안녕하세요? 김제로입니다.
이번 주도 어김없이 ‘너나위’님의 주간 머니 이슈를 정리하고 원페이지 장표를 만들었습니다.
항상 전체적인 시장 상황을 통한 인사이트를 나눠주시는 나위님께 감사합니다.
주제 1. 전월세 상승세 지속
- 8.13 공급대책 이후에도 서울 매매·전월세 가격 모두 상승세 지속
- KB부동산 기준 서울 아파트 가격 79주 연속 상승
- 역대 최장 상승 기록: 85주
- 과거 규제대책 발표 이후 시장이 일시적으로 멈추는 모습이 있었으나, 현재는 30억 이상 초고가 주택을 제외하면 정책 영향이 제한적
- 6.27 대책 이후 9.7 공급대책 발표 → 서울 공급 부족에 대한 시장의 인식 확대
반복되는 정책에 대한 학습효과 → 정책 신뢰도 약화
현재 시장의 핵심: 금리보다 수급
- 2023년 이후 서울 주택가격 회복 과정에서 전월세 가격이 선행하여 상승
- 현재는 갈아타기 수요보다 생애최초·첫 주택 마련 등 실거주 수요 비중이 높음
- 구매력 = 자기자본 + 대출 가능 금액
정책대출 활용이 가능한 6억 전후 주택부터 가격 상승이 상대적으로 강하게 나타나는 현상
전월세 공급을 결정하는 3가지
- 신축 주택 공급
- 기존 임차인의 퇴거 → 기존 전세주택의 재공급
- 임대 목적의 주택 매수
현재는
- 신축 공급 부족
- 실거주 전환 증가 → 임대주택 감소
- 토허제 등으로 임대 목적 매수 제한
→ 전월세 공급 확대가 쉽지 않은 구조
서울 공급의 구조
- 서울 주택 공급: 민간 약 92% / 공공 약 8%
- 서울은 신규 택지를 통한 공공 공급보다 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 역할이 중요
- 정비사업의 주요 장애물 중 하나인 이주비 대출 완화는 공급 측면에서 긍정적 요인
시장 판단
- 현재는 상승장 중반 이후로 진입한 것으로 판단
- 전월세 상승이 지속되는 동안 실수요 중심의 매수 수요는 유지될 가능성
- 다만 가격 상승이 계속된다는 이유만으로 무리한 추격매수는 경계
내집마련 시 가격·생활권별 후보군을 충분히 확보한 후 비교·선택 필요
- 핵심 → 현재 부동산 시장은 매매가격보다 전월세 수급을 우선적으로 확인할 필요가 있음
주제 2. 미국 장기금리 급등과 자산시장 변동성
- 7월 급락 이후 주식시장 반등
- 그러나 최근 매수·매도 사이드카가 반복될 정도로 시장 변동성 확대
주요 원인 중 하나: 미국 장기금리 상승
미국 30년물 국채금리
- 최근 5.34%까지 상승
- 장기금리 5% 이상은 높은 수준
장기금리 상승 → 미래 현금흐름을 기반으로 평가받는 기술주·성장주에 부담
장기금리 상승 원인
① 미국 재정적자
재정적자 확대 → 국채 발행 증가 → 채권 공급 증가 → 채권가격 하락 → 금리 상승
② AI 투자 확대
빅테크 기업들의 AI 설비투자 확대 → 자금 수요 증가 및 회사채 발행 → 미국 국채와 투자자금 경쟁
③ 물가·금리 인하 불확실성
물가가 크게 악화되지는 않았지만 유가 등 물가 변수 지속 → 금리 인하 시점에 대한 불확실성 확대
장기금리 하락 → 위험자산 반등
미 재무부의 장기국채 관련 조치
→ 장기금리 5.34% → 5% 수준 하락
→ 성장주·빅테크 매수세 유입
→ 반도체 상승
→ 삼성전자·SK하이닉스 상승
→ 비트코인 등 위험자산도 반응
투자 관점
- 장기금리는 주식·반도체·코인 등 위험자산의 가격 변동을 설명하는 주요 변수
- 단기적인 가격 변동보다 금리 → 유동성 → 성장주 → 반도체의 연결 구조를 이해할 필요
- 장기투자를 위해서는 자산의 장기 성장 가능성과 그 근거가 필요
이번 주 핵심 정리
부동산
전월세 수급 → 실수요 구매력 → 매매가격
금융시장
미국 장기금리 → 성장주·빅테크 → 반도체 → 국내 증시
결국 다양한 정보를 많이 아는 것보다 정보를 통해 가격에 미치는 영향과 연결 구조를 파악하는 것이 중요함.
→ 가격 변동에 휘둘리지 않기 위해서는 시장 전체의 구조와 원인을 이해하는 것이 우선
