안녕하세요,
언제 어디서든 여러분과 함께
반짝이고픈 럭셔리초이입니다.
최근 서울과 수도권 주요 지역은
‘역대급 공급 가뭄’으로 임대시장 불안에 대한
이야기가 끊이지 않고 있습니다.
그런데 역설적이게도 수도권 외곽,
특히 비규제 지역 투자를 앞둔 분들께서는
조금 다른 고민을 하시기도 합니다.
바로 투자 지역 인근에 예정된
3기 신도시 공급 물량 때문인데요.
다산신도시 인근에는 왕숙지구가 들어오고,
부천에는 대장지구가 예정되어 있고,
고양시에는 창릉신도시가 있습니다.
그냥 무시하기에는 꽤나 규모있는 공급이라
투자를 앞둔 상황에서는 이런 3기신도시의
공급 리스크를 어떻게 판단해야 할까..
고민이 될 수 밖에 없는데요.
오늘은 덕양구 창릉신도시를 사례로
숫자 뒤에 숨은 리스크를 판단하는 법에 대해서
이야기해보고자 합니다.
📌 창릉신도시 3.8만 가구 사례 분석
창릉신도시는 계획상 3.8만 가구,
9.2만 명이 입주하는 대형 3기 신도시입니다.
숫자만 보면 당연히 인근 덕양구,
특히 지축·원흥·삼송 일대 전세가와 매매가에
엄청난 하방 리스크로 느껴집니다.
하지만 '전체 물량'이 아닌 '실제 입주 시기'로
쪼개어 보면 양상이 완전히 달라집니다.
① 한꺼번에 오지 않는 '계단식 입주'
현재 분양이 완료된 S3,4,5,6블록과
A4블록, 우미린(S1블록)의 총 공급량은
약 5천 가구이며, 2028년초 ~ 2030년까지
나뉘어 입주를 하게 됩니다.
3.8만 가구가 비슷한 시기에 연달아 입주하면
당연히 전세뿐 아니라, 매매시장까지도
크게 영향을 줄 수 있지만, 창릉지구의 경우는
전체 3.8만 가구의 약 13%가량이
2~3년에 걸쳐 입주할 예정입니다.
향후 예정된 나머지 3.3만여 세대도
아직 보상지연과 여러 가지 이슈로 인해서
구체적으로 언제 공급이 될지 확인이 어렵고,
전체 물량이 한 번에 공급되기는
현실적으로 어려울 수밖에 없습니다.
때문에 현재 투자를 고려할 때,
막연히 3.8만 이라는 규모에 흔들리기 보다는
실제 공급량을 체크하면서 대응하는 것이 바람직 합니다.
② 기존 택지의 경쟁력 체크
창릉신도시를 비롯한 3기 신도시 모두
교통인프라가 확충되지 않은 곳이고,
기반시설도 약하다는 특징이 있습니다.
창릉신도시의 경우 GTX-A 창릉역 공사가
25년 3월에 시작됐으나, 실제 완공 및 개통은
2030년 정도로 알려져있고,
고양은평선은 2027년 착공, 31년 개통 예정이지만
아직 삽도 뜨지 못하고 있는 상황입니다.
최소 1~3년 이상 철도망이 미비한 상태로
거주해야 한다는 뜻입니다.
또, 자족용지로 확정된 곳에 기업을 유치하는 문제나
대형 호수공원 조성 역시도 차질이 생기고 있고,
2030년까지 예정된 초기 입주, 약 5천 여 세대로는
생활인프라가 충분히 갖추어지기도 어렵습니다.
다시 말하면,
당장의 실거주 편의성이 중요한 전세 수요는
완성된 인프라를 찾아갈 수밖에 없고,
이는 구도심 및 인접 준신축 단지가
신도시 완성 전까지 입지적 우위를 유지하며
리스크를 방어할 시간을 벌어준다는 의미입니다.
📌 3기 신도시의 리스크를 보는 관점 2가지
앞서 창릉의 사례에서 살펴봤듯이
수도권에서 대규모 공급을 볼 때에는
단순히 전체 규모만 보고 ‘리스크’라고 퉁치지 않고,
다음 2가지를 고려하는 것이 필요합니다.
1) '총 계획 물량'이 아닌, '확정 물량' 체크하기
2) 교통망 ‘착공’호재가 아닌, ‘실제 개통 시기’ + 생활 인프라 매력도까지 확인하기
이렇게 다른 3기 신도시에도 적용해보면
막연하게 두렵게 생각했던 것보다는
리스크가 크지 않다는 것을 확인하실 수 있습니다.
📌 공급리스크보다 중요한 것 : ‘입지 가치’
여기서 하나 더 말씀드리고 싶은 부분이 있는데요..
'리스크의 유무' 보다 더 중요한 본질은
내가 투자하려는 대상의 ‘가치’라는 점입니다.
리스크를 따지기 전에
"내가 가진 예산으로 살 수 있는 금액대에서
가장 가치가 뛰어난 물건인가?"를
판단하는 것이 1순위입니다.
공급 리스크 분석은 그 다음 단계입니다.
비슷한 가치를 지닌 여러 투자 후보지 중에서
최종 선택을 내려야 할 때,
리스크를 가늠하고, 감당가능한지 여부를 따져
최종 의사결정을 하는 것이 순서입니다.
💡투자에 무조건은 없습니다.
부동산을 공부하고, 매달 투자 우선순위를
판단해보면서 느끼는 점은
“투자에는 무조건이 없다”라는 것입니다.
‘거긴 너무 외곽이라서 투자 못해'
'공급이 걱정되서 투자 못해’
‘거긴 교통이 별로라서 투자 못해’
‘거긴 구축만 있어서 투자 못해’
이런 러프한 기준으로 시장을 보면
남들이 보는 것만 보게 되고,
그만큼 투자의 기회를 놓치게 됩니다.
가치판단을 할 때에도, 리스크를 판단 할 때에도
하나 하나 더 자세히 뜯어보려고 노력할 때..
비로소 시장이 주는 더 좋은 기회들을 찾을 수 있습니다.
💗 오늘도 화이팅입니다!!!
