수익률 200%보다 1억의 수익금이 더 중요한 이유 [훈훈한]

안녕하세요. 

훈훈한입니다. 

이번에는 소액투자가 고민하는 수익률과 수익금에 대해서 이야기해보려 합니다.

저는 2500만원에서 5000만원까지 소액투자로 진행했었어요. 

저의 처음 1호기 투자는 소액으로 수익을 늘리려는 투자를 진행했었고 

이젠 2년이 다 되어가면서 수익을 보는 시점이 되었습니다.

수익금 vs 투자금?

"투자금이 얼마 들어가는가?"

"투자금 대비 몇 %의 수익이 나는가?"

"수익률이 높은 물건이 좋은 투자 아닌가?"

저 역시 처음에는 수익률이 높은 물건을 찾는 것이 가장 중요하다고 생각했습니다.

그런데 임장보고서를 작성하고 여러 단지를 비교하면서 한 가지 의문이 생겼습니다.

"수익률이 높은 물건이 정말 나에게 더 좋은 투자일까?"

오늘은 이 부분에 대해 실제 투자에서 어떻게 생각해야 하는지 정리해보려고 합니다.

1. 수익률이 높으면 무조건 좋은 투자일까?

먼저 아주 단순한 두 개의 투자 물건을 비교해보겠습니다.

수익률은 "투자금 대비 얼마나 효율적으로 벌었는가"를 보여주는 지표이고,

수익금은 "실제로 내 자산이 얼마나 증가했는가"를 보여주는 지표입니다.

위에 A물건과 B물건에서 어떤게 투자를 더 잘했나요? 

A물건일까요?

A물건 적은 금액으로 5000만원을 벌었고 수익은 200%로 나왔지만 다음 투자로 연결하지는 애매했습니다.

A투자를 통해서 수익률 200%나 나왔으니 수익화하고 다음 투자로 연결하려니

A물건보다 좋은 금액이 애매했습니다. 투자금 2500+ 상승5000 = 7500만원입니다.

7500만원으로 훨씬 좋은 단지로 다시 투자하기가 쉽지 않아서 매도를 쉽게 못하는 상황이 나옵니다.

B물건은 투자금 5000만원에서 수익 5000만원 나오니까. 수익률 부분에서는 아쉽지만

1억으로 볼 수 있는 다음 행동이 잘 연결되는 투자입니다.

수익화 하고 나서 더 좋은 물건에 투자할 수도 있습니다. 

근데, 저는 양도소득세 비과기간 만큼 기다리는 선택을합니다.

그리고 수익률 적으로 더 기대하면서 이후에 더 쉽게 팔 수도 있다고 생각합니다.

2. 그렇다면 수익률은 중요하지 않은 것일까?

그렇지는 않습니다.

수익률도 중요합니다. 소액투자자에게는 중요한 기준이 되었죠.

소액투자자는 수익을 올리는게 수익금을 올리는게 됩니다.

어떤 관점으로 보냐에 따라서 달라집니다. 

수익률의 관점에서만 보면 투자금을 줄이려고 하고

매매가가 낮거나 전세가를 올려서 수익률을 올릴 수 있습니다. 

하지만 수익금은 절대적인 수익금이기 때문에

매수한 가격과 매도가의 차이가 수익입니다. 

매매의 상승부분과 가치만 봐야합니다.

23년에 들어가서 26년매도를 생각으로 매매가의 변동은 1425만원으로 수익이 됩니다. 

수익금의 관점에서는 1000만원정도의 상승으로 물건을 더 가져갈지 판단할 수 있어야합니다.

3. 수익률만 보면 상급지 투자를 놓칠 수 있다

부동산 투자에서 수익률만 바라볼 때 생길 수 있는 또 하나의 문제가 있습니다.

부동산에서 좋은 물건은 투자금이 더 벌어지게 들어나는 경우가 많습니다. 

예를 들면

A단지

• 투자금 1억
• 예상 수익금 1.5억
• 수익률 150%

B단지

• 투자금 2억
• 예상 수익금 2.5억
• 수익률 125%

수익률만 보면 당연히 A가 좋아 보입니다.

하지만 B가 더 좋은 입지에 있고, 지역 내 선호도가 높으며,

장기적으로 더 많은 사람들이 선호할 가능성이 있는 아파트라면 어떨까요?

투자금 1억을 더 투입해서 수익금 1억을 더 얻을 수 있다면,

단순히 "수익률이 낮다"는 이유만으로 B를 제외하는 것이 맞는지 고민해봐야 합니다.

결국 중요한 것은 "수익률이 몇 %인가?"

