𖤐 3강 후 알게 된 점
1. 자산가치와 내집마련
- 10년 동안 가격이 오르지 않는 자산은 인플레이션 방어가 어렵다.
- 내집마련의 핵심은 내 예산 안에서 더 좋은 가치를 찾는 것이다.
- 같은 예산이라면 중심지와 가까운 곳을 우선한다.
- 서울 외곽일수록 역세권이나 신축 같은 수요 요소가 중요하다.
- 최근 단기간에 급등한 단지는 비싸게 매수할 가능성을 고려해야 한다.
- 무자산 상태로 기다리는 것 역시 인플레이션 위험이 있다.
- 부동산은 단기 매매보다 충분한 기간 보유하는 것이 중요하다.
- 평형 업그레이드보다 더 좋은 입지로의 갈아타기가 중요하다.
2. 비교평가와 단지 선택
- 입지가치를 비교할 때는 평형을 고정하고 시세를 비교한다.
- 지금 보는 단지가 최선인지 상급지와 비슷한 가격대까지 비교한다.
- 비슷한 조건이라면 하급지까지 비교해 가치 차이를 확인한다.
- 같은 단지에서도 가격, 조건, 동·호수, 수리상태를 함께 비교한다.
- 로얄동의 기준은 역, 학교, 출입구 등 단지마다 다르다.
- 비선호동이라면 그만큼 가격이 저렴해야 한다.
- 300세대 미만 단지는 실제 거래량을 확인해야 한다.
- 환금성을 위해 꾸준히 거래되는 단지를 선택하는 것이 중요하다.
- 같은 입지가치와 가격이라면 20평대를 우선한다.
- 10평대라면 17~18평을 우선하고 갈아타기를 염두에 둔다.
- 14~15평, 특히 방 1개 구조는 환금성을 신중하게 봐야 한다.
- 구축 소형평형은 재건축 가능성, 용적률, 향후 분담금도 확인한다.
3. 임장과 주거환경
- 임장에서는 균질성, 안전성, 쾌적성을 확인한다.
- 역까지 실제 걸어보고 주변 동선을 확인한다.
- 외곽 지역일수록 역세권과 생활권의 균질성이 중요하다.
- 호재보다 현재 실제 주거환경을 우선해서 본다.
- 임장 중 주변 모습과 특징을 사진과 메모로 남긴다.
- 학군과 상권, 유흥시설, 야간 조명 등도 직접 확인한다.
4. 매물임장과 수리
- 누수와 구조적 균열은 피해야 할 치명적인 하자다.
- 결로와 곰팡이는 원인과 정도를 구분해서 확인한다.
- 수리비가 큰 항목은 샷시, 화장실, 싱크대다.
- 구축은 이전 수리 시점과 공사 범위를 확인한다.
- 베란다 확장 여부와 단열공사 여부를 확인한다.
- 화장실 타일, 주방 상판, 수납장, 바닥 손상을 확인한다.
- 샷시는 브랜드, 유리 두께, 상태까지 확인한다.
- 화장실은 기존 덧방 여부를 확인한다.
- 인테리어 비용도 매수가에 포함해서 비교해야 한다.
5. 계약과 대출
- 가계약 전에 동·호수, 매매가격, 등기부등본, 중도금 조건을 확인한다.
- 계약 전 대출상담사를 통해 실제 대출 가능 금액을 확인한다.
- 매매가 외에 취득세, 중개수수료, 법무비, 이사비, 수리비까지 고려한다.
- 가계약 문자에는 가격과 조건, 중도금, 귀책사항을 명확하게 남긴다.
- 계약서 작성 전에 원하는 특약을 미리 정리해 전달한다.
- 중도금과 잔금 지급 전에는 등기부등본을 다시 확인한다.
- 근저당이 있다면 잔금 과정에서 말소 여부까지 확인해야 한다.
- 토지거래허가구역은 일반 거래에 허가 절차가 추가된다.
- 잔금 일정과 대출 실행 일정을 너무 길게 잡지 않는 것이 중요하다.
6. 장기 보유와 갈아타기
- 갈아타기는 매도를 먼저 하고 매수를 나중에 하는 것이 원칙이다.
