[율라] 울산지역 분석특강 후기(용용맘맘님)

안녕하세요.

그릿율라입니다.^^

항상 저는 자체실전반(정규강의 모두 떨어졌을때 동료들끼리 같이하는)

에서는 지역특강을 꼭 듣고 그 지역을 가는데요.

이번에도 마찬가지 울산 강의를 듣고

앞마당이 아니었던 중구, 남구를 가고있습니다.

투자공부한지 벌써 24개월이 넘었는데요.

지역분석강의를 듣고

그 지역을 이해하는것과 안듣고 임하는 것은

천지차이라고 할수있습니다.

작년여름학기 월부학교를 들으면서

1번 용맘님의 강의를 들을수있었고, 그떄 상당히 도움을 많이 받았어요

(지역내 비교 지역간 비교어떻게 하는지 리스크 감당법은?)

용맘님은 항상 100번은

사전연습하시고 강의하는 것 같아요.

그래서 그 열정에 감염되었죠.

***지역에 대한 이해.

남구의 중요한 키워드는

동구의 중요한 키워드는

중구의 중요한 키워드는

울주군의 중요한 키워드는

북구의 중요한 키워드는?

딱 한줄로 정리해주셨습니다.

(강의 들어보세요ㅎㅎ)

그 정리를 바탕으로 해서 단지별로 분석하는 방법

(ㅁ단지는 학군때문에 연식이 빠져도 가격방어가 된다.

ㄴ단지는 외곽에 있어도 상품성이 좋아서 투자자들이

많이 샀지만 지금은 상품성 자체가 떨어져

지금 투자 우선순위로 고려하기에는 무리가 있다)

***00구의 전고점은 좀 다르게 봐야한다.

공급때문에 눌린 부분이 있어서 전고점이 다른 구에 비해서 다르다.

처음 알게되었네요.

이전 공급그래프를 보고 다시한번 지난 앞마당이었지만

그때 깨닫지 못했던 부분까지 녹여내고자 합니다(기억기억)

항상 00단지가 싸다고 생각했는데 왜 싼지 몰랐거든요

연식 선호도에 비해서 가격이 싸다.

(하지만 전세가 아쉽다...)

앞으로 불을 켜고 전세가 트래킹을 해보겠습니다.

***울산만의 특징이 있다?

교통이 자차가 많을 수밖에 없는 이유:

정유회사가 있기 때문에 지하철을 만들수없는 구조다.

이거 저 알고 있었거든요?(구글링통해서...ㅎ)

하지만 용맘님께서 다시 한번 말씀해주시니 확신을 갖게 되었고....

울산에서 중요하게 여기는

학군, 환경(전형적인 지방의 특징) >>상품성 보다 강하다는 것

을 알게되었습니다.

하지만 그럼에도 상품성이 분명히 좋아서

이동하는 수요도 있다는 사실

(ㅅㅈ지구) ㅎㅎ

울산은 100만도시라서 다소 규모가 크지 않은 광역시인데요.

그럼에도 학군이 그렇게 좋으니

엄마들 커뮤니티가 형성될수밖에 없고..

.부심으로 이어지고..

이런 것들이 수요를 끌어당기다 보니

전세가격 방어가 잘되고 하락기 이후 보합기에 더 오르더라구요.

그걸 압축해서 설명해주시니 울산에 대해서 조금더 한발짝 갈수있었습니다.

***나라면 이동하고 싶을까? 잘 생각해보세요

과연 나라면 이동하고 싶을까?

이동하고 싶을까?

연식좋은 대단지로 중심지지만 환경갖춰진 이 곳을 벗어날수있을까?

혹은 학군이 너무 좋으니 신축 버리고?

구축90년대 살면 ㄱㄷ초 보내려고 이사갈수있을까?

투자자로서 반드시 필요한 역지사지입니다.

조금더 디테일하게 짚어주셔서 또 다시 생각을...

(역시 아는것과 정확히 아는것은 다르다.

임보에 녹여내고 투자까지 이어지는 프로세스....가 필요하다)

***울산에서 학군이 중요하지만 모든 단지에 적용되는것은 아니다

이것도 정말 와닿았네요

이렇게 단편적으로 생각하다보면

옥동 신정동 90년대초반 구축들이 다른 중급지가격들보다 더 높아야하지만

실제로 그렇게 흘러가진 않습니다.

[추천 칼럼]

망구튜터님의 아파트선호도에 관한 칼럼

https://cafe.naver.com/wecando7/10370365

망구튜터님 글이 정말 투자현장에서

통용되는것 같습니다

(수학공식이 아니다 격자무늬다)

그래서 지역분석 강의를 듣는 것 같습니다.

결론이 정해져있다면 학군 좋은 모든 단지에서

싼거 사면될텐데 실제 부동산수요자들은 그렇지 않으니까요.

***울산은 00공급도 잘 찾아야 합니다

울산 자체가 공급이 지금 이제 잦아드는 시점인데요.

재건축 단지들도 꽤 있습니다.

숨어있는 공급이죠.

이걸 찾고 언제 착공하는지(보통 분양하고 나서 2년반-3년안에 입주합니다)

투자하더라도 전세빼는 시기를 조절하거나(2년인데 2년6개월로)

혹은 투자이전에 고려해서 리스크감당을 예상한다거나 할수있겠죠.

현재 리딩단지. 저평가 단지. 타켓단지는 이렇습니다.

용맘님

구별로 평형대별로 설명해주셨습니다.

이야. 이 단지가 그랬구나

싸다고 생각했는데 내가 맞았구나. 혹은 틀렸구나

용맘님과 제 생각의 갭을 맞춰갈수있는 시간이었습니다.

당장 저는 투자하진 못합니다.

하지만 작년겨울에도 그랬듯이 1년전 갔던 그 앞마당에서 투자할지 누가 알겠습니다.

앞으로 1년후 2년후 투자하게 될지도 모르는 울산이라 그 지역을 반드시 트래킹하고 찾아서 투자하도록 하겠습니다

(열정 감염!!!!!!!!!!!!!!!)

***지방워킹맘투자자 4년차 그리고 10억달성후..

용맘님을 볼때면 항상 저는 많은 힘이 되었던것 같습니다.

100번쓰기부터 지방에서는 워킹맘까지...

저보다 선배님으로

가족의 반대에도 꾸준히 하시는 모습

에이스반 반장님, 선배강의 등 투자며

월부안에서 성장이며 보고배울게..한두가지가 아니더라구요

그리고 단지비교방법(칼럼) 까지 임보에서 적용하고 있습니다.

[단지비교방법 용맘님 글]

https://cafe.naver.com/wecando7/8685410

****A가좋아요?B가좋아요?질문하기전 반드시 해야할 OOOO가 있습니다 [용용맘맘맘]

그런 용맘님도 하루종일 책만 읽었던 적도 있으시다고..(이게 실화인가?)ㅎ

저도 꾸준히 그길 따라서 가겠습니다.

긴 시간 강의에서

모든 인사이트(가격 입지 울산지역입주민처럼 실거주단지, 투자가능단지)

모든 것 쏟아내주신

용맘님께 진심으로 감사드립니다.

https://weolbu.com/product?displaySeq=2659&fromUrl=/class