전저점 대비 2배이상 오른단지 보수적으로 접근
평균 하락 25% = 60% 오른가격
다음 하락장에서 만날 수 있는 가격= 안전마진이라는 것 외곽 강남1시간 이상 지역 단기폭등 조심할 것
적용점 현재 1호기 단기 폭등한 상황 투자코칭
하락장에 공급 상승장에서 발표 하락장에서 착공,입주
12000세대 입주시 보통 10%이상 전세가격 조정
ex) 26.08 6.5억, 26.12 6.8억(입주) -10%=6.1억 > 7천만원 준비 = 안올려받으면 4천만원만 준비가능
적용점 1호기 전세 공급물량 부족한 상황 얼마나 올려야 할지 알아볼 것 투자코칭으로
교통호재는 급지가 낮을 수록 호재 파워가 크다
신안산선 보다는 월판선 우선
1호선>월판선>신안산선
단지임장시 평탄화, 동간거리, 버스이용 중요
자산을 생각했을떄 길게보면 평대가 더 많이 오름
입지차이가 거의 없다면 신축투자 역세권 구축이더라도 다 비슷할때는 호재있는 것을 봐야한다
투자금이 싸더라도 입지높은 곳 먼저 보기
지역내 비교평가
1. 생활권순위에 따라 대부분 걸림
2. 더 좋은역을 먼저 가는 것을 생각
쳐다도보면 안되는 것
1. 300세대 미만
2. 비역세+비균질+나홀로
3. 방 1개 단지
4. 1년에 전세거래 10개
5. 선호도가 아쉬운 단지는 전세가 널뛰기 왔다갔다
10평대 매수OK 우선순위×
1. 입지 가치
2. 상품가치 (초신축)
압구정역 (한강, 강남) 만찍어보기
동별로 로얄동 분석 확장
선호동 특징
입지 3~4km (교통) 차이는 상품가치에따라 잡힐 수 있음
단지분석
1순위
투자가능 단지
저평가 단지
대장단지
전화 임장
세안고
주전세
대기세입자 (특약사항)
세인자가 잔금날 입주 (올현금)
①올수리 최근 3년내 OK
② 샷시 수리 확인
주인전세시 투자금줄이고 싶을때 전세품귀니까 전세금 5천올리고 2년치이자 를 주겠하고 하면 2년 500으로 세이브 가능
소유권 이전에 대한 신규 전세 대출 안나오는 상황
매물 임장
화장실, 싱크대 (수전근처) =누수 시대응가능 수리비 적음
주전세시 주변 전세시세 확인
최고 3개월 주전세 이후 전세대출 세입자받을때 가능
