안녕하세요
부와 자유를 향하는 보보12입니다!
1호기 등기 후 8개월이 지난 현재
내 투자는 잘한 선택일까요?
한번 복기해보겠습니다
험블 튜터님께서 투자자에게 복기는 가장 중요하다라고 하셨습니다
현재 내 물건의 가치를 잘 알고있는지?
한번 복기해보도록 하겠습니다!
[지역의 가치]
저는 올해 1월 광역시인 부산광역시 부산진구에 투자를 했습니다.
먼저, 부산광역시의 특징은 인구 320만명으로 서울특별시, 경기도 다음으로 3번째로 인구가 많은 도시입니다.
북쪽으로는 경남 양산, 울산광역시, 서쪽으로는 경남 창원시, 김해시, 남쪽으로는 경남 거제시와 접해있습니다.
부울경 최대의 도시이자 중추 동시이며, 대한민국 최대의 해양 물류 도시입니다.
부산은 산악지대가 곳곳에 많아 평지 또는 산자락까지도 시가지를 형성하고 있는 지역이 많습니다. 난개발이 심하며 달동네가 많은 대도시입니다.
그중 부산의 최대 상권이자 중심이 되는 서면을 끼고있는 부산진구. 부산에서도 위치상 정 가운데에 있습니다.
전반적으로 8~90년대 많이 들어선 대규모 아파트단지와 주택가가 혼재되어있고 산동네에도 주택가, 아파트 단지가 섞여있는 부산 특유의 모습을 보여주는 곳. 따라서, 인식이 좋지 못했지만 2017년부터 전포동, 개금동, 가야동, 양정동 일대 재개발이 진행되어 대단지 아파트들이 들어왔으며, 연지동, 범전동 일대 부산시민공원 주변은 초고층 아파트 입주 예정으로 신흥 주거 단지로 떠오르고 있습니다.
(출처 : 위키백과)
인구수는 해운대구와 비슷하게 부산 내에서 10% 이상 차지할정도로 많은 인구가 밀집해 있는 것을 볼 수 있습니다.
그 지역 내에서 가격의 흐름 및 레벨을 전체적으로 한번 보겠습니다.
수영구
해운대구
동래구, 연제구, 남구
금정구, 부산진구
연제구가 최근 신축들이 많이 입주해서 평균 가격은 해운대구를 넘을 때가 있지만 평균적으로는 동래구, 남구를 따라간다고 볼 수 있겠네요
기준으로 가격의 흐름이 비슷해보이네요.
단지수가 많은 동네, 적은 동네, 산지가 많은 동네 등등 각각의 특징이 있지만 평균 단지의 흐름은 아래와 같네요
[입지 요소 비교]
직장 : 모든 지역에서 가장 중요한 직장. 어떤 수준의 사람들이 사는지 볼 수 있습니다.
광역시에서 부산은 500인 이상 사업체 비중이 적습니다.
직장으로서는 조금 아쉽지만 그래도 많은 인구가 거주하는 만큼 고소득의 일자리도 있습니다.
특히, 해운대구 센텀시티의 IT/R&D 센터 + 관광업, 남구 문현 금융센터 등에 고소득의 일자리가 몰려있는 것을 볼 수 있습니다.
그 중 부산진구는 중심에 있어 남구 문현의 직장, 해운대구, 항만공사까지 출퇴근하기 좋습니다.
연제구의 공공기관, 부산최대 상권 서면의 개인 사업자들도 직주근접 좋음.
2. 학군
진구는 유명한 학군지가 없다. 부산의 유명 학군지는 동래구 사직동. 연제구 거제동. 해운대구. 수영/남구 남천동의 학원가들이 몰려있고 학군지로서 힘이 있는 것을 볼 수 있습니다.
투자한 단지는 초품아지만 약 300명정도의 학생수로 아쉽네요.
중학교는 걸어서 10분정도 소요되지만 나름 85% 이상의 학업성취도율과 5%대의 특목고 비율을 보입니다.
학군지로서는 아쉬운 단지.
3. 환경
균질하지만 약간 경사있는 택지.
서면까지는 버스타고 10분정도 소요.
주변에 시장 및 서민 생활 상권이 있으며,
신축의 입주로 환경이 조금 개선되었습니다.
부산 시민공원이 근처에 있어 운동하거나 산책하기에 좋습니다.
4. 공급
3년 동안의 공급량은 이전대비 적정수요에 못미칩니다.
2008년 이후로 거의 처음있는 현상이네요...!!
