[실전36기_후추보리튜터님과 함께 3삼오오 모여 가ㅊ1성장 투자 해보리조_리치리치산] 정답을 찾기보다, 내 기준을 만들어간 한 달

✔ 강의

교통이 좋으면 좋은 곳이라고 생각했던 나 → 실제 수요가 무엇을 선택하는지 생각하게 된 나

처음 의정부를 공부할 때는 수도권이기 때문에
서울 접근성과 역세권이 가장 중요한 가치라고 생각했습니다.

그래서 회룡역처럼 1호선을 이용하기 편한 곳을 상대적으로 높게 보고,
철도교통이 부족한 민락이나 고산은 상대적으로 선호도가 떨어질 것이라고 생각했습니다.

하지만 강의를 들으며 수도권 외곽은 중심지와 거리가 멀기 때문에 교통과 상품성을 함께 봐야 하고, 무엇이 더 중요한지는 실제 수요를 통해 확인해야 한다는 것을 배웠습니다. 4강에서도 수도권 외곽은 중심지까지 이동할 수 있는 교통과 쾌적한 상품성을 선호하는 경향이 있으며 절대적인 기준은 없다고 설명해주셨습니다.

이 기준을 가지고 다시 의정부를 바라보니 보이지 않았던 것들이 보이기 시작했습니다.

민락은 역이 없어도 학교·학원·상권이 갖춰진 환경을 원하는 가족수요가 있었고,
고산은 교통이 불편해도 서울 구축 전세가격으로 신축 자가를 마련하고 싶은 신혼·영유아 가족수요가 있었습니다.

반대로 역이 가깝다고 해서 무조건 높은 가치를 주기보다
그 교통이 실제 업무지구까지의 이동시간을 얼마나 줄여주는지를 생각하게 되었습니다.

 성장한 점

“내가 살고 싶은 곳인가?”에서
“사람들이 왜 이곳에 돈을 지불하는가?”를 생각하는 것으로 바뀌었습니다.

 BM

수도권이라는 이유만으로 교통에 높은 가중치를 두지 말고
실제 업무지구까지의 이동시간과 실제 사람들이 선택하는 이유를 확인하자.

✔ 임장

가격과 조건을 기록하는 임장 → 내 가설을 검증하는 임장

처음에는 분위기임장과 단지임장을 하면서
역과의 거리, 상권, 연식, 세대수, 가격 등을 확인하고 기록하는 데 집중했습니다.

하지만 이번 한 달 동안 전화임장을 하면서
임장은 정보를 수집하는 것에서 끝나는 것이 아니라 내가 세운 가설을 검증하는 과정이라는 것을 배웠습니다.

예를 들어 고산을 보면서는

“교통도 불편하고 아직 인프라도 부족한데 왜 사람들이 여기 살지?”

라는 궁금증이 생겼습니다.

전화임장을 해보니 서울 구축에서 전세로 살던 신혼·영유아 가족이 비슷한 가격으로 고산의 신축 자가를 선택하는 수요가 있다는 이야기를 들을 수 있었습니다.

또 유토빌플러스의 저렴한 매물을 보면서 처음에는
“가격이 싸니 좋은 매물 아닐까?” 생각했지만,

전화임장을 통해 뒷동·동향·막힌 조망 등
싼 데에는 싼 이유가 있다는 것도 확인했습니다.

부사님마다 의견이 다르다는 것도 경험했습니다.

민락에서는 고산에서 학교·학원 때문에 민락으로 이동하는 수요가 있다는 이야기를 들었고, 고산에서는 자녀가 성장하면 서울로 이동하려는 수요가 있다는 이야기를 들었습니다.

그래서 이제는 한 사람의 이야기를 정답으로 받아들이기보다
여러 부사님의 이야기를 교차검증하고 직접 매물을 보면서 확인해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

4강에서 단지분석은 결국 생활권 내 가격 결정요소를 남겨야 하고, 선호도가 높은 집을 사는 것이 목적이라고 배웠는데, 이번 임장을 통해 그 의미를 조금이나마 이해할 수 있었습니다.

 성장한 점

“무엇을 봐야 하지?” 하며 따라다니던 임장에서
내가 궁금한 것을 가지고 현장에서 답을 찾는 임장으로 바뀌었습니다.

