오늘은 서울, 경기 및 6대 광역시의 착공/인허가 물량을 통해 향후 물량 부담을 알아보고자 합니다. 지역마다 조금씩 특징을 달리해 흥미로운 부분들도 있습니다.
□ 서울
우선 서울 착공 물량부터 보시겠습니다.
빨간 선은 2011년부터 2026년까지 연 평균 착공 물량을 의미하며, 참고로 2026년 착공 물량은 올해 6월까지 확인된 착공 물량에서 2를 곱한 물량이니 참조 부탁드립니다. (2026년 최종 착공 물량은 6개월 뒤에 다시 글로 소개드리도록 하겠습니다.)
서울 착공 물량은 연 평균 착공 물량(3.7만호)을 2023년부터 하회하고 있는데 2026년은 2만호에도 미치지 못할 것으로 예상됩니다. 아파트 착공부터 준공까지 기간이 예전에는 2년을 약간 넘는 수준이었는데 이제는 3년을 넘어가고 있죠. 이를 감안하면 서울은 2029년까지 공급이 부족한 것이 확실시되는 상황입니다. 그래프에서 보셔도 2016년부터 2020년까지 착공 물량이 많았는데요, 이에 비하면 최근 4년간의 착공 물량은 상당히 적은 상황이고 이것이 부동산 선취매 형태로 나타나고 있는 것 같습니다.
인허가 물량은 통상적으로는 중장기 공급 물량을 가늠해볼 수 있고 특히 인허가 1~2년 후 착공에 들어가는 경우가 많은데요, 최근 들어서는 인허가 물량의 70% 미만만 착공으로 들어가고 있어 인허가 지표의 의미가 많이 퇴색되긴 했습니다. 그런 측면에서 인허가 물량은 참고만 해주시기 바랍니다.
서울 인허가 물량은 적지는 않습니다. 연 평균 인허가 물량이 4.1만호 정도 되는데요, 2024년 4.8만호, 2025년 3.5만호, 2026년 3.3만호로 착공 물량보다는 양호합니다. 그러나 이 물량이 착공으로 이어지는 비율이 떨어지고 있는게 문제겠죠. 서울은 인허가는 상대적으로 양호한 만큼 이것이 착공으로 이어질지를 눈여겨봐야겠습니다.
□ 경기
경기 착공 물량은 서울보다 진폭이 좀더 큽니다. 2011~14년은 착공이 굉장히 적었다가 2015~16년, 2019~21년은 상당히 많았는데 2022년부터 현재까지는 저조합니다. 경기 연 평균 착공 물량은 11.1만호인데요, 2024년 9.9만호, 2025년 10.8만호, 2026년은 7.1만호입니다. 2025년 착공 물량이 연 평균 착공 물량에 육박할 정도로 양호한데요, 이는 곧 2028년은 경기의 경우는 공급 부족 수준이 많이 완화될 것으로 예상됩니다. 그러나 2026년 착공 물량이 다시 급감하기 때문에 공급 부족 완화도 잠시뿐이겠네요.
인허가는 그동안 상대적으로 순조로웠습니다. 경기 연 평균 인허가 물량은 13.0만호인데 2024년 15.2만호, 2025년 14.7만호로 평균을 훌쩍 뛰어넘었습니다. 착공 물량으로 이어질 수 있는 인허가 물량이 늘어난 셈인데요, 일단 2026년 인허가는 크게 감소 예상됩니다만 2024~25년 인허가 물량은 상당한 수준에 이르는 만큼 2026~27년 착공 물량이 늘어날지가 관전 포인트입니다.
□ 부산
부산 착공 물량은 2021년부터 중장기 평균(2.3만호)을 하회하고 있습니다. 따라서 2024년부터는 공급이 부족한 상황이라고 볼 수 있구요. 지방 광역시 같은 경우는 유동성보다 수급이 더욱 중요하다는 분석 결과가 잇따라 나오고 있는 만큼 착공 물량이 지니는 의미도 수도권보다 더 크다고 하겠습니다. 어쨌든 부산의 경우 2024년부터 2029년까지 공급 부족이 예상되는만큼 상승 탄력을 받을 가능성이 높다고 생각됩니다.
