안녕하세요. 요즘 투자자들 사이에서 비규제지역이면서 소액으로 접근할 수 있는 투자처로 부천이 많이 언급되고 있습니다. 특히 부천은 서울과 인접해 있으면서도 서울보다 상대적으로 낮은 가격에 접근할 수 있고, 교통,환경,학군 등 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자와 실거주 모두 고려하기 좋은 지역입니다.
먼저 부천의 입지 가치를 크게 교통, 환경, 직장, 학군 네 가지 측면에서 살펴보겠습니다.
1. 교통
먼저 부천에서 가장 눈여겨볼 부분은 서울 접근성이 좋은 교통망입니다.
부천은 현재 7호선, 1호선, 서해선이 지나가고 있어 지역 내에서도 역세권에 따라 교통 선호도가 나뉘는 편입니다.
먼저 7호선은 부천에서 가장 선호도가 높은 지하철 노선 중 하나로 서울 강남권으로 이동할 수 있다는 장점이 있으며, 특히 7호선을 이용하면 가산디지털단지뿐만 아니라 강남권까지 환승을 통해 접근할 수 있어 직장인 수요가 있는 편입니다. 따라서 부천 내에서 7호선 역세권에 위치한 단지들이 상대적으로 높은 선호도가 있는 이유 중 하나입니다.
1호선 역시 부천의 중요한 교통축으로 서울 서남권으로 연결되기 때문에 서울 구로·가산디지털단지 등으로 출퇴근하는 직장인들의 수요가 있습니다. 서해선은 부천에서 김포공항과 고양 방향으로 이동할 수 있다는 점에서 의미가 있으며, 기존에는 부천에서 서쪽이나 북쪽으로 이동할 때 상대적으로 불편한 부분이 있었지만 서해선 개통으로 김포공항 및 경기 서북부 지역으로의 접근성이 좋아졌습니다. 향후 다른 노선과의 연계까지 고려한다면 부천의 교통 선택지를 넓혀주는 역할을 할 수 있습니다.
또한 앞으로의 광역교통 호재도 중요하게 볼 필요가 있습니다.
대표적으로 GTX-B와 대장홍대선이 있습니다. GTX-B는 부천종합운동장역을 통해 서울 주요 지역과의 접근성이 크게 개선될 것으로 기대되며, 대장홍대선 역시 대장신도시에서 홍대입구까지 연결하는 노선으로 부천 서부권에서 서울 서북권으로 더 빠르게 이동할 수 있으며, GTX-D 등 추가적인 광역교통망 계획도 있어 장기적으로 부천의 교통망은 더 편리해질 것입니다.
2. 환경
부천은 서울과 인접한 수도권 신도시이면서 생활에 필요한 인프라가 상당히 잘 갖춰져 있습니다.
대표적으로 백화점과 대형마트, 병원, 공원 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 특히 중상동 일대는 학원 상권 등이 밀집되어 있어 가족 단위 거주자가 생활하기 편리한 환경이 조성되어 있습니다.
또한 옥길지구에는 스타필드가 있으며, 부천중앙공원과 상동호수공원 등 녹지공간도 잘 조성되어 있습니다.
다만 부천은 1기 신도시 및 기존 택지지구 중심으로 형성된 구축 주거지역이 많지만 외곽에 신축이 있는 특징이 있습니다.
3. 직장
부천 자체의 일자리 수준만 놓고 보면 서울 강남이나 여의도, 판교처럼 높은 연봉의 대규모 업무지구가 형성된 지역은 아니지만 서울과 주변 주요 업무지구로 출퇴근하기 좋은 위치에 있습니다.
특히 구로디지털단지와 가산디지털단지 등 서울 서남권의 업무지구와 가까워 이곳으로 출퇴근하는 직장인들의 주거 수요가 존재합니다. 또한 서울 서남권뿐만 아니라 광명, 김포공항 등 주변 지역으로 이동하기에도 비교적 편리합니다.
즉 부천은 자체적인 일자리 규모가 큰 지역이라기보다는 서울과 인접한 대표적인 베드타운으로서 배후 주거 수요를 확보하고 있는 지역이라고 볼 수 있습니다. 따라서 서울의 집값이 높아질수록 상대적으로 가격 부담이 낮은 인접 지역으로 수요가 이동할 가능성이 있으므로 서울 접근성이 좋으면서 상대적으로 저렴한 가격을 형성하고 있습니다.
4. 학군
부천에서 학군을 이야기할 때는 상중동 생활권을 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다.
과거에는 중동에 위치한 계남중학교가 부천에서 선호되는 학교로 많이 언급되었지만, 현재는 상동에 위치한 석천중학교에 대한 선호도가 높은 편입니다. 특히 석천중은 학업성취도와 특목고 진학 실적 측면에서 부천 내에서 좋은 평가를 받고 있어 학군을 중요하게 생각하는 학부모 수요가 유입되는 지역으로 볼 수 있습니다.
상중동은 아파트 단지가 밀집되어 있는 구축 택지이지만 학교와 학원가가 잘 갖추어져 아이를 키우는 가족 단위 수요가 높은 편입니다.
