거겠죠?)
특별한 예외 조항을 찾아보니 ① 1세대 1주택자 ② 해당 주택 10년 이상 보유 ③ 해당 주택 5년 이상 거주 라는 것도 알 수 있었습니다.
이 경우가 아니라면 위에서 언급한 조합원지위승계가 어렵겠네요.
마지막으로 가치가 가격에 반영되기 시작하는 시기까지 잘 점검하여 가격이 과도하지 않은지 판단하는 법까지 배웠습니다.
(예외적으로 평형이 달라도 대지지분이 달라질 수 있구나...)
물리적 거리는 멀지만 시간적 거리가 가까운 단지
GTX-A는 굉장히 빠른 고속열차로, 경기도 외곽을 서울과 빠르게 연결시켜줍니다.
분명 우리는 강남까지 1시간 이내 단지들은 가치가 있다고 배웠는데
아무래도 물리적 거리가 먼 파주, 안산 같은 곳은 마음이 선뜻 가지 않더라고요.
'마음이 선뜻 가지 않는다'는 제 기준에서는 '투자하면 안 된다'였습니다.
하지만 그 편견을 깼습니다. 실제로 구리와 창릉은 물리적 거리가 그리 차이나지 않았다니...
다만 알려주신 기준을 적용하여 뾰족한 수요를 이끄는 단지로 바운더리를 잘 정하겠습니다.
시간적 거리만 줄어드는 것에 대한 거부감이 있었는데 없앨 수 있었어요.
또한 상승폭 가늠하는 방법은 굉장히 유용하게 쓸 수 있을 것 같습니다.
'교통 호재 있네'에서 그칠 게 아니라 '그래서 실현되면 얼마나 벌 수 있을 것 같은데'의 관점으로의 전환 !
마지막으로 은마 아파트 같은 마음으로
힘들고 의심스럽지만 인내하여 성공을 거머쥐겠습니다.
윤이나 튜터님 감사합니다.
