안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
1. 이번 세제 개편안 논란의 핵심!!
- 당초 정부 개편안의 뼈대:
- 비거주 1주택 = 투기적 보유로 간주
- 종부세 기본공제액 축소: 공시가격 12억 원 ➔ 9억 원
- 종부세 세부담 상한: 전년 납부세액의 150% ➔ 200%로 확대
- 양도소득세 장기보유특별공제 등에서도 ‘보유공제’보다 ‘거주공제’ 중심 재편
- 예외 조항의 한계:
- 취학, 질병, 근무지 전근, 해외 체류, 부모 봉양 등으로 다른 시·군 이전 시 ‘최대 3년’ 인정
- 재개발·재건축 멸실 기간 중 절반 인정
- 문제점: 직장 출퇴근, 자녀 교육, 간병 등 현실의 다양한 비거주 사유를 ‘3년’이라는 경직된 틀로 포괄하기 어렵다는 점.
- 현재 당정의 기류 변화:
- 여론의 거센 반발과 수도권 지역구 부담 등으로 인해 기본공제 축소 폭 조정 및 비거주 예외 사유 확대 검토.
- 다만, ‘실거주 여부로 투기성을 판단하는 기본 프레임’은 유지될 가능성이 높아 여전히 불씨가 남아 있음.
2. 시장 전문가들이 우려하는 파급 효과
이번 정책이 왜 '땜질식 처방'이라는 비판을 받고 시장에 왜곡을 부를 수 있는지, 메커니즘을 이해하는 것이 중요합니다.
- 원활한 주거 이동 사다리 단절
- 자녀 학군이나 직장 때문에 외곽에서 전세를 살면서 미래를 위해 상급지에 1주택을 미리 사두는 이른바 ‘몸테크/거주·보유 분리 전략’이 원천 봉쇄됩니다.
- 무주택자가 징검다리를 거쳐 상급지로 진입하는 '주거 상향 이동의 사다리'가 끊어지는 역효과를 낳습니다.
- 임대차 시장(전월세) 매물 잠김 및 주거 불안 가중
- 집주인이 종부세·양도세 페널티를 피하기 위해 기존 임차인을 내보내고 ‘실거주’로 입주하거나, 세 부담을 세입자에게 월세로 전가할 가능성이 커집니다.
- 결국 순수 임대 목적으로 공급되던 양질의 1주택자 전세 매물이 급감하며 임대차 시장 불안으로 이어질 수 있습니다.
- 행정 비용과 조세 불확실성 증대
- 개별 가구의 '불가피한 비거주 사유'를 정부가 일일이 입증·검증하는 과정에서 막대한 행정 낭비와 불필요한 마찰이 발생합니다.
3. 생각해볼 점
정책이 흔들리고 규제의 디테일이 바뀌는 과도기일수록 우리는 원칙에 집중해야 합니다.
① '거주·보유 분리(전세 레버리지)' 포트폴리오의 세무 시뮬레이션 필수
현재 비거주 1주택 상태이거나 상급지 갈아타기를 준비 중인 분들은 정책 확정안 발표 전이라도 [공시지가 기준 종부세 과세 여부]와 [향후 매도 시 장기보유특별공제(거주요건 충족 여부)]를 보수적인 시나리오로 시뮬레이션해 두셔야 합니다.
② 정책의 방향성은 '선회'하더라도 리스크 관리는 보수적으로
당정이 예외 사유를 늘린다고 해도, 본질적인 세제 프레임(거주자 우대, 비거주 페널티)이 완전히 사라지지 않는 한 비거주 자산에 대한 보유 비용은 과거보다 늘어날 수밖에 없습니다. 역전세 리스크뿐만 아니라 ‘보유세 현금흐름 리스크’도 매수 기준에 포함해야 합니다.
③ 핵심지 똘똘한 1채 vs 입지 독점력 자산으로의 압축
규제가 복잡해질수록 시장은 '확실한 한 채' 또는 '세제 불이익을 감수하고도 초과 수익을 낼 수 있는 압도적 입지'로 수요가 쏠립니다. 애매한 비거주 자산 여러 채보다 확실한 입지의 자산으로 포트폴리오를 슬림화·고도화하는 전략이 유효합니다.
"바람의 방향을 바꿀 수 없다면 돛을 조정해야 합니다"
부동산 정책과 세법은 언제나 시장의 흐름과 정치적 역학에 따라 변화무쌍하게 움직입니다. 우리가 통제할 수 없는 정책의 변화에 일희일비하기보다는, 변화하는 룰 속에서 나의 현금흐름과 포트폴리오를 어떻게 방어하고 기회로 바꿀 것인가를 고민하는 것이 진짜 투자자의 자세라고 생각합니다.
세제 개편안에 비거주 1주택자의 기본공제를 12억에서 9억으로 낮추는 안은 철회 가능성이 커진다고 하면 어떻게 손볼 것인가?? 실거주자에게 혜택을 주려면 14억으로 공제 금액을 확대하고 비거주1주택자에게는 현행 수준으로 유지하는 방향이면 그 세부담이 세입자에게 전가되지 않을 것으로 보입니다.비거주자들이 투자목적으로 세를 놓든 해도 사실 이것은 집 사기 어려운 누군가에게는 기회일 수 있습니다. 지금은 모두의 기회를 빼앗는 상황입니다. 우리는 우리 자산을 잘 지킬 수 있도록 정부의 움직임을 주시하고 잘 판단해볼 수 있어야 합니다.
감사합니다!!