5. 생활권
- 대장생활권 상동 : 지하철 7호선 인근에 2000년대 초반 택지, 1호선 근처는 1990년 구축 택지로 좋은 학군과 브랜드 학원 상권들, 7호선과 1호선 역세권, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰진 균질성 있는 선호도가 가장 높은 생활권입니다
- 선호생활권 중동 : 1990년대 아파트 택지로 대부분 구성되었지만 연식 좋은 신축 아파트들도 있으며, 백화점 2곳, 대형마트, 중앙공원 등이 있고 상동처럼 상권 규모가 크지만 부천시청이 있어 근처에 유흥 상권이 혼재되어 조금 아쉬운 생활권입니다
- 가성비생활권 소사 : 부천 동북쪽 외곽에 위치해 있고 지하철 1호선 라인에서 멀어질수록 연식이 좋은 아파트들이 몰려 있는 준신축 택지로 스타필드가 위치해 있어 젊은 사람들의 거주 선호도가 높지만 교통이 좋지 않아 아쉬운 생활권입니다
- 후순위생활권 원종 : 부천의 북쪽 외곽에 위치해 있고 아파트가 거의 없어 균질성이 좋지 않고 노후화되었으며 교통이 좋지 않지만 추후 호재가 있어 교통과 환경이 개선될 예정인 생활권입니다
6. 가격대
10억대 이상 : 지하철 7호선 역세권의 신축·준신축 단지들이 주로 이 가격대를 형성하고 있습니다. 교통 접근성이 뛰어나고 신축의 상품성까지 갖추고 있어 선호도가 높은 가격대이며, 역세권 상권과 다양한 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 부천 내에서도 입지와 상품성을 함께 갖춘 상급지 단지들이 해당 가격대에 형성되어 있습니다.
8~9억대 : 지하철 7호선 역세권 구축부터 준신축, 7호선 멀세권 준신축, 1호선 멀세권 신축 단지들이 함께 형성되어 있습니다. 7호선과 가까운 단지는 교통이 편리하지만 연식이 아쉽고, 역에서 멀어질수록 연식과 상품성이 좋아지는 모습을 보입니다. 따라서 교통을 중요하게 생각하면 역세권 구축을, 신축 선호와 쾌적한 주거환경을 중요하게 생각하면 멀세권 준신축·신축을 선택할 수 있는 가격대입니다.
7억대 : 지하철 7호선 멀세권의 준신축·구축, 1호선 역세권 준신축, 외곽 지역의 신축 단지들이 주로 해당됩니다. 1호선 역세권 단지는 교통은 편리하지만 상대적으로 연식이 아쉬운 반면, 외곽으로 갈수록 신축 상품성과 쾌적성을 갖춘 단지를 선택할 수 있습니다. 교통, 연식, 입지 중 어떤 요소를 우선하느냐에 따라 선택지가 나뉘며, 신축을 선호하는 수요자에게도 비교적 접근 가능한 가격대입니다.
5~6억대 : 지하철 7호선 멀세권 준신축·구축과 1호선 역세권 구축 아파트들이 주로 형성되어 있습니다. 부천에서 선호도가 높은 7호선은 역과 거리가 있는 반면, 1호선은 역과 가까워도 상대적으로 연식이 오래된 단지들이 많습니다. 즉, 교통을 선택하면 연식을 양보하고, 연식을 선택하면 역과의 거리를 양보해야 하는 가격대입니다. 가격 부담이 상대적으로 낮아 실수요와 투자수요가 함께 관심을 가질 수 있는 구간입니다.
4억대 : 지하철 7호선과 1호선 모두 역에서 거리가 있는 구축 아파트들이 주로 해당되는 가격대입니다. 역세권이나 신축이라는 상품성은 부족하지만, 부천의 생활 인프라와 기존 생활권을 누리면서 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 가격 부담이 낮기 때문에 입지와 상품성에서 일부 아쉬운 부분을 감수하고 가성비를 중요하게 보는 수요자에게 접근성이 있는 가격대라고 볼 수 있습니다.
7. 분위기
최근 매매가격이 꾸준히 상승하는 추세를 보이면서 매도자들이 가격이 오르는 것을 보고 기존에 내놓았던 매물을 거두거나 매도 시기를 늦추는 모습이 나타나고 있습니다. 이로 인해 매매가격이 오르는 동시에 시장에 나와 있는 매물은 오히려 줄어드는 상황입니다. 특히 선호도가 높은 단지일수록 매도자가 급하게 매도하지 않아 매물이 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다. 전세 매물은 거의 나오지 않아 수요에 비해 공급이 부족한 상황이며, 이로 인해 전세가격도 함께 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 결국 매매는 가격 상승과 매물 감소가 동시에 나타나고 있고, 전세는 매물 부족으로 가격이 오르고 있습니다.
비규제지역 부천은 수도권이지만 주요 업무지구까지의 접근성이 좋고, 생활권이 잘 갖춰져 있으면서 주거환경이 균질한 지역입니다. 최근 서울 집값이 높아지면서 직장 접근성과 생활 편의성을 함께 갖춘 수도권 지역으로 수요가 이동하는 중이며, 실거주 수요가 꾸준하기 때문에 시장이 상승할 때 함께 움직일 가능성이 높아 기회를 찾아보는 것도 좋을 것 같습니다.
시세스터디 제안해주신 걷는반장님 감사드립니다 !
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<1반 다이버즈 지역분석 시리즈>
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#2 안양시 만안구 (우지공) https://weolbu.com/s/QIEJN17QsA
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