안녕하세요.
결국 해내는 투자자가 되기 위해
노력하고 있는 오늘은 더 입니다.
이번 부동산 규제 스터디를 하면서 문재인 정권의 부동산 정책을 자세히 알아볼 기회를 가졌습니다. 알아본 내용을 정리해서 공유드리려고 합니다.
강사님과 동료분들은 과거 부동산 정책이 있을 때마다 몸으로 겪으면서 그 당시 분위기가 어땠는지를 기억하시고 얘기하실 때가 있는데요. 그런데 저는 그때 부동산에 아예 관심이 없다 보니, 주변에서 많이 들어도 기억이 잘 나지 않더라고요. 그래서 겪지 못한 걸 두 가지로 가져와봤습니다. 하나는 대책 발표 직후에 나온 기사 헤드라인이고, 다른 하나는 KB 시세 매매증감입니다. 헤드라인으로 그때 분위기를 읽고, 매매증감으로 실제 시장이 어떻게 움직였는지 확인하는 방식입니다.
26차례의 대책
문재인 정권이 들어오면서 부동산 대책을 무려 26차례나 발표했습니다. 그중 주요 대책을 정리하면 이렇습니다.
당시 기사 헤드라인만 봐도 규제가 어느 정도였는지 가늠이 됩니다.
- 8.2 대책 → 투기와의 전쟁 선언
- 9.13 대책 → 세금 폭탄, 대출 전면 금지 타격
- 6.17 대책 → 수도권 전역 묶고 토지거래허가구역 투입
- 7.10 대책 → 2030 영끌, 패닉바잉 속출
- 임대차 3법 → 역대급 전세 대란
시장은 이렇게 움직였습니다
매매증감은 빨간색이 짙어질수록 시장 분위기가 뜨겁다고 보시면 됩니다.
여기서 하나의 패턴이 보입니다. 대책이 나오면 매매증감이 하얘졌다가, 조금 지나면 다시 뜨거워지고, 그러면 또 새로운 정책이 나옵니다.
26차례라는 숫자가 나온 이유가 여기 있는 것 같습니다. 규제가 시장을 잠재운 게 아니라 잠시 멈춰 세웠을 뿐이고, 그래서 계속 다음 규제가 필요했던 것입니다.
그럼 정책별로 어떤 규제가 있었고 실제로 어떤 분위기가 나타났는지 보겠습니다.
| 8.2 대책
규제 내용은 이렇습니다.
- 투기과열지구, 투기지역 부활
- 규제지역 LTV, DTI 60% → 40% 축소
- 다주택 양도세 중과 (2주택 +10%p, 3주택 이상 +20%p)
이전 정책을 발표했는데도 집값이 계속 오르자, 세금과 대출을 더 강하게 조이기 시작한 것입니다.
결과는 어떻게 되었을까요?
매물은 잠기고, 공급이 없는 가치 높은 지역은 오히려 더 올랐습니다.
양도세 중과로 사람들은 매물을 내놓지 않고 오히려 거둬들였습니다. 여기에 정비구역 규제까지 더해지면서 공급도 줄었습니다. 팔 사람도 없고 새로 지을 것도 없으니, 집값은 더 높은 가격으로 상승하기 시작했습니다.
숫자로도 확인됩니다
다음은 2018년 1월부터 11월까지 서울 급지별 평균에 해당하는 단지의 가격 흐름입니다. (1급지는 도곡렉슬로 가져왔습니다.)
규제가 더 심해졌는데도 실제로는 더 높은 상승을 보여줬습니다.
그리고 여기서 하나 더 보이는 게 있습니다. 급지가 좋을수록, 단지 선호도가 좋을수록 상승폭이 컸다는 것입니다. 규제로 매물이 잠기면 살 수 있는 물건 자체가 줄어드는데, 그럴 때 수요는 더 좋은 곳으로 몰립니다. 앞에서 본 강남3구 이야기와 같은 흐름입니다.
집값이 계속 상승하자 정부는 더 강력한 규제 카드를 꺼내 들었는데요.
이보다 더 강력한 규제는 어떤 것이 있었을까요? 그리고 집값은 어떻게 됐을까요?
다음 2탄에서 다뤄보겠습니다.
