안녕하세요, 육육이입니다.
최근 제 주변에 매도를 준비하시는 분들이 많습니다.
그런데 '매도를 결정은 했는데 뭐부터 해야 하지?' 갈피를 잡지 못하는 분들도 계셨는데요.
매도 시작 자체를 어려워하시는 분들을 보며 제 경험이 조금이라도 도움이 될까 싶어 글을 남깁니다.
매도의 시작은 내 물건 상황 파악
일단 매도를 하려면 내 물건을 매도할 수 있는 상태 또는 상황 맞는지부터 확인해야 합니다.
매도할 수 있는 상태 또는 상황이란
1. 세입자가 몇개월 안으로 퇴거할 예정이라 만기에 맞춰 매도할 수 있는 상황
2. 세입자가 이미 퇴거하여 공실인 상태(혹은 앞으로 퇴거시켜 공실을 만들 수 있는 상태
3. 투자자 수요가 있어 세입자를 낀 상태로 팔 수 있는 상황
3가지 경우인데요.
내 물건이 이런 상태 또는 상황이라면 매도가 그래도 조금은 수월할 수 있습니다.
그런데
세입자의 계약갱신청구권이 남아있고 + 계속 거주하기를 원하며 + 투자자도 전혀 돌고 있지 않은 상황이라면
매도의 과정에서 비용이 더 발생할 수 있음을 알아야 합니다.
상황 파악이 끝났다면 세입자와 컨택하기
위에서 말씀드린 1과 2의 경우는 세입자와 소통해서 부동산에 물건을 내놓으면 되는데요.
다만 1의 경우 갱신권이 남아있는데 퇴거한다고 한 경우라면
확약서와 계약갱신권을 미청구한다는 확인서를 받아두시는 것이 안전합니다.
세입자가 나간다고 하여 매도를 내놓았고 매수자까지 나타났는데 갑자기 갱신권을 행사하겠다고 하면..
굉장히 난감해질 수 있습니다.
그래서 이러한 사고를 미연에 방지하고자 정해진 날짜에 퇴거하겠다는 서류를 받아 놓으시는 것이 안전합니다.
2의 경우에도 퇴거시켜 공실을 만들 예정이라면 동일한 서류를 받아놓아야겠죠?
그리고 전세금을 돌려줄 수 있는지 정확히 나의 예산과 자금 융통 상황을 파악해놓으면 됩니다.
이제 조금 까다로운 3의 경우인데요.
일단 이 경우는 세입자에게 연락하여 매도 의사를 확실히 전해야 합니다.
그리고 퇴거 부탁을 드리기 전에 혹시 이 집을 매수할 생각은 없으신지 여쭤보면 좋습니다.
만약 매수 의사가 있다면 복잡한 과정 없이 매도를 진행할 수 있으니 가장 좋은 케이스겠죠?
그런데 만약 매수 의사가 없고 계속 거주하기를 희망하신다면 퇴거해 주십사 정중하게 부탁 드려야 합니다.
다만 대부분의 세입자가 이 과정에서 부당하다고 느낄 수 있습니다.
당연하겠죠.
갱신권을 행사할 수 있는 권리를 거부 당한 것이니까요.
그럴 때는 세입자의 입장에서 어떤 어려움이 있는지 헤아리고,
그 어려움을 해결해드릴 수 있는 방법을 고민해봐야 합니다.
세입자의 어려움
제 경험상 그 어려움은 크게
1. 전세를 새로 찾아야 하는 번거로움(특히나 주변에 전세가 없다면 더 크겠죠)
2. 주변 전세 시세가 올랐다면 추가되는 금융 비용
3. 새로 이사하는 과정에서 드는 부대비용(중개비, 이사비, 청소비 등)
이 3가지였습니다.
각각의 어려움을 모두 해결해드릴 수는 없겠지만, 집주인이 도와줄 수 있는 부분은 분명히 있습니다.
1의 경우 주변 전세를 함께 찾아봐 드릴 수 있습니다.
저는 매도를 내놓으면서 부동산 사장님께 '전세 나오면 바로 들어갈 사람이 있다'라고 말씀드렸습니다.
2나 3의 경우는 금전적으로 지원해드릴 수도 있습니다.
이 금액이 아깝다고 생각할 수 있으나 앞서 말씀드렸 듯 세입자의 권리를 행사하지 못하도록 한 것이기 때문에
임대사업자로서 감당해야 할 비용이라고 생각합니다.
그리고 저는 매도해서 얻는 이익과 비교한다면 충분히 지불할 수 있는 비용이라고 생각했습니다.
매도하는 과정이 결코 쉬운 것은 아닙니다.
특히나 세입자가 거주하고 있는 물건이라면 신경 써야 할 부분이 훨씬 많죠.
그 과정에서의 어려움에만 집중하면 매도는 더더욱 큰 허들로 느껴집니다.
더군다나 내가 손해를 본다고 생각하면 더더욱 마음이 힘들어집니다.
매 과정에서 임대사업자로서 얻은 이익에 발생하는 비용이라는 생각을 가져야 합니다.
그리고 매도 후 갈아타기까지 생각하는 상황이라면 매도로 발생하는 비용 그 이상의 이익을 얻기 위함이라는 마음으로 임하시면 좋을 것 같습니다.
뭐든지 처음 물꼬를 트는 것은 쉽지 않습니다.
그럼에도 매도를 결정하셨다면 내가 먼저 해야 하는 행동이 무엇인지 알고 실행에 옮겨야 한다는 거!
머리로만 '세입자에게 연락해야 하는데...' 생각하고 계시다면 제 글을 읽고 오늘 당장 행동하셨으면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
