안녕하세요 멤생이입니다.
이번 4강 전까지 호재를 그냥 플러스 알파 정도로 취급했습니다. 있으면 좋고 없어도 그만인 것 정도요. 임장 다니다 재건축 추진 현수막을 봐도 아 여기 뭐 하나 보다 하고 지나쳤습니다. 그런데 강의를 다 듣고 나니 제가 호재를 안 본 게 아니라 볼 줄을 몰라서 못 본 쪽이었다는 걸 알았습니다.
원메시지 : 호재는 입지가치 위에 얹히는 것이고, 같은 금액이라면 용적률과 진행속도와 대지지분으로 더 버는 단지를 골라낸다.
단 하나의 적용할 점 : 제 앞마당 구축 단지 중 정비사업 이야기가 도는 곳을 정비몽땅에서 진행단계까지 직접 확인하고, 호가에 분담금을 더해 지역 선호단지 옆에 나란히 놓아보겠습니다.
ㅣ진행 여부보다 입지가치가 먼저입니다
재건축은 평균 10~15년, 리모델링은 3~9년. 단계는 거의 비슷하게 흘러가는데 재건축은 조합설립인가, 리모델링은 건축심의부터 가능성이 확 올라간다는 설명이 기억에 남습니다.
그런데 정작 중요한 건 그다음이었습니다. 우리가 매수하는 시기는 호재가 확정되지 않은 구간이라는 것. 조합설립인가가 났다더라, 심의를 통과했다더라 하는 소식에 마음이 흔들렸던 게 사실인데, 그 소식이 들릴 때쯤이면 이미 우리 자리가 아니라는 뜻이더군요. 그래서 재건축이 되냐 안 되냐를 따지기 전에 입지가치를 먼저 봐야 한다는 순서가 정리되었습니다.
조합 자료에 적힌 예정 일정을 그대로 믿지 말라는 부분도 새겼습니다. 소송, 조합 내분, 공사비 갈등까지 지연 요인이 이렇게 구체적으로 나열되니 낙관적으로만 보고 있던 제 시선이 조금 서늘해졌습니다.
ㅣ같은 입지인데 가격이 다른 이유
교통도 환경도 학군도 거의 같은 두 단지인데 24평 기준 그래프를 보니 3~5천 차이가 계속 유지되고 있었습니다. 입지가치만으로는 설명이 안 되는 구간이었습니다.
여기서 나온 답이 용적률, 진행속도, 대지지분 세 가지였습니다. 용적률은 낮을수록, 진행속도는 빠를수록, 대지지분은 높을수록 사업성과 속도가 좋아진다는 것.
군포 사례는 숫자가 선명해서 더 와닿았습니다. 1차는 용적률 115%에 대지지분 17평, 바로 옆 2차는 209%에 11평. 두 단지 가격이 나란히 붙어 있다가 어느 시점부터 벌어지더니 17평 기준 3억 차이가 났습니다. 같은 산본역 생활권, 같은 시기 준공인데 말입니다. 임장 다니면서 연식과 세대수는 늘 적었는데 용적률과 대지지분은 손이 잘 가지 않았던 항목이라 반성이 됐습니다.
ㅣ분담금을 더해야 비교가 시작됩니다
호가 5억짜리 구축을 놓고 다른 5억대 단지와 비교하면 결론이 안 납니다. 그런데 현재 호가에 내야 할 분담금과 이주비를 더하면 비로소 비교가능가격이 나온다는 공식이 정리되니 막혔던 게 뚫리는 느낌이었습니다.
수원 예제가 그랬습니다. 호가 5억에 분담금을 더하면 8~11억 구간이 되는데, 지역 선호단지보다 싸기떄문에, 분담금이 3~4억이라 해도 여전히 저렴하다는 결론이 나왔습니다. 지금까지 저는 분담금을 모른다는 이유로 아예 비교를 포기하고 있었는데, 모르면 정비몽땅에서 정보공개현황을 보거나 조합에 전화하면 된다는 방법까지 알려주셔서 핑계가 사라졌습니다.
종상향 개념도 이번에 제대로 잡았습니다. 한 단계만 올라가도 상한용적률이 올라가고, 늘어난 세대수만큼 일반분양이 생겨서 조합원 분담금이 줄어드는 구조. 뉴스에서 종상향이라는 말을 볼 때마다 그냥 좋은 소식인가 보다 했는데 이제는 왜 좋은지 설명할 수 있게 되었습니다.
ㅣ노선이 들어와도 안 오르는 단지가 있습니다
교통호재 에서 본 하나의 사례에선 서해선이 2015년 12월에 착공해서 2023년 7월에 개통했는데 시세는 변화가 없었습니다. 8년을 기다렸는데 결과가 그랬다는 게 충격이었습니다.
여기서 나온 기준이 입지가치가 우선이고, 그 위에 직장접근성과 착공여부와 역세권 세 가지였습니다. 어떤 직장에 연결되는 노선인가. 서해선은 이 질문 앞에서 답을 못 했던 겁니다. GTX-A도 개통 2년이 지났는데 여전히 가격이 정체된 구간이 있다는 자료를 보면서, 노선 그림만 보고 설렜던 제 습관이 얼마나 위험했는지 알았습니다.
같은 지역, 같은 호재인데 상승폭이 1억 차이. 외곽으로 갈수록 땅의 가치는 떨어지지만 초역세권이면서 지역 내 선호단지라면 이야기가 달라진다는 것. 같은 호재라도 오르는 단지는 따로 있다는 말이 이 두 그래프에 다 들어 있었습니다.
그리고 교통호재는 사업계획 수립부터 개통까지 최소 10년이 걸린다는 표. 착공 여부를 봐야 한다는 말이 왜 나오는지 이 표 하나로 이해했습니다.
마지막에 은마아파트 기사가 나왔습니다. 2003년에 추진위원회 승인을 받고 2023년에 정비구역 지정과 조합설립인가. 20년입니다. 관계자분이 내부에서도 올해 안에 될 거라고 생각 못 했다고 한 대목에서 잠깐 멈췄습니다.
저는 그동안 호재를 로또처럼 봤던 것 같습니다. 되면 대박이고 안 되면 아쉬운. 그런데 4강을 듣고 나니 호재는 확률의 문제가 아니라 계산의 문제였습니다. 용적률이 얼마인지, 어디까지 진행됐는지, 대지지분이 몇 평인지, 분담금을 더하면 얼마가 되는지. 다 확인 가능한 숫자들이었고, 확인하지 않은 건 저였습니다.
이번 주 임장보고서부터는 구축 단지 옆에 용적률과 대지지분 칸을 새로 만들어 두려고 합니다. 20년을 기다린 은마처럼 대단하진 않아도, 제 앞마당 안에서 제가 계산할 수 있는 단지 하나는 찾아보겠습니다.
좋은 강의 준비해주신 윤이나튜터님 감사합니다.
그럼 멤생이 들어가보겠습니다!