에서 끝나는 것이 아니라

"추가 투자금으로 얼마의 추가 수익금을 얻을 수 있는가?"

까지 보는 것입니다.

4. 비교평가에서도 수익률보다 수익금이 중요한 순간이 있다

임장보고서를 작성할 때 여러 단지를 비교하다 보면 이런 상황이 생깁니다.

A단지

• 투자금 1억
• 예상 수익률 150%
• 예상 수익금 1.5억

B단지

• 투자금 1.5억
• 예상 수익률 120%
• 예상 수익금 1.8억

C단지

• 투자금 2억
• 예상 수익률 100%
• 예상 수익금 2억

수익률만 놓고 보면

A > B > C

입니다.

하지만 수익금으로 보면

C > B > A

입니다.

그렇다면 C가 무조건 가장 좋은 투자일까요?

그것도 아닙니다.

여기서 투자 판단이 시작됩니다.

1.투자금이 얼마나 필요한지,

2.그 투자금이 다른 물건에 비해 적절한지,

3.예상 수익금이 현실적인지,

4.보유기간은 얼마나 필요한지,

5.원금보존이 가능한지,

6.환금성이 좋은지,

7. 리스크는 감당할 수 있는지

등을 함께 봐야 합니다.

즉, 수익률 하나로 투자 순위를 결정할 수 없습니다.

5. 핵심은 '수익률 vs 수익금'이 아니다

수익률과 수익금 중 하나만 선택해야 하는 것이 아닙니다

두 가지가 보여주는 정보가 다르기 때문입니다.

수익률은 투자금의 효율을 보여줍니다.

수익률을 늘리기 위해서는 매매가를 줄이는 것도 있지만

전세가를 높여서 수익을 만들거나 가치가 덜한 물건으로 매매가를 줄여보는 겁니다.

수익금은 자산의 증가 규모를 보여줍니다.

수익금을 늘리려면 더 오를 수 있는 매도금액에 집중합니다.

그러면더 좋은 물건을 사는겁니다.

대신 투자금이 더 들어 갈 수 있습니다. 하지만 회수하는 투자금으로 생각하고 

자산을 늘려간다는 생각을 쌓아가는 겁니다.

저의 다음 투자 프로세스는 

1.가치 - 내가 살수 있는 금액은 얼마지?

2.가격 - 내 투자금으로 선택할 수 있는 단지?

3.저평가 - 가치대비 가격이 싼가?

4. 수익금 - 벌수 있는 금액은 얼마지?

5. 수익률 - 더좋은 수익률을 만드는 투자금?

6. 리스크 -감당할 수 있는가?

6. 투자할 때는 정리

앞으로 임장보고서를 작성하면서 수익성을 볼 때 

단순히 "수익률 몇 %"만 적지 않으려고 합니다.

다음과 같이 정리해보려고 합니다.

7. 결국 중요한 것은 '나에게 어떤 투자가 더 좋은가'이다

수익률이 중요했던 다주택시장도 있었습니다. 

그리고 지금의 규제와 상황에서 차라리 더 좋은 물건을 투자하라고 합니다.

원래는 수익률도 높이고 수익금도 늘리는 게 맞습니다. 

그리고 나의 자산상황에 맞춰서 결정합니다. 

수익률 200%라는 숫자는 상당히 매력적으로 보입니다.

하지만 그 숫자만으로 좋은 투자라고 판단할 수는 없습니다.

반대로 수익률이 100%라고 해서 나쁜 투자도 아닙니다.

투자금이 얼마인지,

수익금이 얼마인지,

어떤 입지의 물건인지,

현재 가격이 가치에 비해 싼지,

얼마나 오를 수 있는지,

그리고 그 과정에서 내가 감당해야 할 위험이 얼마인지까지 봐야 합니다.

그래서 저는 앞으로 수익성을 볼 때 이렇게 질문해보려고 합니다.

"수익률이 몇 %인가?"

에서 한 걸음 더 나아가

"내가 추가로 투입하는 투자금에 비해 얼마의 수익금을 얻을 수 있는가?"

그리고 마지막으로

"그 수익금을 얻기 위해 감수해야 하는 위험은 적절한가?"

까지 생각해보려고 합니다.

결국 투자에서 중요한 것은

높은 수익률을 만드는 것이 아니라

내가 가진 자본으로 좋은 자산을 확보하고,

감당 가능한 리스크 안에서,

더 큰 자산을 만들어가는 것이 아닐까요?

이번 임장에서는 수익률만 보지 말고 

예상 수익금까지 직접 계산해 비교해보세요.

[투자]

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