안녕하세요
매일 성장하는 행복한 투자자 어니런입니다. 😀
오늘은 2호기 투자 복기를 해보려고 합니다.
지역의 가치
강남까지의 물리적 거리
저는 올해 2월 수도권 비규제지역인 부천에 투자를 했습니다.
부천은 강남까지 물리적으로 23km 정도 떨어져 있는 지역으로
물리적 거리로만 보면 도봉구의 끝자락(의정부 장암역), 안산시 반월동 반월역,
광교중앙역과 물리적 거리가 비슷합니다.
강남과 상당히 멀다는 걸 느낄 수 있습니다.
교통
강남까지 거리가 멀다면, 이를 극복할 수 있는 교통이 있어야 할텐데요.
광교는 신분당선이 있어 강남까지 34분만에 올 수 있는 반면,
나머지 세 지역은 강남역까지 53~55분대로 비슷했습니다.
직장
광교는 바로 앞에 삼성전자라는 양질의 일자리가 있고
부천은 고소득 직장은 아니지만 7대 업무지구에 속하는 가디구디와 가깝습니다.
도봉구는 지역역 주변에 직장이 거의 없고
군포시는 안산의 반월당, 안양의 산단이 있습니다.
학군&환경
세 지역 모두 학군 때문에 오는 곳은 아니지만,
광교는 압도적으로 좋은 신축 택지
부천, 군포는 구축이지만 살기 좋고 균질한 구축 택지를 이루고 있습니다.
정리하자면, 부천은 도봉구, 광교, 안산 반월과 물리적 위치가 비슷한데,
광교보다는 입지 가치가 떨어집니다.
다만, 가디구디라는 직장 수요가 있고
7호선을 이용하면 강남까지 1시간 내 접근할 수 있다는 장점이 있고
상권이 잘 갖춰져 있고 환경이 좋기 때문에
사람들의 수요를 끄는 지역입니다.
단지의 가치
제가 투자했던 단지는 부천 중상동에서 선호도가 높진 않지만
하지만 부천 전체로보면 환경이 잘 갖춰져있고
아이를 키우기 괜찮은 환경이기에 수요가 있다고 생각했습니다.
이 단지는 강남까지 1시간 7분, 여의도역 47분, 시청역 59분 정도 걸리고,
학군이 아주 뛰어나진 않아도, 근거리에 초, 중, 고가 있어
아이를 키우기 좋고,
조금만 나가면 학원가와 상권을 이용할 수 있습니다.
보유 기간
이 단지는 수도권 외곽이고 구축이며, 선호도가 높은 단지가 아니기 때문에
수익률 100%가 달성하면 매도할 계획을 가지고 있습니다.
가격 수준
아직 전고점 대비 -18% 정도로 떨어진 가격이며
직전 상승장 때 전저점 대비 +76% 상승했었는데, 현재는 22% 가량 오른 수준으로
아직 절대적으로 가격이 쌉니다.
현재 5억대 단지들 중에서 상대적으로 비교해보면
가치가 비슷하다고 생각하는 덕유주공4단지, 당동주공3단지보다 가격이 싸고,
가치가 더 별로라고 생각하는 옥빛17단지 주공이랑 가격대가 비슷합니다.
상대적으로 비교해봤을 때에도 저렴합니다.
투자금 수준
저는 27평을 1억의 투자금으로 투자를 했는데요.
전고점을 기준으로 수익률 100%는 가능한 투자금이라고 생각했습니다.
그렇다면 더 좋은 대안은 없었을까요?
당시 제가 아는 비규제 지역 후보 단지들은 대체로 1.2~1.3억의 돈이 들었습니다.
1.2~1.3억이 드는 단지들을 더 두드려보지 않고 안 될 거라고 짐작하고
빨리 다음 단지로 넘어갔던 게 아쉬기도 합니다.
당시 1억대의 투자금으로 같이 고려했던 단지들을 보면
1번 단지는 강남역 1시간 9분, 시청역 1시간 1분, 여의도역 53분으로 비슷하지만
지하청 역까지 도보로 이용할 수 있다는 장점이 있고 재건축 호재, 교통 호재가 있어
최근 가격이 급격히 상승했습니다.
2번 단지는 강남역 1시간 6분, 1시간 5분, 여의도역 57분으로 비슷하지만
평형이 더 작고 생활권에서 선호도가 높지 않습니다.
가치가 크게 차이 나는 건 아니지만 다시 돌아간다면
같은 1억대의 투자금으로 후보 1단지를 할 순 없는지 더 두드려볼 것 같습니다.
당시 1.2~1.3억의 투자금이 들었었는데 안 될 것 같아 바로 다음으로 넘어왔었고
가치가 크게 차이가 안 난다면 평형이 더 큰 게 좋다고 생각했었습니다.
전고점이 제 단지가 더 높았다는 것도 이유였습니다.
하지만, 1번 단지가 역을 도보로 이용할 수 있고
좀 더 선호하는 생활권에 있고 교통 호재+재건축 호재까지 있었다면
평형보다는 선호도나 가치가 더 좋아질 곳을 선택했을 것 같습니다.
다시 돌아보면
투자를 할 당시에는 투자 단지에만 꽂혀 좋은 면들만 보였는데,
다시 복기를 하며 강남까지 거리가 도봉구나 안산시 반월역과 비슷하다는 걸
눈으로 보고 나니 새삼 외곽은 외곽이라는 생각이 들었습니다.
그래서 목표 수익률을 달성하면 꼭 매도해야겠다는 생각을 했습니다.
한편으로, 투자할 당시에 전저점 대비 약간 상승을 했었던 터라,
싸지 않은 가격에 들어가는 건 아닌가? 불안하기도 했었는데
전저점 대비 상승률과 비교해 현재 상승률을 보니
아직 충분히 싸다는 생각이 들었고 안심이 되었습니다.
앞으로 시장이 어떻게 흘러가는지 지켜보면서
자산을 잘 지켜나가겠습니다!
