안녕하세요, 힘들면 더 힘내! 호야혜 입니다~
오늘은 윤이나 튜터님의 호재에 대한 강의 입니다!
(벌써부터 신나~)
재건축, 재개발에 대해서 강의로 직접 들었던 적은 없는 것 같습니다.
(기억을 못하는건가?? ㅜㅜㅜ)
제가 재건축 재개발 이야기만 나오면 항상 보는 자료가 있습니다.
(제 노트 한편에 항상 들어 있는 재겆축, 재개발 진행단계.. 어디서 받은 걸까??)
그냥 봤습니다. 관처 나면 이제 4년정도 남았네, 이주 하면 이제 진짜 되는구나 정도..
그냥 그렇구나 하는 식이었습니다.
왜냐하면 정말 먼 나라 이야기 같으니까요..
제가 투자한 물건에도 리모델링 바람이 불었지만 결국 취소하고 재건축을 다시 추진하려는 단계 입니다.
그러니 이제부터 진행 된다고 해도 최소 10년이고 아직 주변에 할 곳들이 더 많기 때문에 신경도 안쓰고 있었습니다. (아~ 몰라~ 그냥 그거 진행 안된다고~)
하지만 강의를 듣고 생각을 바꿨습니다.
내가 투자한 지역에도 중요하지만 앞으로 투자 할 지역에 대해서 더 깊숙하게 알기 위해서 반드시 알아야 합니다.
그리고 재개발, 재건축의 호재가 가격에 반영되는 시기가 진행 단계와 깊은 관계가 있고 규모나 사업성 등에 따라 큰 가격 차이를 보여준다는 것을 배웠기 때문에 이제 대충 하지 않겠습니다.
그리고 호재는 불장에 기름이라고 했습니다. 이 기대감과 심리를 이용한다면 같은 투자금이라도 더 많이 벌 수 있기 때문에 중요합니다..
1. 용어 정리
투자의 시작은 용어(단어) 정리가 중요 합니다.
그래서 다시 한번 정리하는 호재 용어!
“선도지구, 용적률, 대지지분, 조합원/현금청산자, 분담금, 이주비, 초과이익 환수제..”
자 강의를 다시 복습 해볼까요? 어떤 뜻인지 기억 나시나요?
조금 생소할 수 있는 현금청산자!
재개발을 하게 되면 일반적으로 완공 이후 돈을 번다고 생각 하기 때문에 좋다고 생각 하는 사람들이 많습니다.
하지만 공사비가 올라가고 사업성이 안나오거나 분담금을 감당하기 어려운 사람이라면 현금청산을 할 수 밖에 없습니다. (찾아보니 분양 전환 신청을 하지 않으면 현금청산 되는 경우도 있군요.. 주의해야 겠습니다..)
그리고 청산 기준은 공시지가의 130% 까지 받을 수 있다고 교안에 나와 있지만 한번 더 찾아 봤습니다!
찾아보니 현금청산 금액은 감정평가 금액을 기준으로 보상을 하고 있습니다.
중요한 것은 이 보상 기준일이 분양신청 종료 다음날 기준이었는데 최근 판례에서는
조합이 매도청구 소송을 제기하고 그 소송이 현금 청산자에게 송달된 날로 보아야 한다고 합니다.
즉, 현금청산 대상입니다 하고 송장 보낸 날로 기준 삼는다는 것 입니다.
정리하면 정해진 비율이 있는 것이 아니라 공시지가를 기준으로 감정평가를 해서 최종 보상액을 산정 합니다.
찾아보면 대부분 법적 분쟁에 대해 해결해 주겠다는 내용이기 때문에 엮이면 복잡해지겠다 라는 생각이 들었습니다.
(조심해야겠다..!)
재개발 아파트 부사님과 이야기를 하다 보면 분담금과 이주비에 대해서 대해서 이야기를 들을 수 있습니다.
집이 재개발이 들어가면 이사를 가야 하기 때문에 새로운 집을 구하기 위해서 대출을 해주는 것 입니다.
대출의 방법은 기존 집에 대한 주담대를 받거나, 이주비 대출을 받을 수 있습니다.
LTV를 기준으로 산정되기 때문에 본인에게 유리한 조건을 가지고 진행 하면 되고, 매도를 고려하고 있다면 승계가 가능한 이주비대출을 받아야 합니다.
다른 용어들은 많이 들어봤으니 패스!!
2. 재건축 / 리모델링 의 순서
이제 정말 중요한 이야기 입니다. 각 시기에 따라 공급이 언제 될 것이다 라는 것을 확인해야 하기 때문에 각 단계별로 특징과 예상 시기를 봐야 합니다.
