안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
세제개편안이 발표된 이후
서울수도권 내에서도 양극화 현상이 벌어지고 있습니다.
30억이 넘은 초고가 아파트들이 있는 강남에는
호가를 떨어뜨렸다는 기사들을 많이 접할 수 있고
중저가 아파트들은 오히려 가격이 상승했다는 기사를
접할 수 있습니다.
너나위님께서 주간머니이슈와 구해줘월부에서
정리해주신 것처럼 초고가 주택을 소유한 일부 집주인들이
보유세에 대한 부담을 느끼고 매도 후 보유세 부담이 덜하는 시가 17-19억 아파트에
몰리면서 양극화 현상이 벌어지고 있습니다.
그럼 지방 시장은 어떠할까요?
지방은 시장은 마침 서울수도권 부동산 이야기가
마치 다른 나라의 부동산 이야기를 하듯
부동산 시장이 조용합니다.
지방 부동산을 대표하는 부산, 대구만해도
매매가격이 전월대비 감소했다는 내용의 기사를
많이 접할 수 있습니다.
그럼 지방 부동산은 영영 오르지 못하는 것일까요…?
위 두 단지들은 각기 다른 지역에 있는 랜드마크 아파트입니다.
두 단지 모두 지역 내에서 사람들의 선호도가 높은 단지입니다.
두 단지들은 현재 전고점을 뚫어 신고가를 향해 가고 있습니다.
수익률도 전저점대비 3억-4억이상 가격이 올라서
서울수도권 4-5급지 못지 않은 수익을 보여주고 있습니다.
그렇다면 지방 시장에서도 이렇게 오르는 단지들의 특징은 무엇일까요?
바로 ‘공급량’이 힌트가 될 수 있습니다.
두 지역 모두 공급량이 적정공급량을 넘어서던 시기를 지나
공급량이 부족해지면서 전세물량이 절대적으로 부족해지기 시작했고
전세가 부족해지기 시작하자 전세가격이 오르면서
매매가격이 올라가기 시작했습니다.
그렇다면 하락장 속에 있다는 지방 시장에서는
어떤 신호들을 파악해야 보다 싼 시점에 기회를 잡을 수 있을까요?
1.공급량을 체크한다.
첫번째로 확인해야하는 데이터는 ‘공급량’입니다.
지방은 입주물량에 의해서 전세가격이 많이 좌지우지 되는 경우가 많습니다.
지방에서는 서울수도권처럼 인구규모가 많지 않고
그 안에서만 인구들이 움직이기 때문에
이왕이면 새아파트는 거주하려 이동하는 수요들이 많습니다.
그렇기에 적정공급물량 이상을 공급물량이 들어온다면
잔금을 맞추지 못하는 사람이나 사정상 곧바로 입주를 할 수 없는
분양권자나 조합원들은 전월세를 맞추려고 하고 그러다보니
입주시기 전월세 물건들이 많이 출회하게 됩니다.
그렇게 되면 전세물량이 많아지고
찾는 수요보다 공급이 더 많아지기 때문에
빨리 잔금을 치뤄야 하는 급한 사람들은 가격을 낮춰 전월세를 맞추려고 하고
그러다보면 가격이 자연스럽게 내려가게 됩니다.
하지만 입주하는 아파트에만 영향을 주지 않고
인근 단지에도 영향을 줍니다.
새아파트 가격이 기존에 있던 기축 아파트보다
전월세가 싸거나 같으면 사람들은 당연히 연식이 좋은
아파트를 들어가려고 하기에 기존에 있던 아파트들도 영향을 받을 수 밖에
없습니다.
대전에는 비교적 사람들이 선호하지 않는 중구,동구 지역에 입주물량과
서구 중심지에서 약간 떨어져 있어 환경이 별로 좋지 못하는 곳의 대규모 입주물량이 있었습니다.
실제 이 시기때 좋은 단지부터 안좋은 단지까지
모두 영향을 받아 전세가격이 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다.
그렇다면 공급이 부족했던 울산은 어떨까요?
공급이 부족했던 2024년부터의 울산은 전세가격이 움직이기 시작하면서
사람들이 좋아하는 남구부터 덜 좋아하는 북구, 동구까지 상승흐름을 보여주고 있습니다.
