[어니런] 지방 광역시 내 집마련 경험탄 2탄 (잔금, 등기)

   안녕하세요!  정직하게 달리는 투자자 어니런입니다.:)

지난 6월, 내 집마련 중급반을 듣고 내 집 마련을 한 경험담을 올렸었는데요..! 얼마 전 잔금, 등기를 마무리 하게 되어 경험담을 씁니다.  모르는 게 참 많았던 저인지라..혹시나 저와 같이 부동산 거래 경험이 처음이신 분들께

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^

1. 대출 알아보기

  저는 전세 낀 물건을 사서 추후 입주할 예정이기 때문에 잔금은 매매가-전세가-계약금만큼 필요했습니다.

저의 기존 종잣돈과 대출금을 더해 잔금을 치를 예정이었습니다. 그래서 가장 먼저 대출을 알아봤습니다. 

대출의 종류에는 여러가지가 있겠지만 저는 주택담보대출, 일반신용대출/마이너스 통장, 회사대출을 알아보았습니다! 

1)주택담보대출 

• 거래한 부동산 사장님께 대출상담사 연락처를 소개 받아 대출 한도를 문의했습니다.

  (거래할 매물의 정보, 저의 연봉을 말씀드리면 대략적인 대출 한도를 말씀해주십니다.)

• 이 과정에서 새롭게 알 게 된 사실★

  - 저는 생애최초주택구입이어서 LTV80%가 가능한 줄 알았지만, 계약시점과 잔금 시점이 3개월 가량 차이가 있기 때문에 잔금 시점에선 이미 1주택자로 보고 LTV 70%까지만 적용된다고 했습니다. (헐!)

  - 전세가가 주담대 한도를 넘어서는 경우, 주담대를 받을 수 없습니다. 예를 들어, LTV70%로 3억까지 대출이 가능한데, 전세가 이미 3.2억에 껴있다면 주담대가 불가능합니다. 만약 2.7억에 전세가 있다면 0.3억까지만 가능할 것입니다..!? 기본적인 내용일 수 있지만 저는 몰랐습니다….하하

  → 저의 결론) 몇 천 만원 필요한 상황이라 주담대가 아니어도 됐지만..애초에 받을 수 없었다. 내 생각보다 주담대 한도가 줄었으니 다시 자금 계획을 잡아봐야겠다.

2) 일반신용대출/마이너스 통장

• 전국은행연합회 소비자포털 (kfb.or.kr) 에서 대출금리를 비교해볼 수 있습니다. (주담대도 마찬가지)
• 최저 금리인 은행에 가서 신용대출 받거나 마통을 뚫으면 되지 않나!? 했지만

• 이 과정에서 새롭게 알게 된 사실 ★

   -  신용대출/마통을 받게 되면 주담대 한도가 대폭 줄어든다는 사실입니다. 3천 만원 신용대출을 받았다고 주담대 한도가 3천만원 깎이는 것이 아니라 1억 이상씩 깎일 수 있다고 합니다. 그 이유는 DSR을 계산할 때 신용대출의 경우 만기를 주담대처럼 장기로 보지 않기 때문에..DSR 한도가 크게 줄어들기 때문이라고 하네요..

   

  *DSR = 상환능력대비 원리금상환금액의 비율 (마통, 신용대출, 주담대 등이 포함)

   

  → 저의 결론) 추후 입주할 때 주담대를 받아야하는 상황에서 주담대 한도가 크게 줄어들면 곤란하기 때문에 신용대출/마통도 쓸 수 없다!!! 결국 선택은 회사대출 뿐이었습니다..ㅎㅎ 처음엔 골라서 사용하면 되는 줄 알았는데 어차피 선택지는 하나였습니다..ㅎㅎ

3) 회사대출

• 회사대출은 DSR에 잡히지 않기 때문에 추후 주담대를 받을 때 영향이 없습니다! 

• 회사마다 다르겠지만 회사대출의 종류도 여러가지가 있었습니다. 대출을 알아보는 와중에 앞서 안내해준 직원이 설명을 잘못 해줘서 큰 일 날 뻔 하기도 했습니다.

  → 저의 결론) 한 사람 말만 믿고 대출을 진행하지 말고 두 번, 세 번 확인하자. 그리고 대출이 실행되는데 시간이 얼마나 걸리는지 미리 알아보고 여유있게 준비하자. 

2. 잔금날 일정/등기 알아보기

1. 필요서류 준비

  이제 해야하는 건 잔금날 일정과 등기가 어떻게 이루어지는지 알아보는 것이었습니다. 그런데..눈앞의 일들을 한다는 이유로 알아보는 걸 미루고 미루다..잔금이 일주일 앞으로 다가왔습니다. 부동산 사장님께서 문자가 오시더군요. 

주민등록등본, 가족관계증명서는 정부24에 가서 발급받으면 되고, 저는 인감 도장이 없었기에 도장을 파러 가야했습니다..ㅎㅎ그래서 부랴부랴 도장 파는 가게에 갔더니 약 30분 만에 2-3만원의 비용으로 도장을 팔 수 있었습니다.