특히 이번에는 각 지역별 상용근로자 수를 확인해봤는데요, 국가데이터처(구 통계청)에서는 근로자를 상용근로자, 임시근로자, 일용근로자로 구분하고 있습니다. 이 중 상용근로자는 4대보험이 적용되는 직장에서 일하는 근로자로, 상대적으로 양질의 직종에 근무하고 있기 때문에 주택의 매수 주체로 간주해도 무방할 것 같습니다.
그런 상용근로자 수가 부산에서 급증하는 모습이 확인되었습니다. 최근 3년간 증가율은 +16%로 전국 17개 주요 시도 중 단연 가장 높은 것으로 드러났습니다. 공급도 감소 중인데 주택 매수의 주체가 될 수 있는 상용근로자 수가 크게 늘어나고 있는 것은 부산 부동산의 우상향 가능성을 높이는 대목입니다.
부산도 인허가는 적지 않습니다. 연 평균 인허가 물량이 2.5만호인데 2022년부터 2025년까지 중장기 평균을 웃도는 인허가가 진행되고 있습니다. 단, 2026년 인허가 물량은 크게 감소했네요. 중장기 공급 확대 여지는 있으나 착공 물량으로의 전이는 순조롭지 못하다 정도로 해석할 수 있겠습니다.
□ 대구
대구 착공 물량만큼 드라마틱한 진폭이 있을까 싶습니다. 대구의 연 평균 착공 물량은 1.6만호였는데요, 2018년 2.4만호, 2019년 3.0만호, 2020년 3.5만호, 2021년 2.9만호 착공으로, 말그대로 물량 폭탄이 대구에 떨어졌습니다. 이로 인해 2021년부터 2024년까지 매우 많은 입주 물량이 대구에 들이닥쳤고 이로 인해 대구는 해당 기간 동안 매매가와 전세가 모두 주요 시도 중 가장 큰 하락폭을 기록하게 되었습니다. 그러나 그 여파로 2023년부터 2026년까지는 가히 공급 절벽이라 할 만한 수준의 착공 물량을 기록 중입니다. 2023년 0.1만호, 2024년 0.5만호, 2025년 0.5만호, 2026년 0.1만호로 평균을 크게 하회하는 착공 물량을 기록하고 있는데요, 이는 곧 2021~24년 전국 최고 하락률을 기록한 대구 부동산에 반등의 기회를 제공하는 요소로 작용할 것으로 예상됩니다.
단, 한 가지 아쉬운 점은 대구의 상용근로자가 3년전에 비해 -1%로 오히려 감소했다는 점입니다. 대구의 고용 기반이 양호하지 않다는 의미인데 이것이 주택 매수 주체의 증가로 이어지지 않고 있습니다. 다만 장기간의 하락으로 밸류에이션은 양호한데다 향후 착공 물량도 공급 절벽 수준이라서 반등 가능성은 높다고 판단됩니다.
대구의 특징은 인허가도 급감하고 있다는 것입니다. 이는 곧 중장기 공급 확대 여력도 없음을 의미합니다. 즉, 대구의 공급 급감이 장기간 이어질 가능성이 높습니다. 대구 상용근로자 증가가 저조한 것은 아쉬우나 향후 공급 감소가 장기화될 것이라는 점을 감안하면 대구 부동산의 우상향 가능성도 높아 보입니다.
□ 인천
인천은 착공 물량이 다시 늘어나는 몇 안되는 지역 중 하나입니다. (서울/경기 및 광역시 중에서는 유일하네요)
인천의 연 평균 착공 물량은 2.1만호인데 2024년 2.8만호, 2025년 1.7만호, 2026년 2.6만호로 3년 평균 착공 물량이 중장기 평균을 +10% 이상 상회하고 있습니다. 다른 지역보다는 물량 부담이 있는 편이라고 이야기할 수밖에 없습니다.
다만 인천의 상용근로자 수는 3년전에 비해 +11% 증가하여 서울/경기 및 광역시 중에서는 부산 다음으로 높은 증가율을 보여주고 있습니다. 인천의 고용 기반이 양호하다는 얘기인데 착공 물량 증가로 물량 부담은 있으나 부동산 매수 주체 기반도 확충되고 있어 물량 소화가 어렵지는 않을 것 같습니다.