이처럼 공급량은 지방에서 무척 중요한 요소이기에
공급량이 줄어들고 있는 지역은
강한 시그널이라고 할 수 있습니다.
2.미분양 지수를 확인한다.
하지만 공급물량이 줄어든다는 이유만으로
하락장 속 상승 시그널이라고는 알아차리기는 힘듭니다.
그렇다면 또 다른 시그널은 과연 무엇일까요?
바로 ‘미분양 지수’를 확인하는 것입니다.
미분양 지수는 그 지역민들의 심리가 반영되어 있다고 볼 수 있습니다.
보통 미분양이 나는 이유 중에는
1) 부동산 경기가 좋지 못해 사람들의 관심이 없을 때
2) 새로 들어오는 아파트가 위치기 좋지 못해서 사람들의 관심이 덜한 아파트
2가지 이유로 인해 보통 미분양이 나는 경우들이 많습니다.
그렇다면 미분양은 왜 지역민들의 심리를 대변해주는 것일까요?
그 이유는 부동산 시장이 과열되면 사람들이 부동산에 대한 관심이 많아지고
그렇게 되면 자연스럽게 자신이 살 수 있는 곳에 집을 매수하려는 수요가 많아집니다.
집값이 오르는 것을 보게 되면 사람들은 미분양 단지까지 관심을 가지고
가격이 저렴하다고 생각되어 미분양 단지들도 매수하기 시작하면서 미분양 단지들이
줄어들기 시작합니다.
울산도 마찬가지였습니다.
23년부터 25년까지 미분양 지수가 높았지만
25년 하반기로 가면서부터 미분양수가 줄어들게 되는 것을 확인할 수 있습니다.
같은 기간 울산 아파트들의 움직임을 살펴보면
아래와 같이 대부분 가격들이 상승했음을 알 수 있습니다.
3.랜드마크 움직임을 파악한다.
그렇지만 사실 공급량이 줄어들고 있다는 것과
미분양수가 줄어들고 있다는 그래프나 데이터로만
그 지역의 분위기를 가늠하기에는 한계가 있습니다.
그럼 어떤 방법으로 분위기를
가늠해볼 수 있을까요?
바로 ‘랜드마크’ 움직임을 파악해보는 것입니다.
각 지역의 랜드마크 단지들은 사람들이 가장 선호하는 단지이기 때문에
가장 먼저 반응을 하곤 합니다.
왜냐면 그 지역 사람들이 그 아파트에 살고 싶어하는 수요가 많고
늘 관심이 있는 단지이기에 가격이 조금만 움직이면
사람들이 매수하려는 ‘가수요’가 늘 있기 때문이죠.
여기 울산 남구의 선호하는 단지가 있습니다.
세대수는 작긴하지만 선호하는 초등학교를 보낼 수 있고
학원가를 가까이 갈수있다는 이유로 늘 전세수요와 매매수요가 많은 아파트입니다.
이 단지 과거를 확인해보면
23년 울산에 한참 입주가 있을 시기
전세가격 4억대였는데 입주물량이 정리되어가는 23년말부터
전세가격이 점점 상승하는 것을 확인할 수 있습니다.
반면 울산 남구의 중간 선호도를 가진 준구축 대단지는
비교적 느리게 전세가격이 상승하는 것을 확인할 수 있습니다.
물론 가격의 변화만으로는 그 지역 분위기를 완벽히 아는 것은
어려움이 있습니다.
그렇기에 전임을 통해 현재 시장 분위기가 어떤지
전세가 잘 나가는지, 찾는 손님들이 많은지 등을
확인해가면서 실제 랜드마크가 움직이고 있는지
확인을 해보면 조금 더 확신한 시그널을 캐치할 수 있을 것입니다.
다시 정리하면 이렇습니다.
하락장 속에서 시그널을 확인하기 위해서는
1)공급물량이 부족한지 확인
2)미분양수가 줄어들고 있는지 확인
3)랜드마크가 움직이는지 확인
이 3가지 확인을 통해 하락장 속에서 미리 기회를 잡는
투자자가 되시길 진심으로 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