알아보니 잔금, 등기하는 날 인감 도장과 함께 인감증명서를 함께 가져가야하는데, 처음 인감 도장을 팠다면 행정복지센터에 방문 등록 후 인감증명서를 발급받을 수 있었습니다. 그래서 집과 가까운 행정복지센터에 갔는데…두두두두둥… 최초 인감 등록은 주소지 관할 행정복지센터에 가야한다고 하더라구요. 혹시 사정상 주소지와 실거주지가 다르신 분들은 참고하셔야 할 것 같습니다!! 때는 금요일 저녁, 이미 행정복지센터는 문을 시간이라, 다음주를 기약해야했습니다.^^;;

2) 시간 약속 잡기

그 뒤, 부동산 사장님과 잔금일 시간 약속을 잡았습니다.

여기서..저의 무지가 드러납니다..저는 계약처럼 잔금날도 퇴근 후에 가서 하면 되는 줄 알았습니다..ㅠㅠ 부동산 사장님께서 전화오셔서 잔금하고 등기까지 하루 안에 해야하기 때문에 오전에 와야한다고 하시더라구요. 그 날 등기를 안하면 문제가 생길 수도 있다구요. 그런데, 저는 그 날 오전에 자리를 비울 수 없는 상황이어서 당황스러웠습니다. 그래서 부동산 사장님과 의논한 결과 잔금 전날에 법무사님을 만나 제 서류를 전달드리고 도장을 찍은 후, 잔금 날 매도인, 법무사, 부사님께서 만나서 남은 일들을 처리하시기로 했습니다. 그래도 ‘당일에 내가 없어도 되나…?’하는 찝찝한 마음을 계속 안고 있었습니다.

그러다 법무사님을 만나기로 한 전날 밤, 두잇나 튜터님께서 전화가 오셨습니다. “어니런님, 곧 잔금이던데 혹시 궁금한 건 없으세요?” 따뜻한 튜터님의 말씀에..그제서야 상황을 말씀드리고 조언을 구했습니다. 그전까지는 이런 걸 질문드려도 되나 하는 마음과 당장 눈앞의 일들을 하느라 정작 제일 중요한 부분을 해결하지 않고 뭉개고 있었던 것 같습니다. 튜터님께서 조언해주신 덕분에 어머니와 상의하여 어머니께서 잔금 당일에 저 대신 가주기로 하셨습니다!! 이 때 느낀 건..사소한 거라도 모르면 질문 드리고, 해결이 안된 문제가 있으면 뭉개지 말고 마주해야한다는 것입니다.ㅠㅠ

3) 법무사 알아보기

부동산 사장님과 잔금 일정을 위해 연락을 주고 받으며 법무사님을 알아봐야겠다고 생각했습니다!! 부동산 사장님께서 같이 일하시는 분이 계시지만, 혹시나 하는 마음에 바로 연락드리지 않고 먼저 비용을 알아봤습니다.

• 법무통에 견적 문의하기 → 25~30만 원 선이었습니다.
• 부동산 사장님께 소개받은 법무사님께 견적 문의하기 → 50만원 선이었습니다.
• 비교해보고 부동산 사장님께 소개받은 법무사님께 25만원까지 안 되냐고 여쭤봤습니다. 25만 원은 어렵고 30만 원에 해주시겠다고 하셔서 그렇게 진행했습니다. 비용이 크게 차이가 안나면 부동산 사장님께 소개 받은 분께 하는 게 낫다는 말을 들은 것 같아서요!

3. 잔금 전날/잔금일

잔금 전날에 부동산 사장님, 법무사님, 저 이렇게 셋이 퇴근 후에 만나기로 약속을 잡고 행정복지센터에 들려 인감 등록 후 인감증명서를 발급받은 후, 택시를 타고 부동산으로 달려갔습니다. 두잇나 튜터님께 알려주신대로 하나씩 일을 처리해나갔습니다.

1) 세입자와 통화해서 만기와 전세금을 확인했습니다. 부사님이랑 통화 후, 저랑 한 번 더 통화했습니다. 

2) 매도인이 저 대신 어머니가 오시는 걸 아시는지 확인했습니다. 어머니께서 오실 경우, 필요한 서류가 있는지 여쭤봤는데 별도로 필요한 서류는 없었습니다. 그래서 제 신분증, 인감 도장, 인감 증명서만 어머니께 드렸습닏.

3) 계약서에 매도인 계좌번호가 있는지 확인했습니다.

4) 각종 서류에 인감 도장을 찍고 선수관리충당금과 관리비 정산에 대한 얘기를 들은 후 집에 왔습니다. 본래 계약서에는 매도인이 선수관리충담금을 관리실에서 받아가고, 제가 관리실에 지불하기로 했었지만, 편의상 제가 매도인에게 바로 송금하기로 했습니다. (나눔글에서는 혹시나, 매도인이 이중으로 돈을 받아가는 경우를 대비해 각자 하는 걸 추천했었지만 여러가지 고려했을 때 괜찮다고 판단했습니다.) 관리비의 경우, 잔금 이전까지의 관리비를 매도인이 저에게 입급해주면 나중에 제가 한 번에 관리비를 내는 것으로 이야기했습니다.