주의해야하는 공급은 2026년 말부터 2027년 초반까지 부산 남구, 부산진구 양정동, 동래구 등 입지 좋은 곳의 공급들입니다. 이때 전세 만기가 돌아온다면 주의해야겠습니다.
제가 투자한 단지는 28년 중순쯤 전세 만기가 돌아오기 때문에 시기는 괜찮다고 판단됩니다.
[가치판단]
저평가인가?
절대적 저평가 : 전고점 대비 -26% 정도로 절대적 저평가라고 판단. 당시 부산 내에 전세가 부족한 현상으로 전세가를 조금 더 올려받을 수 있겠다고 생각했습니다.
상대적 저평가 : 이미 가격 상승이 많았던 A광역시의 구축과 가격의 상승의 흐름이 오고있는 B중소도시의 신축. 1억으로 할 수 있는 단지 중 비교해보니 부산 광역시가 확실한 상대적 저평가라고 판단했다.
2. 환금성은?
1,000세대 이상 대단지고 초품아. 저층은 큰 리스크가 있기떄문에 9층 이상이면 된다고 판단.
3. 수익성은?
부산진구 내에서도 시민공원 가까운 지역이고 연식 좋은 대단지이므로 선호도 높은 단지라고 판단했습니다.
전고점 대비 -26%이므로 1억대의 투자금으로 1억의 수익은 낼 수 있겠다고 판단.
4. 원금보존은?
전세가율 약 80%. 전세가격도 상승의 흐름을 보이고 공급 물량도 적었기때문에 전세가격은 꾸준히 오를 것으로 판단했습니다. 2년 후 또는 4년 후 매도하여 투자금을 회수할 수 있겠다고 생각했습니다.
5. 리스크는?
위의 공급 기준에 따라 투자한 기간 2~4년 내에서는 큰 리스크가 없다고 판단.
[단지의 가치]
제가 투자한 단지는 부산 전체적으로 봤을 때 선호도가 높은 단지는 아닙니다.
부산에서 선호하는 평지는 아니고 약간 언덕에 있지만 아파트들이 몰려있어 택지를 이룬다고 볼 수 있습니다.
직주근접이나 학군지로서 아쉬운점이 많은 단지지만 부산 사람들이 좋아하는 시민공원 근처이며,
가장 큰 장점은 대단지의 쾌적성에 연식이라고 생각됩니다.
부산 내에서 중간 선호도로 보이는 단지이므로 내가 매도하고 갈아탈 때 약간 주의해야겠어요.
[검증 - 그때 다른 선택을 했더라면?]
부산 내에서 고민했던 다른 단지들을 보니
동래의 선호 생활권 구축. 남구의 위치 떨어지는 신축의 상승 흐름이 왔다.
나머지는 비슷한 단지들.
만약 수도권, 부천 투자를 할 수 있었다면?
7호선 라인의 21평 단지.
단지 자체의 가치차이는 크지 않은 것으로 보이지만 안정적으로 꾸준한 상승을 노린다면
해당 단지를 해볼 수 있을 것 같다.
[결론 - 깨달은 것]
깨달은 것 :
아직 수도권 앞마당이 부족하다. 당시 1억대였으면 투자할 수 있는 단지가 많았을 것 같은데 아직 찾지 못했습니다.
부산 내에서도 가장 중요한 것은 우선 입지. 입지 좋은 곳이 연식 좋은 언덕 신축보다 가치가 있고 상승의 흐름이 왔고 앞으로 지켜봐야겠지만 지금의 위상과 크게 차이 안날 것 같다. 조금 더 지켜보자.
복기의 중요성. 내가 당시 저환수원리를 잘 지켰는지, 내 기준이 어땠으며 앞으로 어떤 기준을 가지고 투자를 해야하는지. 당시 아쉬웠던 점을 복기해볼 수 있었습니다.
1호기 선택은 틀린 선택은 아니었습니다. 당시 제 앞마당(대부분 지방)에서는 할 수 있는 최선의 선택이었죠.
아직 더 잘할 수 있었다?라고 깨닫지 못했으니 수도권 앞마당을 더 많이 늘여보고 당시 할 수 있었던 최선의 선택을 찾아봐야겠습니다.
제가 투자했던 지역을 다시 되돌아볼 수 있어서 의미있었고 그 지역에 대해 더 잘 알아가게 된 것 같습니다.
앞으로도 복기를 하며 내 투자를 되돌아 볼 수 있어야겠다고 생각했습니다.
