[2026 월부학교 여름학기 ☀️ 10년 앞선 명품 입지 트랜드 miyomiu_날개핀레드불] 4강 윤이나 튜터님 강의후기

안녕하세요. 날개핀레드불입니다.

벌써 월부학교 4강이라니 믿기지 않습니다.

무더웠던 여름도 어느덧 끝자락으로 가고 있는 것 같아

아쉬움이 벌써부터 생기는것 같습니다.

처음 여름학기를 시작하기 전에 어떤 마음으로

여름학기를 보내야할지 고민을 많이 하고

튜터님과 소통하면서 여름학기를 열정적으로 보내기 위해

노력했지만 마음만 앞서고 행동이 따라 주지 않았던 것 같아

더 그렇게 느끼는 것 같습니다.

남은 기간만이라도 정말 최선을 다해 달려보도록 하겠습니다!

월부학교 4강은 윤이나 튜터님께서

강의를 진행해주셨습니다.

차분하게 설명해주신 덕분에 이해하기 쉬웠고

평소에 어림잡아 알고 있었던 재건축/리모델링 개념을

정리할 수 있는 시간을 가질수 있어 감사했습니다.

잘 정리해주신 것들 기억하고

매임이나 단지분석을 할때

활용해보도록 하겠습니다.

기억해야될건 ‘조사관’, 건축심의

서울수도권 임장을 하게 되면

재건축이나 리모델링 호재가 있는

아파트들을 심심치 않게 만나볼 수 있습니다.

각 단계마다 얼마나 의미가 있는 것이고 

얼마나 걸리고 가치에 얼마나 반영해야되는지

알기 쉽지 않아  

‘이런것보다 입지가 훨씬 더 중요해!’

‘관리처분인가가 나기 전까지는 아직 멀었어’라고

생각하면서 복잡하게 생각하기 싫어 그냥 넘어갈 때가 많이

있었습니다.

이번 강의에서는 이 개념에 대해 정확히 짚어 주셨는데요.

재건축의 경우

안전진단 → 정비구역지정 → 추진위원회승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거/착,준공 으로 이뤄지고 약 10-15년 정도 시간이 걸리고

리모델링의 경우

조합설립인가 → 시공사선정 → 1차 안전진다 → 건축심의 → 권리변동계획 → 사업계획승인(행위허가) → 이주 및 철거/착준공으로 이어진다고 설명해주셨습니다.

가장 기억에 남았던 부분들은

재건축은 ‘조사관'으로 강조해주셨고

리모델링은 ‘건축심의’를 강조해주셨는데요.

조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인인가, 건축심의 단계까지 오면 거의 분담금이 윤곽이 나오기때문에 사업이 진행될 가능성이 높아지기 때문에 유의미하고 하셨습니다.

반대로 이전 단계에서는 진행여부가 불확실하기에

가격에 반영되어 있지 않은 경우들이 많기에

저렴한 구간일 수 있다고 하셨는데요.

그렇기 때문에 ‘입지’가 좋은 곳을 우선적으로 보고

같은 조건이라면 ‘호재’가 있는 곳을 택하는게 중요하다고 하셨습니다.

단지 호재만 보고 들어간다면

사업이 진행되지 않을 리스크도 너무 크기에

우선적으로 입지를 보는게 중요하다고 하셨습니다.

단순하게 매번 ‘입지’가 더 중요하다!라고만

생각했었는데 그 이유에 대해 명확히 알 수 있어 좋았습니다.

‘조사관’이나 건축심의 단계까지 이르렀다고

재개발/리모델링이 가까워졌다고 보기 힘들다고 하셨는데요.

분담금에 대한 윤곽이 나오면 반대하는 조합원들이 많기때문에

생각보다 더 오래 걸릴 수 있는 리스크도 있기에

늘 입지를 우선적으로 생각해야된다는 것을 강의를 통해 깨달을 수 있었습니다.

BM : 재건축은 ‘조사관’을 기억하고, 리모델링은 ‘건축심의’를 기억하자. 각 이단계에 오면 가능성이 높아지고 이전 단계까지가 호재가 확정되지 않아 우리가 매수를 검토해야되는 시기. 호재가 실현되지 않을 리스크도 있기에 입지가치를 우선적으로 생각해야한다.

교통호재가 있는곳 다른 지역과 어떻게 비교평가하나

보통 교통호재가 있는 곳들이 주요업무지구 접근성을

우선적으로 보는데요.

접근성이 좋아진다고 해서 이 지역 단지 위상이 

얼마나 올라갈지 또는 가격이 얼마나 올라갈지 가늠하기가

쉽지 않았습니다.

튜터님께서는 GTX-A노선을 예시로 들어주시면서

강남접근성이 좋아지고 나서의 소요시간과 

서울수도권 인근에 소요시간이 비슷한 단지들을

비교해보면서 가격이 얼마만큼 오를 수 있을지

가늠해보신다고 하셨는데요.

GTX-A가 개통된다면 다른 노선 중에 비슷한 시간이 걸리는 

단지와 가치가 유사해 질수 있기에

다른 지역의 단지 전고점이 얼마나 갔었는지 또는 가격이 얼마나 되는지

 등을 보면서 개통 이후 인근 단지 가격이 얼마만큼 상승할 수 있는지

가늠해볼 수 있다고 설명해주셨는데요.

더불어 교통 호재가 있는 곳의 신축단지들도

얼마만큼 가격이 상승할 수 있는지를

인근 기축 단지 중 선호도가 높은 단지들의 전고점을

보면서 보수적으로 가격을 예상해볼 수 있다고 하셨습니다.

이부분은 사실 생각해보지 못했던 부분인데

교통호재가 투자로 검토하고 있는 단지에게

얼마만큼 가격 상승을 가져다 줄지 가늠해보는 방법에

대해 알수 있어 좋았고 단순히 좋아지겠지라고 생각하기 보단

대략적으로 수치화 하면서 비교해보면 조금 더 확신을 가질 수 있을거라고 생각했습니다.

BM : 교통호재가 있는 곳 개통이후 주요업무지구 접근성 소요시간이 비슷한 지역 단지의 전고점이나 가격 비교해보면서 가격상승 가늠해보기. 기축 단지들의 전고점 보면서도 가격 가늠해보기

호재에 대해 개념을 정리할 수 있어 굉장히 의미있던

시간이었던것 같습니다.

알아듣기 쉽게 잘 설명해주신

윤이나 튜터님 감사합니다!