"특약 안 넣으면 수천만원 날린다던데, 진짜예요?"
이런 자극적인 말에 최대한 많은 특약을 넣으려 합니다.
하지만 오히려 지나치게 까다로운 특약은 거래 자체를 어렵게 만들 수 있습니다.
이런 특약은 오히려 독이 될 수 있습니다
"대출이 안 나오면 계약 무효, 계약금 즉시 반환"이라는 특약을 요구하는 경우가 있는데, 지금처럼 매도자 우위 시장에서는 이런 요구 자체가 무리입니다.
기본적으로 대출이 나올지 안 나올지는 계약 전에 충분히 확인해야 할 문제이지, 계약 이후 매도인에게 떠넘길 문제가 아닙니다.
민법 제565조(해약금)에 따르면, 매수인은 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만 이건 어디까지나 '해제할 수 있는 권리'일 뿐, 특약으로 별도 약정을 해두지 않았다면 단순 변심이나 대출 불가를 이유로 계약금을 그대로 돌려받을 수 있는 사유는 아닙니다.
즉 계약이 정상적으로 체결된 이후에는, 대출이 안 나왔다는 이유만으로 "계약금 반환"을 주장해도 원칙적으로 받아들여지지 않고 계약금만 잃을 수 있습니다.
매도인들은 지나치게 까다로운 특약을 요구하면 아예 거래를 포기하기도 합니다. 중고 거래에서 상대가 조건을 너무 많이 걸면 거래하고 싶지 않아지는 심리와 비슷합니다.
특약은 많이 넣는 게 능사가 아니라, 상식적인 선에서 불리함을 막아주는 것이어야 합니다.
첫째, 등기부등본 확인과 현 시설물 상태 기준 계약
계약서에 가장 먼저 들어가는, 가장 중요한 특약입니다.
"본 계약은 계약 시점의 등기부등본상 권리 관계를 확인하고, 현 시설물 상태를 기준으로 체결한다"는 내용입니다.
매매 계약에서 최악의 상황은 등기 문제로 집이 경매에 넘어가거나 계약이 무산되는 것입니다.
중개수수료를 냈다 해도, 등기부등본을 확인하지 않아 생긴 문제는 결국 본인이 책임져야 합니다.
| 확인 사항 | 포인트 |
|---|---|
| 열람 시간 | 등기부등본 왼쪽 하단의 열람 시간을 확인해 최신 정보인지 확인. 오래됐다면 중개사에게 재요청하거나 인터넷등기소 앱에서 직접 700원에 발급 |
| 갑구 | 소유권 관련 정보 확인 |
| 을구 | 대출 등 권리 관계 확인 |
등기부등본은 법적 효력이 없어 보일 수 있지만, 금융회사도 권리 증빙 문서로 활용할 만큼 확실한 근거 자료입니다.
다만 '현 시설물 상태 기준' 계약에는 함정이 있습니다.
계약서에 서명하는 순간부터 그 상태에 동의한 것으로 간주되기 때문에, 잔금일에 추가 보수를 요구해도 매도인이 '현 상태 기준'을 근거로 거절할 수 있습니다.
다만 집을 볼 때 확인할 수 없었던 부분(장롱 뒤 누수, 결로 등)은 예외적으로 인정될 여지가 있습니다.
그래서 계약 당일 짐이 빠지는 걸 미리 확인하며 집 상태를 한 번 더 점검하시고, 못 봤던 하자가 발견되면 잔금 시간 전에 중개사에게 알려 매도인에게 수리를 요청하시는 게 좋습니다.
둘째, 중대 하자 보수 책임
잔금일로부터 일정 기간 안에 누수 같은 중대한 하자가 발생하면 매도인이 수리·보수 비용을 부담한다는 특약입니다.
일반적으로 잔금일로부터 6개월 이내 발생하는 누수, 배관 노후로 인한 문제 등이 여기 해당합니다.
통상적인 수준을 넘는 벽의 균열도 포함될 수 있습니다.
6개월이라는 기간이 나오는 이유는, 누수가 매수인 잘못인지 매도인 잘못인지 명확히 구분하기 어렵기 때문에 민법상으로도 일정 기간은 매도인이 책임지도록 하고 있기 때문입니다.
보일러는 애매합니다.
중대 하자에 포함되지 않는 경우가 많지만, 매수자 우위 시장이냐 매도자 우위 시장이냐에 따라 관례가 달라집니다.
매수자 우위 시장에서는 매도인이 보일러를 수리해주기도 하지만, 매도자 우위 시장에서는 매수인이 부담하는 경우도 흔합니다.
시장 상황에 맞춰 유연하게 대처하시는 게 좋습니다.
