안녕하세요, 감또개입니다.
참 멀리도 왔습니다.
'1세대 1주택 고가주택'의 양도소득세에 관한 글을 쓰면서
일반적인 양도차익 계산, 그에 따른 세율 그리고 산출 세액을 설명하는데
기본공제, 장기보유특별공제, 필요 경비 등 고려해야 할 요소들이 정말 많더라고요.
핵심은 고가주택 양도소득세인데 배보다 배꼽이 더 커지는 느낌이 들어
기본적인 양도소득세부터 정리해보고자 이렇게 글을 작성해봅니다.
(고가주택 양도소득세는 돌아오는 수요일에 공개하겠습니다)
✅ 일반적인 양도차익, 과세표준 산출법과 그에 따른 양도소득세
우선 최종 양도소득세를 결정하기 위해서는
① 양도차익을 구하고 ② 과세표준을 구해야 합니다.
⭐ 필요경비 : 자산의 가치를 높이는 자본적 지출과 양도 과정에서 발생한 비용
→ 자본적 지출은 자산의 가치를 높이거나 수명을 늘리는 비용으로 인정되지만, 단순 유지·보수비인 수익적 지출은 제외됩니다.
→ [인테리어/공사] 발코니 확장, 샷시 교체, 보일러 교체 비용은 인정받지만 도배, 장판, 페인트, 싱크대 교체 비용은 제외됩니다.
→ [부대비용] 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료는 인정받지만 대출 이자, 관리비, 청소비는 제외됩니다.
→ 양도세 신고서 작성비, 공증비 등도 필요 경비로 인정받을 수 있습니다.
일반적인 양도차익은 위와 같이 계산하며,
이를 바탕으로 한 과세표준을 줄일 수 있는 추가 2가지 내용이 있습니다.
⭐ 기본공제 : 같은 과세기간(1년) 동안 같은 자산그룹에서 발생한 양도소득을 합산한 뒤, 연 1회 250만 원 공제
→ 만약 A주택을 3억 원에 취득, 4억 원에 매도하였다면 단순계산 양도차익 1억 원에서 250만 원을 공제해줍니다. (필요경비 고려 안 했음)
→ 같은 해 A주택에서 단순계산 양도차익 1억 원, B주택에서 5천만 원의 양도차익이 발생했다면 합산 1.5억 원에서 250만 원을 공제해줍니다.
⭐ 장기보유특별공제 : 토지나 건물 등 부동산을 장기간 보유한 경우, 양도세를 계산할 때 보유, 거주 기간에 따라 일정 비율을 공제
→ 2026년 현재 기준 1세대 1주택자는 보유, 거주기간에 대해 연 4%를 적용받습니다. 다주택자는 보유기간에 대해서만 연 2% 적용됩니다.
→ 예를 들어 10년 보유한 다주택자는 20%를, 10년 거주 및 보유한 1세대 1주택자는 80%(최대)를 감면받습니다.
→ 미등기 양도주택 / 다주택자가 조정지역 주택 양도 / 국외 주택 / 3년 미만 보유 / 조합원입주권 양도는 적용 불가입니다.
→ 양도차익 × 장특공제율만큼 공제받을 수 있습니다. 양도차익이 1억 원, 공제율이 80%라면 8천만 원을 공제 받는 것이지요.
(2028년부터 '보유공제'를 단계적 축소 및 폐지 & 공제한도가 적용됩니다)
기본공제, 장기보유특별공제를 고려하여 우리는 위와 같이 과세표준을 계산할 수 있습니다.
이렇게 계산한 과세표준에 아래의 양도소득세율과 누진공제를 적용하여 최종 양도소득세를 결정합니다.
[출처] 국세청 국세청>국세신고안내>개인신고안내>양도소득세>기본정보>세율
🔔 양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 🔔
그렇다면 지금까지 설명했던 내용대로만 양도소득세를 계산하면 될까요?
