안녕하세요, 감또개입니다.
최근 정부에서 발표한 세제개편안에 대하여
너나위님의 유튜브 영상을 정리하면서
'1주택자 양도소득세'의 설명을 듣던 중
'시가 12억 이하 비과세'는 유지된다고 하는데,
12억을 초과하는 아파트는
양도세를 얼마나 내야하는지 궁금했습니다.
[부동산 세제개편안 정리] https://weolbu.com/s/P8JxAYHAQY
서울·수도권 부동산 가격이 불안정한 요즈음,
보유하고 있는 부동산의 가격변화에 따른
적절한 매도 시나리오를 세우셨으면 하는 마음에
오늘은 1가구 1주택자의 양도소득세를 깊이 있게 알아보겠습니다.
✅ 일반적인 양도차익, 과세표준 산출법과 그에 따른 양도소득세
양도소득세 산출 방법이 낯선 분들께서는
위의 글을 읽어보시면
아래의 '고가주택 양도소득세 산출 이해'에 도움이 됩니다😊
[ 이번 글 이해에 필요한 이전 글 내용 ]
① 1가구 1주택자는(비거주 포함)
② 해당 주택을 2년 이상 보유하고 (매수 당시 조정지역이었다면 거주도 2년 이상 필요)
③ 시가 12억 이하에 양도 시
양도소득세를 전액 비과세 받을 수 있습니다.
☑️ 시가 12억 초과 고가주택의 과세표준 계산법 (장특공제 적용 전)
(① 1가구 1주택자 ② 보유·거주 조건을 충족한 분들에게 해당하는 내용임을 다시 한번 알립니다)
본격적으로 양도소득세의 디테일,
시가 12억 초과 고가주택의 양도소득세 계산법을 알아보겠습니다.
계산법은 아래와 같습니다.
우선 빨간 네모의 고가주택 양도차익 계산식을 확인해보면
'(양도가액 - 12억) / 양도가액'을 곱하는 것으로 보아
12억이 넘는 순간 그 수익을 전부 과세표준으로 간주하지 않음을 알 수 있습니다.
그렇다면 '양도차익'만 구하면
위의 식에 숫자를 대입하여 손쉽게 구할 수 있겠네요.
이전 글에서 소개한
★ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 ★
식을 바탕으로 계산의 편의를 위해 필요경비를 0원으로 가정했을 때
금액별로 과세표준(고가주택 해당자산의 양도차익)은 다음과 같습니다.
붉은색으로 표시한 금액이 최종 과세표준이 아닙니다.
바로 장기보유 특별공제가 남았는데요,
장기보유 특별공제는 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.
☑️ 장기보유 특별공제 적용법
장기보유 특별공제는
위에서 계산한 과세표준을
줄여준다고 생각하시면 됩니다.
계산법은 아래와 같습니다.
파란 네모에서 고가주택 양도차익 계산식을 확인해보면
곱셈의 뒷부분은 위와 같음을 알 수 있고
'양도자산 전체의 장기보유특별공제액'만 다릅니다.
이는 '양도자산 전체의 양도차익'에서 장특공제율을 곱한 값과 같습니다.
예를 들어 양도차익 6억, 장특공제율이 80%라면
양도자산 전체의 장기보유특별공제액은 4.8억으로 계산하면 됩니다.
아래의 표로 정리해보겠습니다.
☑️ 최종 과세표준과 최종 양도소득세
양도소득세 최종 과세표준은
처음 계산한 빨간 네모에서 방금 계산한 파란 네모를 뺀 금액입니다.
그래서 표로 정리하면 아래와 같이 적을 수 있고요,
취득가액 9억, 양도가액 15억, 필요경비 0원, 장특공제율 80%인 사람은
양도소득세 과세표준이 1억 2천만 원 - 9천 6백만 원 = 2천 4백만 원입니다.
이제 마지막으로 과세표준에 따른 양도소득세율을 곱해보면
과표 5,000만 원 이하 구간(15%)이고 누진 공제는 126만 원이므로
2,400만 원(과표) × 15%(세율) - 126만 원(누진공제) = 234만 원이 됩니다.
계산이 쉽지만은 않습니다.
12억 초과 주택을 매도하시면서 양도소득세 계산이 필요하실 때
이 글을 참고하시어 하나씩 계산해보시면 많은 도움이 될 것 같습니다😊
양도소득세의 디테일 시리즈,
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
👜 명품즈 '디테일' 시리즈
