안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
매일경제 보도에 따르면, 올해(1~7월 기준) 서울 부동산 강제경매 매각 등기 신청 건수가 3,854건으로 통계 작성 이래 역대 최대치를 기록했다고 합니다. 전년 대비 44%나 급증한 수치입니다.
1. 현재 시장 상황
- 4년 연속 폭발적 증가세 (1~7월 기준)
- 2023년: 718건
- 2024년: 1,492건
- 2025년: 2,677건
- 2026년: 3,854건 (전년 대비 +44%)
- 집합건물(아파트·오피스텔·빌라) 비중: 94.3% (3,633건)
개인이 거주하거나 갭투자했던 주거용 부동산이 경매의 절대다수를 차지하고 있습니다.
2. 왜 '임의경매'가 아닌 '강제경매'인가?
우리가 주목해야 할 핵심은 은행 대출 연체로 인한 '임의경매'뿐만 아니라, 판결문을 받아 집행하는 '강제경매'가 급증했다는 점입니다.
- 역전세 및 보증금 반환 리스크의 가시화
- 강제경매의 상당수는 전세 보증금을 제때 돌려주지 못해 세입자나 HUG(주택도시보증공사)가 소송 후 신청한 건들입니다.
- 고금리 누적과 감당 불가능한 레버리지의 한계
금리 상단이 장기화되면서 버티다 못한 한계 차주들의 신용 대출, 기타 채무 상환 실패가 부동산 경매로 직결되고 있습니다.
3. 우리가 취해야 할 3가지 원칙
시장이 혼란스러울수록 기본으로 돌아가야 합니다. 우리 스스로의 포트폴리오와 시스템을 점검하는 계기로 삼아야 합니다.
① '감당 가능한 레버리지'의 재정의
투자에서 수익률보다 중요한 것은 '시장에서 살아남는 것'입니다. 금리 변동이나 대출 만기 연장/대환 실패 시에도 내 현금흐름으로 방어가 가능한 수준인지 상시 점검해야 합니다.
② 전세가 하락 및 역전세 시나리오 대비
보증금 반환 능력이 없는 투자는 투자가 아닌 투기입니다. 매수 전 최악의 역전세 상황(예: 전세가 10~20% 하락 시)에서도 대응할 수 있는 비상 예비자금(플랜 B)을 반드시 확보해 두어야 합니다.
③ 위기 속에 숨겨진 '기회의 눈' 기르기
경매 물건의 증가는 누군가에게는 뼈아픈 시련이지만, 철저히 준비된 가치투자자에게는 ‘좋은 자산을 싼 가격에 매수할 수 있는 기회의 장’이 열리고 있음을 의미합니다. 조급해 하지 말고 꾸준한 앞마당 임장과 가치 평가 실력을 다져야 할 때입니다.
유동성이 넘쳐 나던 시기에는 누구나 돈을 버는 것처럼 보이지만, 파도가 물러가면 철저한 리스크 관리와 원칙을 지킨 사람만이 살아남습니다.
오늘은 고금리 영끌 족의 어려움을 다룬 기사를 선정하였습니다.
개인 거주하거나 갭 투자용 집들이 강제경매의 대다수를 차지한다고 합니다.
대다수는 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우와 신용 대출, 기타 채무 상환 실패가 부동산 경매로 직결됩니다.
전세보증금을 제대로 돌려주지 못했다는 것은 임대인이 보증금을 받고 어딘 가에 다시 쓰였다는 것인데, 돌려줄 것을 감안하지 못한 행동이라고 보여집니다. 이 또한 투자자에게는 리스크를 얻게 되는 것입니다.
좋은 자산을 싼 가격에 매수하자!!!!!!!!!
최악의 상황을 대비할 수 있는 액션 플랜 필수!!!!!!!!!!!!!
감사합니다:)