그렇지 않습니다. 내용은 복잡하면서도 결과는 단순한 아래의 경우를 함께 알아볼까요?
✅ 추가 고려사항
① 1세대 1주택자 양도소득세 비과세
양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 세대가 일정 요건을 충족하여 양도할 때 양도소득세를 부과하지 않습니다.
* 보유 및 거주 요건 : 기본적으로 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 2년 이상 거주 요건이 추가
* 고가주택 제외 요건 : 양도가액이 12억 원 이하여야 합니다.
따라서 내가 조건을 충족한 1세대 1주택자라면 양도소득세를 전액 비과세를 받을 수 있으니
지금까지 알아보았던 필요경비, 기본공제, 장기보유특별공제를 전혀 신경쓰지 않아도 됩니다.
② 2년 미만 보유했을 때 양도소득세 단기보유세율 적용
자산 유형 | 1년 미만 보유 | 1~2년 보유 | 2년 이상 보유 |
주택 (아파트, 단독주택 등) | 70% | 60% | 기본 누진세율 6~45% |
토지·상가·건물 | 50% | 40% | 기본 누진세율 6~45% |
분양권·입주권 | 70% | 60% | (특례) 2년 이상도 60% 단일세율 |
- 만약 내가 2년 미만으로 보유했는데 양도차익이 발생했다면 1주택자든 다주택자든 단기보유세율을 적용합니다.
- 장기보유특별공제는 3년 이상 보유했을 때 적용되는 공제이므로 이 경우에는 당연히 고려할 필요가 없습니다.
- 기본공제와 필요경비는 기존대로 적용받을 수 있습니다.
따라서 내가 2년 미만으로 보유했는데 수익을 실현하고 싶다면
장기보유특별공제(못 받음)에 신경쓸 게 아니라 기본공제와 필요경비, 높은 세율을 신경써야합니다.
(산출양도소득세액의 10%가 지방소득세로 부과되는데, 산출세액이 높으니 지방소득세도 높아지겠죠?)
③ 다주택자 조정지역 양도 시 양도소득세율 중과
과세표준 구간 | 기본세율 | 2주택 (조정지역) | 3주택 이상 (조정지역) |
1,400만 원 이하 | 6% | 26% | 36% |
5,000만 원 이하 | 15% | 35% | 45% |
8,800만 원 이하 | 24% | 44% | 54% |
1억 5천만 원 이하 | 35% | 55% | 65% |
3억 원 이하 | 38% | 58% | 68% |
5억 원 이하 | 40% | 60% | 70% |
10억 원 이하 | 42% | 62% | 72% |
10억 원 초과 | 45% | 65% | 75% |
다주택자는 '조정지역'에 있는 부동산을 양도할 때
2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p의 중과 세율을 적용받습니다.
다만 이번 8월 세제개편안에서 27년, 28년에 한해 중과를 완화하였습니다.
(이미 기존 중과세율이 적용된 26년도 양도분도 소급적용 예정)
(단기보유의 경우 단기보유세율과 중과세율 중 높은 세율 적용)
따라서 내가 다주택자인데 '조정지역' 물건의 양도차익을 실현하고 싶다면
장기보유특별공제는 적용받을 수 없으니 기본공제, 필요경비, 중과된 양도소득세율을 신경써야합니다.
만약 다주택자가 '비조정지역' 물건의 양도차익을 실현하고 싶다면
양도소득세율 중과는 신경쓰지 않아도 되고 알아보았던 기본공제, 필요경비, 장특공제 보유분(3년 이상) 모두 신경써야겠네요.
✅ 적용해봅시다
Case 1. 취득가액 4억(당시 조정지역) / 양도가액 10.1억 / 필요경비 1천만 원 / 1세대 1주택자, 5년 거주 및 보유
→ 취득 당시 조정지역이었지만 2년 이상 보유 및 거주요건까지 채웠습니다.
→ 양도가액이 12억 원 이하입니다.
→ 필요경비, 기본공제, 장기보유특별공제 따질 필요 없이 양도소득세 전액 비과세입니다.
