“너 전세 문제 있어?!”
#Do you have Jeonse problem?
안녕하세요, 케이군입니다.
잇단 규제로 전세 매물이 귀해졌다는 얘기가 많습니다.
그런데 막상 내 물건을 전세 놓으려고 하면
“왜 내 물건은 안 나가지?” 고민하시는 분들에게
조금이라도 도움이 되고자 하는 마음에 글을 남깁니다.
# 기다릴께… 기다린다!
기쁜 매수 계약을 하고
우리집에 거주하실 전세입자를 기다리는 마음
넘 설렐 것 같습니다.
그런데…
하루가 흘러, 또 한달이 흘러…
기다리던 전세입자는 오지 않고
잔금일은 다가오고 있는 상황이라면
셀레던 마음이 어느덧 쫄깃함으로 바뀔 것 같습니다.
이제는 더 이상 부사님만 믿고 있을 수 없고
투자자로 적극적인 행동을 할 때 입니다.
전세가 안 나갈 때는
무턱대고 여러 부동산에 내놓기 보다
“왜 안 나가는지" 원인을 찾아보고 해결해가는 과정이 중요합니다.
# 분위기 파악
뉴스에서 전세가 없다고 하는데,
내 전세는 안 나간다?
그렇다면 두 가지를 생각해볼 수 있습니다.
지역에 문제가 있거나,
아니면 내 물건에 문제가 있거나.
먼저 주변 경쟁 매물들을 전수조사 합니다.
전수조사라고 겁 먹지 마세요.
생각보다 오래 걸리지 않습니다.
먼저 내 단지의 전세 가격과 매물 개수를 확인합니다.
그리고 주변의 비슷한 단지,
특히 선호도가 높은 단지들의 전세 가격과 매물도 확인 합니다.
실제 매임을 통해 컨디션을 비교해 보는 것도 방법입니다.
내 물건과 비슷한 가격이라면 어떤 물건이 더 좋은지,
(세입자의 입장에서) 비교해 봅니다.
내 새끼만 예쁘다고 생각하지 말고 객관적으로 봐야 합니다.
동, 층, 향, 구조, 수리 상태, 입주 가능일, 옵션 까지 하나하나 비교합니다.
# 내 물건은 이 지역에서 몇 등인가?
이제 부사님이 소개하는 내 물건을 들어봅니다.
가능하다면 주변 동료분을 통해
전임으로 시장 반응을 확인해보는 것도 좋습니다.
동료: 월부캐슬 전세 알아보고 있는데 괜찮은거 있나요?
과연 믿었던 부사님이 어떤 매물을 먼저 추천하시는지…
내 물건이 1등으로 추천되지 않는다면
왜 그런지 이유를 찾아야 합니다.
가격이 문제인지,
물건 상태 때문인지,
입주 조건 때문인지,
아니면 경쟁 매물이 더 좋아서 인지..
이유를 알아야 해결할 수 있으니까요.
꼭 가격을 낮춰야만 하는 것는 아닙니다.
조건을 조정해서 경쟁력을 높이는 방법도 있습니다.
예를 들어,
잔금일/입주일 협의해주거나,
빠른 입주가 가능하거나,
도배 등 세입자가 원하는 수리를 해주거나
주변 경쟁 매물보다 좋은 조건의 매물을 만들어볼 수 있습니다.
중요한 것은
가장 싼 매물이 아니라 ‘세입자가 가장 먼저 선택할 매물’을 만드는 것 입니다.
# 물량엔 장사없지
그래도 목표한 시간 내 전세가 나가지 않는다면
그때는 정말 적극적으로 많은 부동산에 물건을 내놓아야 합니다.
물론 지금까지 내 물건을 맡아주신 우리 부사님께 너무 감사하지만…
투자는 실전이잖아요…
먼저 기존 부사님께
“사장님, 죄송한데요. 전세가 빨리 나가야 해서 다른 부동산에도 물건 내놓으려고 합니다.”
라고 양해를 미리 구하는게 좋습니다.
그리고 인근 단지까지 눈에 보이는 모든 부동산에 물건을 내놓습니다.
전세는 손님을 얼마나 많이 만날 수 있느냐가 중요하고,
부사님마다 보유하고 있는 고객과 매물 소개 방식이 다르기 때문입니다.
# 전세입자 납시오!!
물건을 많이 내놓았다고 끝이 아닙니다.
이제부터는 시장 반응을 계속해서 확인해야 합니다.
부사님께 주기적으로 물어보세요
이번주에 몇팀이나 보고 가셨는지?
어떤 분들이 오셨는지?
그 분들 반응은 어떠셨는지?
이때 문이 자체가 없다!
→ 가격이 높을 가능성이 있습니다.
시장에 노출은 되지만 세입자가 관심가는 가격이
아니라는 뜻일 수 있습니다.
이때는 가격 협상 가능이라고 하기보다
호가를 내리는 방법이 효과적입니다.
문의는 많은데 방문이 없다.
→ 가격이나 조건이 맞지 않을 수 있습니다.
이때는 부사님께
“문의오면 세입자분들이 어떤 조건을 원하는지 꼭 알려주세요.”
라고 요청해보세요.
방문은 하는데 계약을 안 한다.
→ 가격, 물건 상태 또는 경쟁 매물로 우선순위가 밀릴 수 있습니다.
이때도 역시 부사님께 세입자의 반응을 여쭤보며
여쭤보며 조건이나 가격을 반복적으로 점검 합니다.
이렇게 시장 반응을 계속 확인하다 보면
“전세가 안 나간다”가 아니라
“어디에서 막히고 있는지”가 보이실 겁니다.
# 부사님만 믿어요… 언젠가 나가겠지
가장 위험한 생각입니다.
특히 잔금일이 얼마 남지 않는다면,
미리 가격 조정 기준을 정해두는 것이 좋습니다.
ㅇ월 ㅇ일까지 계약 → 반응 없으면 ㅇㅇ만원 조정
나만의 기준을 미리 만들어 두면
추후 가격을 조정해야 할 때 크게 흔들리지 않을 수 있습니다.
전세는 몇 백만 원의 가격을 지키려다
몇 개월 이상의 시간을 잃는 것이 더 큰 리스크입니다.
좋은 매물을 만드는 것보다,
지금 시장에서 가장 먼저 소개되는 매물로 만드는 것.
특히 수도권은
“전세 매물이 없다 = 내 전세도 잘 나간다” 가 아닙니다.
같은 지역과 같은 단지 안에서도
가격과 매물 상태에 따라 계약 속도가 크게 달라질 수 있습니다.
내 매물이 경쟁 매물보다 얼마나 매력적인가?
이 질문을 반복하면서 시장을 확인하고 대응한다면,
전세를 맞추는 과정에서도
한 단계 더 성장하는 투자자가 될 수 있다고 생각합니다 ^^*