집에 와서 어머니께 각종 상황을 말씀드리고 잔금일에 체크해주셨으면 하는 부분을 말씀드렸습니다.

1) 당일에 매도인 신분증과 등기부등본 일치하는지 확인하기

2) 법무사가 챙겨주는 각종 서류 확인하기(계약서, 전세계약서 등)

잔금 당일 날 예정대로, 법무사님께서 저에게 계약서를 한 번 더 찍어서 문자로 보내주셨고, 매도인이 관리비를 입금하신 걸 확인 후, 선수관리충당금을 보내드렸습니다. 이후 잔금 입금해달라는 연락을 받고 입금했고, 법무비 및 취득세도 법무사님께 보내드리고, 부동산 사장님께 복비도 보내드렸습니다.  등기필증은 일주일 뒤에 우편으로 배송된다고 했습니다.! 집에 와보니 어머니께서 챙겨주신 계약서, 전세계약서, 등기두등본 등의 서류가 있었습니다.

4.  공동 명의..? 단독 명의..? 계약서를 다시 쓰고 싶을 때?

 저는 계약서를 쓸 때 제 명의로 썼는데, 나중에 매도 할 때는 공동명의가 유리하다, 나중에 공동명의로 바꾸려면 취득세를 또 내야한다는 얘기를 들어서 예비신랑과 공동 명의를 할 수 있게 계약서를 다시 써야하나..고민했습니다.

이것도 미리 고민하고 알아봤으면 될텐데..^^ 잔금 전날, 부사님께 여쭤보니 계약서를 다시 써야되서 어렵다고 말씀하셨습니다. 찝찝한 마음에..두잇나 튜텨님께 여쭤봤더니 튜터님께서 해당 구청 - 부동산담당과에 전화를 걸어 문의를 하면 실거래가 신고된 걸 취소하고 계약서를 다시 쓰면 된다고  하니 확실한 건 구청의 담당자에게 문의를 해보라는 조언을 해주셨습니다. (튜터님 증말로 감사합니다ㅠㅠ)

실제로 문의를 해보니, 구청 홈페이지에서 실거래된 걸 취소 신고하고, 잔금하기 전에 계약서를 다시 쓴 후 잔금, 등기를 하면 된다고 하셨습니다. 그런데 잔금 날 계약서를 다시 쓰려면 저와 예비신랑이 모두 부동산에 와야하는데 저희는 그럴 수 있는 상황이 아니어서 그냥 공동 명의를 하지 않기로 했습니다. 게다가 매수할 때는 단독명의인 게 유리하다고 하시더라구요!! 매도가 다가오면 공동명의를 다시 고려할 것 같습니다.

여기서 느낀 점은, 알아봐야할 걸 미루지 말자입니다.ㅠㅠ 제가 했어야 하는 일들을 튜터님께서 해주신 것 같아 죄송스럽고 부끄러웠습니다. 본인 일처럼 발벋고 나서서 알아봐주신 튜터님께 다시 한 번 감사드립니다.

5. 생애최초 취득세 감면

주담대는 생애최초 적용이 안됐었지만, 취득세는 생애최초 취득세  감면을 받을 수 있었습니다! 

생애최초 취득세 감면은 말그대로 생애최초로 주택을 구입하는 경우, 일정 조건을 만족하면  취득세가 200만원 초과인 경우 200만원 감면해주는 제도입니다.

그런데, 여기에는 조건이 있습니다.

• 실거래 12억 원 이하 주택
• 전용 면적 85제곱미터 이하
• 본인 및 배우자 모두 주택 소유 이력 없음
• 3개월 이내 부동산 추가 매수 X
• 3년 이내 매도나 증여, 임대X
• 취득일로부터 3개월 이내 전입신고 및 3년 실거주 의무

만약 취득세를 감면 받고 위의 조건을 어기게 되면 감면 받은 금액을 다시 토해내고, 취득일부터 매일 0.***?%씩 벌금(?) 같은 게 더해진다고 합니다. 블로그 글을 보니 3년치 벌금을 합했을 때  100만 원 안쪽이었던 것 같은데, 확실한 건 세무서에 문의를 해보는 게 좋을 것 같습니다.

저와 예비신랑은 추후 자산재배치도 고려하고 있고, 투자도 계속 할 거기 때문에 상황이 어떻게 될 지 몰라 취득세 감면을 받지 않기로 결정했습니다.

참..무지하고 우당탕탕인 잔금, 등기 과정이었습니다.

강의 복습 더 열심히 해야겠다, 다음엔 미루지 말고 미리미리 준비해야겠다, 다음엔 같은 실수는 반복하지 말아야겠다고 다짐해봅니다! 다음엔 주담대+입주 후 후기로 돌아오겠습니다아///

준비 과정에서, 두잇나 튜터님이 안 계셨다면 너무 막막하고 어렵고.. 힘들었을 것 같습니다. 옆에서 조언해주시고 도와주신 튜터님 넘 감사드립니다. :) ♥ 9월에 실전반을 듣게 된 것, 두잇 33조가 된 것은 넘나 큰 행운입니다!!!