Case 2. 취득가액 4억(당시 조정지역) / 양도가액 10.1억 / 필요경비 1천만 원 / 1세대 1주택자, 5년 보유만
→ 취득 당시 조정지역이었지만 2년 이상 거주요건을 채우지 못했습니다. 세 주고 다른 곳에서 살고 계셨나봐요.
→ 양도가액이 12억 원 이하지만 비과세 요건에 맞지 않습니다. 2년 이상 보유는 했으니 기본 세율이 적용되겠네요.
→ 배웠던 필요경비, 기본공제, 장기보유특별공제 모두 신경써야겠습니다.
→ 양도차익 = 10.1억(양도가액) - 4.0억(취득가액) - 0.1억(필요경비) = 6.0억
→ 장기보유특별공제 = 6.0억 * 10%(다주택자와 마찬가지로 연 2%만 인정) = 0.6억
→ 과세표준 = 6.0억(양도차익) - 0.6억(장특공제) - 250만 원(기본공제) = 5.375억
→ 산출 세액 = 5.375억 * 42%(10억 원 이하) - 3,594만 원(누진 공제) = 189,810,000원
→ 양도소득세 = 산출 세액 + 지방소득세(산출 세액의 10%) = 189,810,000원 + 18,981,000원 = 208,791,000원
Case 3. 취득가액 4억(당시 비조정지역) / 양도가액 10.1억 / 필요경비 1천만 원 / 1세대 1주택자, 1.5년 보유
→ 1세대 1주택자지만 2년 미만으로 보유했습니다. 단기보유세율 60%가 적용됩니다.
→ 3년 미만이므로 장특공제는 적용되지 않겠네요.
→ 양도차익 = 10.1억(양도가액) - 4.0억(취득가액) - 0.1억(필요경비) = 6.0억
→ 과세표준 = 6.0억(양도차익) - 250만 원(기본공제) = 5.975억
→ 산출 세액 = 5.975억 * 60%(단기보유세율) - 3,594만 원(누진 공제) = 322,560,000원
→ 양도소득세 = 산출 세액 + 지방소득세(산출 세액의 10%) = 322,560,000원 + 32,256,000원 = 354,816,000원
Case 4. 취득가액 4억(당시 비조정지역) / 양도가액 10.1억(현 조정지역) / 필요경비 1천만 원 / 3주택자, 5년 보유
→ 현재 '조정지역'이고 '다주택자'가 양도하는 것이니 장특공제는 배제됩니다.
→ 5년 보유했기에 단기보유세율 적용은 아니지만 '조정지역' 양도이므로 '양도소득세율 중과'가 적용됩니다.
→ 양도차익 = 10.1억(양도가액) - 4.0억(취득가액) - 0.1억(필요경비) = 6.0억
→ 과세표준 = 6.0억(양도차익) - 250만 원(기본공제) = 5.975억
→ 산출 세액 = 5.975억 * 52%(3주택 이상 +10%p) - 3,594만 원(누진 공제) = 274,760,000원
→ 양도소득세 = 산출 세액 + 지방소득세(산출 세액의 10%) = 274,760,000원 + 27,476,000원 = 302,236,000원
다양한 경우의 사례의 양도소득세를 계산해보았습니다.
하지만 글 앞단에서 소개한 '1세대 1주택 고가주택(12억 초과)'의 양도소득세 계산법이 궁금해집니다.
분명 12억까지는 요건에 맞으면 전액 비과세였는데,
단돈 10만 원만 초과해도 비과세 요건을 박탈 당하고 배웠던 계산식을 차근차근 적용해야할까요?
그렇다면 너무 억울하지 않을까요?
12억 초과 주택 양도소득세 계산법을 다음 글에서 소개하겠습니다. Coming soon !
(길고 복잡한 글 읽어주신 여러분께 정말 감사드립니다. 다음 글은 핵심만 간단히 적어보겠습니다.)
