계약갱신권 안 쓴 세 낀 집을 매수하려는 데 임차인이 갱신권을 쓴다고 합니다. 어떻게 해야할까요? [월부학교 여름학기 9슬보다 윤이나게 반짝이J - 김밍키]

26.08.26

안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)

계약갱신권 안 쓴 세 낀 집을 매수하려는 데 임차인이 갱신권을 쓰려고 할 경우

어떻게 원활하게 매수를 해야 할지 정리해보았습니다.

계약 갱신권 무력화 조건

계약갱신권을 무력화 하려면, 집주인 혹은 직계가족이 실거주 목적으로 퇴거를 요청해야 합니다.

그리고 무력화가 가능하게 하는 기간은 임차인의 계약 만기 6개월~2개월 사이입니다.

그러기에 임차인 계약 만기 2개월 전까지는 잔금 및 소유권 이전을 완료한 후

집주인이 된 상태에서 실거주 목적을 밝히셔야 갱신거절을 하실 수 있게 됩니다.

다시 말해, 그 기간 안에 주택담보대출을 받아 소유권 이전 후 퇴거요청을 해야합니다.

이해하기 쉽도록 예시로 설명해 보겠습니다.

예시) 임차인 계약 만기 26년 11월 15일 (갱신권 사용X), 본인 27년 2월 입주 계획

1) 주택구입을 위한 대출

2) 생활안정자금 대출 : 주택을 담보로하여 생활안정 자금을 목적으로 하는 대출

한도 : 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 경우 최대 1억원(기존 임차인 퇴거대출도 여기에 해당)
다주택자 규제: 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유 세대는 생활안정자금 대출이 전면 금지, 1주택 초과 보유 시 취급이 제한되거나 축소될 수 있음
추가 주택 구입 금지: 대출을 받은 이후 본인 및 세대원 전원이 추가로 주택을 구입할 수 없음
LTV 및 DSR 적용
용도 증빙: 대출 실행 시 자금 용도 확인서 및 관련 증빙 서류(병원비, 전세반환 계약서 등)를 제출

예를 들어, 매매가 5억, 임차 보증금 3억이라면

11월 15일까지 그 차액인 2억만큼을 미리 마련하여 소유권 이전을 먼저 할 수 있도록 하고

임차인에게 입주할 것이니 퇴거 요청을 할 수 있습니다.

주의할 점은 잔금 후 6개월 이내에 실입주해야만 주택구매를 위한 담보대출이 나온다는 점입니다.

앞선 예시에서는 27년 2월 입주기에 크게 문제가 될 것은 없지만

이 상황을 은행 세 네곳에 주택담보대출이 실행될 수 있는지 계약 전 미리 사전심사를 받아두시는 것이 안전합니다.

매도인이 현 임차인과 잘 상의하여 이사비를 지원해주는 등의 협상을 통해 퇴거확약서를 받아와야 합니다.

아울러, 토지거래허가제 지역일 경우 퇴거확약서가 없을 경우 승인이 나지 않을 수 있습니다.

퇴거확약서를 받고 난 이후에도 매수자 입장에서 안전장치를 위해 아래의 특약을 기재하시기를 추천드립니다.

[특약1] 본 매매계약은 매수인이 실거주할 목적으로 체결하는 계약이다.

[특약2] 임차인의 계약갱신요구권 행사, 퇴거 거부 또는 기타 사유로 잔금일까지 완전한 명도가 이루어지지 않는 경우 본 매매계약을 해제할 수 있으며 매도인은 매수인에게 계약금을 배액 배상한다.

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