재건축 : 조사관 (조합설립인가 / 사업시행인가 / 관리처분인가)
리모델링 : 건축심의
암기암기..! (이 부분은 중요하기 때문에 한번 정리 해보겠습니다.)
재건축이고 투가과열지구 → 조합설립인가 후 매수 불가!
(나머지 매수 가능)
물론 특별한 경우에는 예외 하는 경우가 있지만 그냥 안된다는 기준으로…
중요한 것은 관처 나고 10년 이상 걸립니다. 다음으로 이주도 해야하고 착공하고 준공하고..
그래도 바뀌면 인생 역전한다 새아파트 산다 라는 기대감에 그렇게들 원하는 것 같습니다.
반면 리모델링은 확실히 진행 속도가 빠릅니다.면 사업계획승인 후 2년 이내 이주가 일어날 수 있습니다.
그리고 기본 골조를 유지하기 때문에 진행 속도가 상대적으로 빠를 수 밖에 없습니다.
3. 내 투자에 적용
재건축/재개발 좋지만 사실 가장 중요한 것은 입지 입니다.
수도권이라면 강남접근성과 역세권이 중요하고 땅의 가치가 더 중요합니다.
앞서 언급한 것 처럼 이런 호재는 상승장에 기름 역할이지 기본적인 가치를 무시할 정도의 효과 까지는 아닙니다. 그렇기 때문에 기본이 우선이다..!
비슷한 단지라면 그리고 똑같은 위치라면 이야기가 조금 달라집니다.
이 때 가장 큰 영향을 받는 것은 용적률이고 낮을수록 좋습니다.
다양한 이유가 있지만 용적률이 낮을수록 사업성이 좋기도 하고 분담금이 줄어들기도 하기 때문에 같은 투자지역에 비슷한 가격이라면 용적률이 낮은 단지를 선택 하는 것이 맞습니다.
반대로 가격이 차이가 난다면 이런 호재가 반영 된 것이기 때문에 잘 보고 판단 하면 좋을 것 같습니다.
(이왕이면 조금 돈이 더 들더라도 안전하거나 더 벌 수 있는 단지를 사야 한다.)
재건축/재개발 단지를 투자 못하는 것 아닙니다. 반대로 내 투자 물건이 재건축이 될 수 있습니다.
그렇게 된다면 당황하지 말고 내 집의 가격과 투자 가능한 범위, 분담금을 비교하여 주변의 선호 신축과 비교해서 사업성이 좋은지 판단 하면 됩니다.
4. 교통 호재
수도권의 교통 호재 정리 해주셔서 재미있었습니다.
특히 지난 17년 부터 시장된 시장 모습과 현재 유사하기 때문에 흐름을 보고 잘 대응하면 될 것 같습니다.
대표적으로 삼성역의 복합환승센터가 가장 핫한데,
삼성은 일자리도 많고 인근에 좋은 집들도 많이 있기 때문에 좋아하는 지역 입니다.
(여기는 완공되면 정말 정말 더 좋아질 것 같습니다.)
그런 곳이 교통의 요충지가 된다니 앞으로 더 좋아 질 일만 남았습니다. (물론 지금은 공사중이라 너무 불편합니다.)
교통은 강남으로 가는 접근성이 중요하기는 하지만 주요 업무지구로 가는 교통도 의미가 있습니다.
특히 없던 지역에서 좋은 직장으로 가는 대중교통이 생기기 때문에 호재로 반영 되기도 합니다.
그리고 무엇보다 교통도 마찬가지로 준공을 위해서 수년이 걸리기 때문에 이 호재 하나만 가지고 투자를 결정하는 것은 조심 해야 합니다. (안되면 어쩔 것인가??)
5. 마지막으로..
이제 정리가 되었습니다!!
조사관 조사관!!
단순히 재건축 재개발 한다는 의미를 넘어서 현재의 진행 사항이나 분담금, 사업성, 등을 꼼꼼히 검토하여 투자 할 수 있고 좋은 물건이라면 투자 하겠습니다.
요즘 더 많이 느끼는 것이 정말 오래 해야겠구나 라는 생각 많이 하고 있습니다.
흔들리는 자산 시장에서 자칫 내 물건을 지키지 못하면 그동안의 노력이 물거품이 될 수 있고 힘들어 질 수 있기 때문에 정말 조심 해야 합니다.
시간이 걸리더라도 안전하고 좋은 물건 매수해서 잘 보유하고 있다가 팔고 또 갈아타겠습니다..!
자산을 계속 늘려 간다!!
그러니 오늘도 화이팅!!