- 매도할 때는 희망가격보다 실제로 팔릴 가격이 중요하다.
- 현재 집의 상승만 기다리기보다 상급지와의 가격 차이를 봐야 한다.
- 갈아탈 지역과 가격 차이가 줄어들었다면 매도 기회가 될 수 있다.
- 리모델링 단지는 가치뿐 아니라 향후 분담금과 사업 진행과정을 확인해야 한다.
𖤐3강 후 느낀점
이번 강의는 지금까지 배웠던 입지와 단지 분석에서 한 단계 더 나아가, 실제로 집을 보러 가고 계약하는 과정까지 다뤄서 내집마련이 훨씬 현실적으로 느껴졌다.
특히 좋은 집을 사는 것은 단순히 정보를 많이 아는 것보다 얼마나 많이 비교하고 직접 행동하느냐에 달려 있다는 생각이 들었다. 같은 예산이라도 여러 지역과 단지를 비교하고, 직접 임장을 다니면서 매물을 확인한 사람이 더 좋은 선택을 할 가능성이 높을 것 같다.
솔직히 회사에 다니면서 평일에 매물임장을 하고 매주 임장을 다니는 것이 쉽지는 않을 것 같다. 아직은 부동산에 전화해서 매물을 보여달라고 하는 것조차 조금 부담스럽고, 실제로 큰돈을 계약하는 단계까지 갈 추진력이 있는지도 자신이 없다.
조모임에서 이미 내집마련에 성공한 분을 보니 부럽기도 했지만 한편으로는 대단하다는 생각이 들었다. 결국 그분도 어느 순간에는 처음으로 부동산에 연락하고, 매물을 보고, 계약을 결정하는 과정을 거쳤을 것이다. 나 역시 계속 공부만 하기보다 어느 순간에는 직접 행동해야 한다는 생각이 들었다.
돈을 조금 더 모으고 싶다는 생각도 여전히 있다. 하지만 내가 돈을 모으는 동안 내가 사고 싶은 집의 가격도 함께 오를 수 있기 때문에 단순히 ‘돈을 더 모은 다음 사야지’라고 생각하는 것만으로는 부족하겠다는 생각이 들었다. 지금 가진 자산과 대출 가능 금액으로 어느 수준의 집까지 살 수 있는지 계속 확인해야 할 것 같다.
이번 강의에서 특히 와닿았던 것은 노력한 만큼 더 좋은 가치를 선택할 가능성이 높아진다는 점이다. 완벽한 집을 찾는 것은 어렵겠지만, 비교하고 임장하면서 내 예산 안에서 더 좋은 선택을 하는 눈은 분명히 키울 수 있을 것 같다.
𖤐 실행할 점
임장할 때는 단순히 아파트만 보고 오는 것이 아니라 균질성, 안전성, 쾌적성, 역까지의 실제 동선, 학군과 상권 등을 직접 확인하고 사진과 메모를 남길 것이다. 임장이 끝난 직후에는 기억이 사라지기 전에 나에게 카톡으로 간단하게 기록하고 이후 엑셀에 정리하는 방식도 활용해보고 싶다.
이제는 단지임장에서 한 단계 더 나아가 실제 매물임장도 조금씩 시작해봐야겠다. 처음부터 계약을 목적으로 부담을 갖기보다는 매물을 보는 경험을 쌓는다는 생각으로 부동산에 연락해보고 싶다. 같은 단지에서 여러 집을 보면서 가격, 동·호수, 채광, 수리상태의 차이가 실제 가격에 어떻게 반영되는지도 확인해볼 예정이다.
겉으로 보이는 매매가격만 비교하지 않고 매매가+수리비를 실제 매수가격으로 생각하는 습관을 들여야겠다.
마지막으로 자모님이 강의 말미에 추천해주신 자산 로드맵을 이용해 봐야겠다. 이번 내집마련에서 끝나는 것이 아니라 첫 집을 어느 정도 보유하고, 이후 어떤 지역으로 갈아타고 싶은지까지 생각해보고 싶다. 다음 달에는 종잣돈 모으기 강의도 들을 예정이니, 부동산을 보는 눈을 키우는 것과 동시에 꾸준히 종잣돈을 늘리는 습관도 만들어야겠다.