만약 중대 하자 특약을 따로 못 넣었다면, "본 계약서에 명시되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다"는 문구를 넣어두면 누수 발생 시 이를 근거로 매도인에게 책임을 물을 여지가 생깁니다.
다만 특약은 어디까지나 매수자와 매도자 간 협의가 필요한 사항이라, 일방적인 주장만으로 관철되기는 어렵습니다.
셋째, 세입자 퇴거 책임
실거주 목적으로 매수하는데 현재 세입자가 살고 있다면, 그 퇴거를 매도인이 책임진다는 특약이 필요합니다.
특히 토지거래허가구역 안에서 세입자가 있는 물건을 매수해 실거주하려 한다면 반드시 넣어야 하는 조항입니다.
핵심은 "세입자 퇴거는 매도자가 책임진다"는 문구와 함께, 퇴거 날짜를 명확히 명시하는 것입니다.
이게 중요한 이유는 임차인의 동의 없이는 토지거래허가 신청 자체가 불가능하기 때문입니다.
매도인이 임차인과 퇴거 일정을 조율하고 퇴거 확약서를 받아야 하는데, 이 서류는 토지거래허가 신청 서류에 포함됩니다.
예전에는 퇴거 사실만 확인하면 됐지만, 지금은 임차인이 직접 작성한 확약서가 있어야 허가가 납니다.
실무적으로는 가계약이나 약정서를 작성하는 시점에 임차인을 함께 불러 그 자리에서 퇴거 확약서를 받는 게 가장 효과적입니다.
이 시점이 매수자의 협상력이 가장 높을 때이기 때문에, 매도인에게 임차인을 동석시켜 달라고 요청해두시는 게 좋습니다.
이 시점을 놓치면 나중에 확약서를 받기가 훨씬 어려워집니다.
여기서 한 가지 더 챙기셔야 할 게 있습니다.
퇴거 확약서를 받아뒀더라도, 실제로 세입자가 약속한 날짜에 퇴거하지 못하면 잔금 자체가 미뤄질 수 있습니다.
이 경우 매수인은 이사 업체 재예약, 임시 거처 비용, 기존 거주지의 계약 연장 비용 같은 예상치 못한 손해를 떠안게 될 수 있습니다.
그래서 "세입자 퇴거 지연으로 잔금이 미뤄질 경우, 그로 인해 발생하는 손해(위약금, 임시 거주 비용 등)는 매도인이 부담한다"는 문구를 함께 넣어두시길 권합니다.
퇴거 확약서만으로는 '퇴거 예정'을 확인하는 데 그치지만, 이 손해배상 조항까지 있어야 실제로 퇴거가 지연됐을 때 매수인이 입는 금전적 손해를 보호받을 수 있습니다.
넷째, 새로운 임차인 구하는 데 협조 (투자 목적일 때)
투자 목적으로 매수하는 경우라면, 매도인이 새로운 임차인을 구하는 과정(매물 내놓기, 집 보여주기 등)에 적극 협조하도록 하는 특약을 넣어두시면 도움이 됩니다.
임대인과 임차인 사이의 관계가 예전 같지 않은 요즘 같은 시기엔, 이런 장치 하나라도 있으면 도움을 요청할 근거가 됩니다.
물론 특약이 있다고 모든 게 순조롭게 풀리는 건 아니지만, 최소한 협조를 요청할 명분은 생깁니다.
지금 확인해야 할 것
계약 당일 등기부등본을 다시 열람해 열람 시간과 갑구·을구 내용을 확인하세요
→ 계약 직전 최신 상태를 확인하는 게 가장 기본입니다
'현 시설물 상태 기준' 계약이라면 계약 전 집 상태를 꼼꼼히 점검하고, 계약 당일에도 짐이 빠진 상태를 다시 확인하세요
중대 하자 특약(6개월 기준)을 넣었는지 확인하고, 못 넣었다면 최소한 "민법과 부동산 매매 일반 관례에 따른다"는 문구라도 넣어두세요
세입자가 있는 실거주 목적 매물이라면 퇴거 날짜 명시와 퇴거 확약서를 약정서 작성 시점에 받아두세요
→ 이 시점을 놓치면 나중에 받기 훨씬 어렵습니다
투자 목적이라면 신규 임차인 구하는 데 매도인이 협조한다는 특약을 넣어 최소한의 협상 근거를 마련하세요
특약을 넣기 전, 매도인 입장에서도 받아들일 만한 조건인지 한 번 더 검토하세요 → 지나치게 까다로운 특약은 거래 자체를 무산시킬 수 있습니다
특약은 많이 넣는다고 안전해지는 게 아닙니다.
상식적인 선에서 정말 필요한 조항 몇 가지를 정확히 챙기는 것이, 무리한 요구로 거래 자체를 어렵게 만드는 것보다 훨씬 안전합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
