입주 물건, 어떻게 투자로 연결하면 좋을까요?! 주전세 뽀개기 [월부학교 여름학기 9슬보다 윤이나게 반짝이J - 따간]

 안녕하세요 따간입니다.

오늘은 여러 지역을 임장하던 중 우리가 흔히 만나게 되는 고민에 초점을 맞춰서

실전 투자로 어떻게 하면 연결할 수 있을지에 대해 써 보고자 합니다.

바로 레츠기릿해 보시지요

#우리를 잠깐 설레게 하는 물건들 

투자자인 우리들에게는 사실 투자금이란 허들이 있습니다.

그렇다보니 가격이 싼 구간에 있는 단지들을 보다보면

전세가도 높고 매매 - 전세하면 투자할 수 있겠는데? 하는 단지들도

실상 자세히 들여다보면 

이렇게 시세보다 확연히 낮게 전세낀 매물들을 자주 보게 되는데요!!

따간: 오, 지금 전세 실거래가 3.4억인데 4.4억 짜리 9층집이 나왔네!?

1억이면 투자 할 수 있겠는데??  어디 자세히 한번 볼까?

↓

아아앗… 내 눈!!

대략 이런 느낌입니다!! :) 

그래서 이럴때 검토할 만한 매수방법이 바로

주인전세 물건입니다

#주인 전세란?

주인전세란 말 그대로

매도자인 소유주가 전세입자로 눌러앉으면서

매수자인 우리는 매매가-전세가의 차액만 지급한 상태로

잔금 리스크없이 안정적으로 투자할 수 있는 한 방법입니다.

정확하게 법률상의 용어로는 ‘점유개정’

우리가 흔히 쓰는 표현은 ‘주전’, ‘주인전세’입니다.

#주인전세 - 투자로 연결하기

기존에는 투자자들이 본인의 투자금+세입자의 전세자금대출을 통해

잔금을 치르는 방식을 많이 사용했었는데요

지금 시장상황에서는 불가능합니다.

25.6.27일자로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되었기 때문입니다.

따라서 현 시점에서 투자자인 우리가 검토할 수 있는 방법은

매도인 주인전세 - 소유권 이전등기 - ‘점유개정’ 만기 도래 - 신규 세입자 구하기

입니다.

장점

잔금 리스크 없이 빠르고 안전하게 투자할 수 있다는 점

주인 동의시 시세보다 높은 전세를 받을수도 있다는 점

리스크

투자금만큼 매도인들은 높은 전세를 대가로 더 비싼 매매가 요구

단기간에 집값 상승시 전세셋팅 비협조 / 투덜거림 / 원망 분풀이(?)

부동산 연락 쌩까고 잠수 등…

#점유개정, 주의사항 첫 번째

현재 소유권 이전 조건부 대출이 안되는 상황에서

매매잔금과 전세대출이 동시에 불가능하기에

이 점유개정 방법을 활용하는데요

그렇다면 주인전세의 전세 기간은 보통 어느 정도로 잡아야 할까요?

기관마다, 케이스마다 다를 수 있겠지만

보통 최소 5개월이상은 잡아주시는게 좋겠습니다

요즘은 전세가가 워낙 치솟아서 지방을 제외한다면 

수도권 일대에서 100% 현금으로 가진 세입자가 거의 없고

대부분은 전세자금대출을 받게 되는데요!!

이때 전세금 보증기관에서 보통 3개월이내 임대인이 바뀔 경우

소유권 이전 조건부 전세자금대출로 보아

대출금 자체가 회수될 수 있습니다.

따라서 이러한 사실을 모르고 주인전세 3개월 등 단기간으로 일정을 잡는다면

세입자를 구하기 어려워지고 사실상 잔금리스크에 직면하게 됩니다.

매우 조심해야 할 부분입니다.

#점유개정, 주의사항 두 번째

매도인 입장에서는 그냥 물건을 팔아도 되는데

굳이 번거롭게 주인전세를 하고, 추후 집을 계속 보여주는 불편함을

굳이 부담할 이유가 있을까요?

주인전세 속에 숨겨진 함정은 바로 이것입니다.

대규모 입주를 앞둔 곳에서 주인전세 물건이 많아지는 이유도 이와 같은데요!

주인전세 만기 시점 전후 +2개월을 기준으로

인접 지역에 대규모 공급이 없는지를 한번 더 더블체크해주시면 되겠습니다.

대단지 입주가 겹친다면 당장은 주인전세로 투자금이 적게 들겠지만

나중에 신규 셋팅이 필요한 만기 시점에는 전세물량이 한꺼번에 쏟아지며

내가 생각했던 투자금보다 훨씬 더 많은 돈이 들어가는 것은 물론

세입자를 구하는 것 자체가 도전이 될 수 있습니다.

<공급많은 지방광역시>

<공급많은 지방중소도시>

따라서 내가 투자하는 생활권 내는 물론, 인접한 상위생활권, 하위생활권까지 폭넓게 살펴보고

가능하다면 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 검토 후 매수하시는게 무엇보다 중요합니다.

#점유개정, 주의사항 세 번째

만약 주인분이 거주중인 그 집에 근저당이 있는 경우

우리는 단순히 매매-전세 차이금액만 지급하고 계약을 마무리하는게 아니라

근저당을 정확히 체크하고, 이를 말소하는 절차를 특약으로 넣는게 중요합니다.

보통 등기부등본을 확인하면

실제 대출금액의 약 120%정도가 채권최고액으로 나와있는데요

이는 대출실행일 당시 기준이며,

부동산 사장님을 통해 대출잔액 증명서를 요청하면

집주인이 지금 정확히 얼마나 대출이 있는지를 알 수 있습니다.

보통은 등기부에 나온 금액에서

착실하게 상환해가시면서 금액이 그보다 적은게 대부분인데요

계약금 or 중도금을 통해 매수하면서

이 근저당이 100% 말소될 수 있도록 해야

안전한 투자가 되겠습니다.

이상으로 점유개정(주인전세) 에 대해서

간략하게 정리해 보았습니다.

현실적으로 쉽지는 않지만

여전히 가치있는 자산을 싸게 매수할 수 있는 기회가 있다면

주인전세도 좋은 방법이니, 적극적으로 검토해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!