 BM

임장 전 가설 세우기 → 현장 확인 → 전임으로 검증 → 생각 수정의 과정을 반복하자.
그리고 싸다고 생각되는 매물을 발견하면 ‘왜 싼가?’부터 확인하자.

✔투자

좋은 단지를 찾는 것 → 같은 투자금으로 더 좋은 가치를 찾는 것

이번 한 달 동안 가장 많이 달라진 부분입니다.

처음에는
“의정부에서 제일 좋은 단지가 어디지?”
“어느 단지가 앞으로 많이 오를까?”를 많이 생각했습니다.

하지만 비교평가와 전화임장을 하면서
좋은 단지를 찾는 것과 실제로 투자하기 좋은 단지를 찾는 것은 다르다는 것을 알게 되었습니다.

탑석센트럴자이는 대단지·브랜드·신축이라는 좋은 상품성을 가지고 있지만 현재 제가 투자할 수 있는 금액을 크게 넘어섭니다.

반면 민락 호반이나 고산 수자인처럼 좋은 상품성과 실제 수요가 있으면서도 상대적으로 적은 투자금으로 접근할 수 있는 후보들도 있었습니다.

또한 처음에는

매매가 - 현재 전세시세 = 투자금

이라고 단순하게 생각했지만, 세안고 매물을 전화임장하면서 이것도 달라졌습니다.

현재 전세시세가 높더라도 기존 세입자의 보증금이 낮다면
내가 실제로 필요한 투자금은 현재 승계보증금을 기준으로 계산해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

결국 중요한 것은 좋은 아파트를 맞히는 것이 아니라

내가 가진 투자금으로 살 수 있는 단지 중
가장 가치 있는 것을 선택하는 것

이라는 생각으로 조금씩 바뀌었습니다.

4강에서 말씀해주신 “좋은 곳이 먼저, 많이 오른 곳은 나중”, 그리고 투자에서 중요한 것은 타이밍이나 트렌드를 맞히는 것이 아니라 가치 있는 자산을 사는 것이라는 내용이 이번 한 달의 경험과 연결되었습니다. 

 성장한 점

“어디가 제일 많이 오를까?”에서
“같은 투자금으로 내가 살 수 있는 가장 좋은 가치는 무엇일까?”를 고민하게 되었습니다.

 BM

매매가와 전세가만 보고 판단하지 않고
실제 승계보증금 + 수리비 + 매수가 네고 가능성까지 확인하여 실제 투자금을 계산하자.

그리고 내 앞마당을 모두 펼쳐놓고
같은 투자금으로 더 좋은 가치를 살 수 있는 곳을 비교평가하자.

<한 달을 마치며>

실전반을 시작할 때는
한 달 동안 최대한 많이 보고, 많이 알아야 성장한다고 생각했습니다.

하지만 이번 한 달을 지나고 보니
제가 가장 크게 성장한 것은 지식의 양보다 질문하는 방식이 달라졌다는 것 같습니다.

“역이 가까우니까 좋겠지”에서
→ “실제 업무지구까지 얼마나 빨라지지?”

“신축이니까 사람들이 좋아하겠지”에서
→ “누가, 왜 이 신축을 선택하지?”

“가격이 싸니까 저평가 아닐까?”에서
→ “왜 싼 거지?”

“좋은 단지가 어디지?”에서
→ “내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 가치는 어디지?”

아직 가치판단도 어렵고 비교평가를 할 때마다
‘내 생각이 맞나?’라는 의문이 계속 생깁니다.

하지만 4강에서 투자에 대한 확신은 내 발바닥에서 나온다는 말씀처럼, 아직 확신이 없다면 더 많은 앞마당을 만들고 직접 확인하는 수밖에 없다는 것을 배웠습니다.

이번 한 달 동안 만든 의정부라는 하나의 앞마당이 당장 정답을 알려주지는 않더라도, 앞으로 다른 지역을 보고 비교할 수 있는 하나의 기준이 되어줄 것이라고 생각합니다.

다음 에도 정답을 맞히려고 하기보다
가치를 판단할 수 있는 기준을 하나씩 쌓아가겠습니다.

그리고 언젠가 기회가 왔을 때
감정이 아니라 내가 직접 보고 확인한 가치와 기준으로 선택할 수 있는 투자자가 되겠습니다.

“좋은 것을 먼저 알고, 쌀 때 산다.”

이번 한 달 동안 제가 가장 많이 배운 투자 원칙입니다.