안녕하세요!
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘은 빛이나는 윤이나 튜터님과
수도권 투자에 있어서 점점 더 중요성이 커질
정비사업과 교통 호재에 대해 깊게 생각해볼 수 있었던 시간이었습니다!
# 정비사업, 어떻게 바라봐야하는가
“재건축 vs 리모델링”
- 주요 차이점은 기간(30년 이상 vs 15년 이상),
- 주택소유자 동유율(75% vs 66%)
- 기간 (평균 10-15년 vs 평균 3-9년)
투자 대상의 특징과 투자로 바라보는 접근에 대해서는 깊게 알지 못하였던 부분
막연히 투자금이 많이 들 것이라고 생각하였던 정비사업이었습니다.
가장 고민이었던 부분은 투자 방법에 대한 것이었는데요.
매수 시,
우리는 여기서도 기본적인 투자원칙인
입지가치의 중요성을 고려해서 판단해야 합니다.
(단, 호재가 확정되지 않은 시기에 매수를 고민)
매도 시,
재건축/리모델링가 아닌 아파트 단지와
원칙은 다르지 않습니다.
보유하는 과정에서 감당가능하다면,
우리는 입지가치를 보고 투자하였기 때문에
분담금 납부하며 보유하는 것이고,
매도 후 갈아타기가 가능한지 고려하며
매도 의사결정을 해나가는 것입니다.
(단, 규제/비규제에 따라 매도가 가능한 시기 주의)
여기에 더하여,
우리가 기존에 알던 입지가치에 한 단계 더 들어가
용적율과 진행속도, 대지지분를 통한 재건축 가치가 더해져
가격이 결정되는 것.
그리고, 현재 상승장의 분위기 속에
사람들이 재건축과 리모델링 어떤 것을 더 원하는지
심리를 알 수 있는 목련2단지와 목련3단지.
구조와 땅의 가치가 더 좋은 2단지이지만,
재건축이 가능하다는 사람들의 선호요소가 작용하여
비슷한 가격을 형성하고 있는 목련 3단지.
+ 그 가격의 비교는
“호가 + 분담금”과 지역 선호 단지의 비교!
그저 가볍게 지나갈 수 있는,
나에게는 맞지 않았을 것 같은 정비사업에 대해서도
가치판단과
가격판단이 점점 더 중요해지는 시기가 오고 있는 것 같습니다.
# 교통호재, 어떻게 바라 볼 것인가
입지가 좋은 곳을 더 좋게
입지가 나쁜 곳을 좋게
입지를 좋게 만다는 교통호재.
교통호재를 바라 볼 때에 주요한 것은,
직장과 연결되는가 ?
착공이 시작 되었는가 ?
(땅의 위치가 멀수록) 역세권인가 ?
지금까지는
교통 호재에 대해서는 과거의 기록을 보며
호재가 영향을 받았는지, 받지 않았는지를 판단해보았지만
이번 강의를 통해
현재 비슷한 위상의 지역과 비교해봄으로써
교통이 개선 될 경우 가치 변화가 있을 것인지에 대해
예상해 볼 수 있었습니다.
