안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
호재파트 찢었습니다.
윤이나 튜터님이 말씀주신
재건축/리모델링 그리고 교통호재까지
그 안에서 가치와 어떻게 비교해야할지
A-Z를 배우는 강의였습니다.
리모델링/재건축 투자시
다소 헷갈리는 부분이 있었던 용어를 시작으로
전반적인 재건축/리모델링 단계에서 우리가 알아야할 것들이 이해가 되었습니다.
또, 가장 인상깊었던 부분은 바로 “시기”에 대한 부분입니다.
리모델링과 재건축의 차이를 알았고 용어도 알았지만,
막상 현장에 가면 “분담금 얼마” 이런식으로 판단만 했고,
이 가격이만 차라리 더좋은단지가 낫지라는 막연한 생각을 했었는데요.
매수시기, 보유시기, 매도시기에 따라서
우리가 항상 편익을 따져봐야 한다는것을 알게 되었습니다.
어떤 시기에 매수를 할 수 있을까?
보유 과정에서 감당할까 갈아탈까?
각 특징별로 언제 매도할 수 있는가?
이번 강의를 통해 개인적으로 정리한 장표들을 갖고
서울아파트 구축의 비율이 굉장히 높은만큼
현장에서 곱씹으며 적용하겠습니다.
사례를 통해
용적률, 진행속도, 대지지분에 대한 개념
뿐만 아니라, 이번 챕터에서는 재건축/리모델링이 붙어있는 단지들의
가치를 비교하는 부분이 인상깊었습니다.
입지를 비교하고, 용적률을 비교하고
지난 상승장에서 이 호재 영향이 어느정도로 끼쳤는지 파악하고
권역별로 튜터님께서 정리해주신 예상분담금을 얹어
가격까지 판단해보는 이 전체과정이 너무 쉽게 이해되었습니다.
제가 가진 앞마당에서 이런 사례들을 찾아보고 적용하며
투자의사결정까지 이어보겠습니다.
교통호재 (직장접근성, 매수시기, 투자범위)
교통호재가 들어오기 때문에 좋은 것이 아닌,
교통호재로 인해 어떤 업무지구로 갈 수 있는가가 호재판단의 기준입니다.
쉽게 설명해
- 강남에 연결되는 노선인가? (GTX-A, 7호선연장, 9호선연장)
- 강남 외 지역에 연결되는 노선인가? (신안산선, 월판선, GTX-B)
이러한 호재가 실현되었을 때, 단지비교평가는 2가지 방법을 통해 진행할 수 있는데요
이 방법들을 통해서 볼 수 있는 것은 결국 개선으로 인해 어느정도의 땅과 비슷한 시간적거리가 되는가와
기존의 동일한 가치였으나 이 호재로 인해 어떻게 개선될것인가의 관점에서 바라볼 수 있습니다.
현재의 저점과 미래의 유사지역의 전고점을 통해 어느정도까지 갈 수 있을지 가늠해보는 것이
새로운 방식이지만 매우 합리적이다 생각이 들었습니다.
즉, “개선될” 지역이기 때문에 현재의 가치평가를 넘어서
이미 동일하게 개선된 지역을 스터디하며 가치를 예상해볼 수 있다는 의미입니다.
좋아지는 것은 알겠는데 어떤 행동을 해야하나?
결국 이 개선으로 인한 수혜단지는 어디까지인지
즉, 투자범위를 수혜지역 각각마다 설정할 필요가 있습니다.
어떤직장으로 가는 노선인지를 시작으로,
언제 착공예정인지, 그리고 이 노선을 이용하기 좋은 단지가 어디인지까지
비교하며 지역의 선호도를 파악해보겠습니다.
긴 시간동안 호재에 대해 정말 깊이있고 쉽게 알려주신
윤이나 튜터님 감사합니다!
