토허제 실거주 예외요건 관련 문의드립니다.

안녕하세요 사피루스님 지방근무등으로 인한 토허제 구역내 실거주 예정인정이 궁금하시군요. 강서구청 「토지거래계약 허가 신청」 민원사무편람에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. “주택거래를 허가받은 대상자는 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주하여야 하며, 주택 취득 후 2년간 실거주하여야 합니다.”그리고 사후 절차도 명시되어 있습니다. “사후 이용실태 조사(미이행 시 이행명령, 이행강제금 부과)” 토허제의 이용의무와 이용의무 위반에 대한 제재를 구분하는 것입니다. 강서구청 자료에는 허가 후 변경허가 신청 제도가 명시되어 있습니다. 공식 민원사무편람에: “토지거래계약 변경 허가 신청서(허가 후 변경 시)” 가 구비서류로 포함되어 있습니다. 따라서 취득 후 예상하지 못했던 직장 이전이라는 새로운 사정이 발생했다면, 그냥 임의로 전출하고 전세를 놓기보다는 허가권자인 강서구청에 이용계획 변경 또는 이용의무 처리 가능 여부를 먼저 문의하는 것이 제일 안전할 것으로 보여집니다.

안녕하세요. 신혼부부이시며 곧 태어날 아이를 위해 서울 내집마련을 진지하게 고민하시는 모습이 정말 멋집니다. 임신과 출산 준비를 진심으로 축하드립니다! 질문하신 '토지거래허가구역(토허제) 내 1년 실거주 후 지방(대전) 발령으로 인한 예외 인정 가능 여부'에 대해 법령 기준과 지자체 실무 관점에서 말씀드립니다. 1. 토허제 주택의 2년 실거주 의무와 '근무상 예외' 원칙 - 기본 원칙: 토지거래허가를 받아 주택을 취득하면 취득일로부터 2년간 본인(세대원 전원)이 직접 실거주(이용의무)해야 합니다. 위반 시 이행명령 및 취득가액의 10% 이하에 달하는 이행강제금이 매년 반복 부과됩니다. - 법령상 예외 규정: "부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령"상 '근무상 또는 생업상의 사정(타 시·군으로의 직장 이전/발령), 질병 치료, 취학 등 불가피한 사유'로 인해 세대원 전원이 거주지를 이전해야 하는 경우, 관할 구청의 승인을 받으면 이용의무의 예외를 인정받을 수 있습니다. 2. 사피루스님의 상황에서 예외 인정 시 주의해야 할 핵심 리스크 - '사전 인지된 사유' vs '불가피한 사후 발령'의 차이 구청에서 근무상 예외를 인정해 주는 경우는 통상 '취득 당시에는 몰랐으나 취득 후 갑작스러운 비자발적 인사발령'을 의미합니다. 만약 취득 당시 이미 배우자가 대전에서 근무 중이었고 본인도 대전 복직이 예정되어 있었다면, 관할 지자체에 따라 "취득 시점에 이미 예측 가능했던 상황"으로 보아 실거주 회피(투기성 매수)로 엄격하게 판단할 소지가 있습니다. - 예외 인정 시 '임대(전세/월세) 가능 여부'의 문제 (가장 중요) 지방 발령으로 전출 예외 승인을 받더라도, '남은 의무 기간(1년) 동안 다른 세입자에게 전세를 줄 수 있는가'는 별개의 문제입니다. 대부분의 지자체는 예외 사유로 전출을 허용하더라도 제3자에게 임대하는 것은 불허하며, 공실 상태로 유지해야 하거나 사유가 해소되면 즉시 복귀할 것을 요구합니다. 전세를 주어 잔금이나 대전 거주 전세금을 마련할 계획이라면 자금 흐름이 꼬일 수 있습니다. 3. 실패 없는 안전한 실전 액션 플랜 1단계: 강서구청 부동산정보과에 '사전 유권해석' 문의 계약 전 반드시 강서구청 토허제 담당자에게 직접 질의하세요. "부부 공동명의로 취득해 1년 실거주 후, 남편의 대전 직장 및 본인의 대전 복직 발령 증빙 시 거주의무 예외 승인 및 잔여 기간 임대 가능 여부"를 명확히 유권해석 받아두어야 합니다. 2단계: 대전 거주 3년 기간 동안의 대안 검토 만약 토허제 구역 매수로 인해 거주 및 임대 리스크가 크다면, 비토허제 구역의 서울/수도권 주택을 갭(전세)을 끼고 매수해 둔 뒤 3년 후 복귀 시 입주하거나, 대전 거주 기간 동안 종잣돈을 더 모아 서울 상급지 진입을 노리는 로드맵이 훨씬 안전할 수 있습니다. 인사발령 증빙을 통한 예외 신청 자체는 가능하지만, '임대 허용 여부'와 '지자체의 승인 재량'이라는 큰 변수가 남아 있습니다. 계약 전 반드시 강서구청 담당 부서의 확답을 받으시고, 가족의 3년 뒤 서울 정착 플랜에 맞춰 자금이 묶이지 않는 안전한 방향으로 첫 내집마련을 완성하시길 진심으로 응원합니다!

안녕하세요 사피루스님 육아와 남편분 직장때문에 대전으로 내려가야하는 상황이시군요. 우선 결론부터 말씀드리면 취득 후 타지역발령 등으로 불가피한 사유가 발생되면 관할 지자체에 토지의무예외신청서를 제출하고 심사를 받으시면 되는 걸로 알고 있습니다. 사피루스님이 대전지역으로 발령난 것에 대한 증명서류를 제출한다면 큰 문제는 없어보이는데요. 다만, 사상지평님이 설명해주신것처럼 임대를 주는 문제는 또다른 문제이기에 이부분은 잘 고민해보시고 진행하셨으면 좋겠습니다 :)