얼마 전 정부의 8.13 부동산 대책의 한 꼭지로 나온 ‘청년미래보금자리론'이 있습니다.
내년 2027년 1월 1일 출시되는 정책대출 상품이고, 자세한 내용은 아래와 같습니다.
만 39세이하이고 소득 연 7천만원 이하인 사람이 생애최초 주택매수로 전용면적 85이하인 평가액 4억 이하의 비아파트(오피스텔 포함) 매수하는 경우, LTV(담보인정비율)80%를 보금자리론 대비 약 2%낮은 금리로 대출받을 수 있는 상품입니다.
청년에게 비아파트 매수를 부추기는 정책이라는 비판도 있는 반면, 대출이 어려워진 현 상황에서 전월세 품귀 및 가격상승이 이어지니 이런 정책대출을 활용해서 빌라 매수를 하는 것이 좋다는 기사들도 연일 나오고 있습니다. 원래부터 서울 재개발 빌라 매수를 통해 몸테크나 투자를 생각하시던 분들이라면 매력 있는 기회로 느끼실 수 있을 것 같습니다. 거기다가 이 정책대출을 활용해서 비아파트를 매수한 이력이 있다 하더라도 향후 다음 주택 매매시 생애최초주택구입 LTV우대혜택은 그대로 유지됩니다.(생애최초 특공, 생애최초 취득세 감면 등 모든 생애최초 혜택이 유지된다는 뜻은 아닙니다.)
실제로 ‘청년미래보금자리론’ 정책대출을 활용해서 4억짜리 서울 빌라를 매수할 경우의 장, 단점을 살펴보겠습니다.
LTV80%를 활용하여 자기자금 8천만원과 연 3% 30년만기로 3억2천만원 대출(원리금균등분할상환 월 135만원 상환)이라고 가정하겠습니다.
정책대출 활용의 장점
1. 수도권 주요 역세권 빌라 월세가 80-90만원 이상으로 형성되어 있는 것을 생각하면 월세를 내는 만큼의 지출로 자산을 가질 수 있다는 면에서 사회초년생의 첫 자산 포트폴리오로 활용할 수 있습니다.
2. 원래 빌라나 오피스텔, 다가구 등을 매수하면 생애최초 혜택이 소멸되어 아파트로 갈아타려 할 경우 대출, 세금에서 생초 혜택을 받을 수 없었습니다. 이번 정책대출을 활용하면 갈아타기 할 때 대출에 관해 생애최초 LTV우대 혜택을 받을 수 있다는 점에서 아파트로 가기 위한 징검다리 역할로 활용이 가능합니다.
정책대출 활용의 단점
1. 한동안 잊을만하면 나온 빌라의 전세사기, 깡통전세 이슈로 인해 비아파트 부동산에 대한 신뢰가 낮고 팔고 싶을 때 팔 수 있는 환금성이 크게 떨어집니다. 실제로 서울에서 4억으로 매수할 수 있는 빌라는 환금성이 좋지 않습니다. 아래는 4억 아래의 매물도 나오고 있는 9호선 역세권 송파구 삼전동의 삼전동1구역(가칭) 03년식 빌라인데요, 다양한 평형으로 구성되어 있는데 2020년대 들어서 원룸형 3건 외에는 아직까지 매매기록이 없습니다. 거래 자체가 드물기 때문에 내가 원하는 시점에 매도하기가 어렵습니다.
2. 4억 이하 금액으로 접근할 수 있는 서울의 재개발 빌라들은 구역 지정도 아직 되지 않은 매우 초기단계의 물건입니다. 여러가지 문제로 재개발 사업이 좌초될 경우 매도할 수 없는 집이 되어 장기 구석될 위험이 있으며, 상장폐지 될 수 있는 위험한 주식에 투자하는 것과 같습니다.
그렇다면 이런 고민을 하고 계신 분들께서는 어떻게 생각해 보면 좋을까요?
8천만원을 가지고 있고
4억 이하 비아파트 매수를 고려하시는 분께 드리는 액션 플랜
1. 4억 이하 비아파트 매수:: 주거 안정성 기대, 시세상승이나 환금성 보장 안됨
잘 풀리지 않을 경우 주택가격 상승 없이 매도가 어려운 집이 될 수도 있습니다. 그렇다 하더라도 원리금을 내며 내가 좀더 원하는 서울 땅에서 내집에서 앞으로 계속 거주하기를 원하시는 분께는 4억 이하 비아파트 매수가 선택지가 될 수 있습니다. 추후 재개발이 진행될 경우 발생할 분담금에 대해서도 매수 전에 함께 고려해야 합니다.
2. 종잣돈을 더 모아 아파트 매수:: 시세상승 기대, 갈아타기에 필요한 환금성 있음
일반 보금자리론(6억 이하 주택, LTV 70%)을 이용한다면 1억8천의 종잣돈으로 6억 아파트, 1억5천의 종잣돈으로 5억 아파트를 매수할 수 있습니다. 지금 가지고 있는 8천만원에서 몇년간 더 모은 종잣돈으로 5-6억 매매가의 아파트를 매수할 수 있는 것입니다. 현재 5-6억 매매가 구간이라면 수도권에서 주요 직장으로 출퇴근 할 수 있고 상승장 후반부에 시세상승도 기대해 볼 수 있는 아파트를 매수할 수 있습니다. 다만, 종잣돈을 모으는 기간동안 시장의 변화에 따라 원하는 아파트에 생각한 매수금액으로 들어가기 어려워 질 수 있습니다.
무조건 한쪽을 선택해야 하는 정답이 있는 것은 아닙니다.
요즘 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서 비아파트 빌라 거래량이 크게 늘어났고, 실제로 주변에서도 FOMO를 겪으시는 분들이나 주식에서 현금을 회수하신 분들이 빌라 매수를 많이들 고려하신다는 이야기를 듣습니다.
부동산 투자 종목을 모두 섭렵하신 너바나님께서는 강의에서 ‘아파트가 될’ 빌라 가 아니면 빌라를 사지 말라고 하셨습니다. 아파트가 될 빌라라도 아주 신중히 접근해야 한다고 하셨고요.
4억으로 초기단계의 재개발 빌라를 매수하는 것은 잘 되면 좋지만 잘못되면 팔 수도 없는 집이 되어버릴 수도 있습니다. 내 집에서 편하게 지내는 것만이 목적이 아니라, 10억, 30억 혹은 그 이상의 경제 목표를 가지고 그 때까지 망하지 않고 재테크 해 나가시려는 분이라면 이런 위험을 피해서 해 나가시는 것이 망하지 않고 해 나가는 방법이지 않을까 생각합니다.
감사합니다. :)