인허가도 순조롭게 이뤄지고 있네요. 인천의 연 평균 인허가 물량은 2.3만호인데 2023~25년의 3년 평균 인허가 물량도 중장기 평균을 상회하고 있습니다. 그러나 2026년에는 급감하고 있는 걸로 미루어보아 2027년 착공 물량은 감소 가능성이 있네요.
□ 광주
광주의 착공 물량도 급감하고 있습니다. 광주의 연 평균 착공 물량이 1.0만호인데 2024년 0.4만호, 2025년 0.3만호, 2026년 0.1만호 착공으로 크게 감소하고 있습니다. 이는 대구와 마찬가지로 광주 부동산이 2029년까지 극심한 공급 부족 상황을 초래하게 할텐데요, 단 중장기 평균 대비 주택구입부담지수가 다른 광역시보다 높은 점은 밸류에이션상으로 부담이 되고 있습니다.
광주의 상용근로자 수는 3년전에 비해 +5% 증가했는데 이는 서울/경기 및 광역시 중에서 부산, 인천, 서울 다음으로 높은 증가폭이기 때문에 상대적으로 양호하다고 할 수 있습니다.
광주는 인허가도 저조한 편입니다. 광주의 연 평균 인허가 물량이 1.1만호인데 2024년 0.5만호, 2025년 0.8만호, 2026년 0.2만호로 상당히 적습니다. 이것도 대구와 비슷한 모습인데 광주의 공급 부족 상황이 중장기적으로 이어질 가능성을 높여주고 있습니다. 인허가 상황을 보면 2027년 착공 물량도 적을 것으로 예상되네요.
□ 대전
대전 착공 물량 그래프를 보면 2024년 착공 물량(1.9만호)이 눈에 띕니다. 대전의 연 평균 착공 물량이 0.9만호인데 이를 2배 넘는 수준의 물량이 2024년에 착공되니 2027년 입주 물량 부담이 만만치 않을 것 같습니다. 다만 2025년과 2026년 착공 물량은 중장기 평균을 하회하고 있기 때문에 2027년 입주 물량만 잘 넘기면 대전도 그 이후는 상승 탄력을 받을 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.
대전의 상용근로자 수는 3년전에 비해 -1% 감소하였습니다. 2027년 입주 물량 부담이 큰데 매수 주체가 될 상용근로자 수도 감소하여 단기 전망을 밝게 보기는 어려울 것 같네요.
대전은 인허가도 2024년에 매우 크게 진행되었습니다. 무려 2.8만호로 연 평균 인허가 물량 1.2만호의 2배 이상입니다. 2025년도 1.7만호, 2026년 1.1만호 인허가로 적지 않습니다. 인허가 물량이 상당한 만큼 대전에 관심이 있는 분들이라면 이것이 착공 물량으로 얼마나 전이될지 유심히 지켜봐야겠습니다.
□ 울산
울산도 착공 물량이 계단식으로 감소하고 있습니다. 울산의 연 평균 착공 물량이 0.7만호인데 2023년 0.5만호, 2024년 0.4만호, 2025년 0.3만호, 2026년 0.2만호로 갈수록 감소 중입니다. 울산은 다른 광역시보다 빠르게 상승 전환하기는 했으나 여전히 전세가율도 매우 높기 때문에 이러한 공급 감소가 전세가 상승을 통해 매매가 상승으로 이어지게 만들 여건이 조성되어 있습니다. 2029년까지 공급 감소가 확정적인 상황이기 때문에 울산의 상승 지속 가능성도 높아 보입니다.
울산 인허가 물량은 착공 물량에 비해서는 많은 편입니다. 특히 2025년은 0.9만호가 인허가되어 연 평균 0.9만호와 비슷한 수준입니다. 다만 2026년 착공으로 이어지지는 않고 있네요. 2026년 인허가는 감소하고 있습니다만 2025년 인허가 물량이 넘어오면 2027년 착공 물량이 늘어날 가능성도 배제할 수는 없겠습니다.
부동산 가격은 공급만으로 결정되지는 않으나 그래도 갈수록 매매가와 전세가가 함께 움직이는 빈도가 올라가고 있는 상황에서 전세가에 직접적인 영향을 미치는 공급도 중요성이 커지고 있습니다. 앞으로 반기마다 지역별 착공/인허가 물량을 소개해드리면서 향후 입주 물량 부담을 알아가보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 감사합니다.
