안녕하세요, 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다 :)
얼마전 세제개편안이 나오고 얼마 지나지 않은 8월 13일 부동산 금융 종합대책이 발표되었습니다.
이에 대한 후속조치로 8월 20일 국토부에서는 ‘전월세 안심신탁사업’ 추진을 발표했는데요,
관련해서 한가해보이 멘토님께서 써주신 칼럼을 읽고 저도 관련 기사와 홈페이지를 찾아보며 내용을 정리해봤습니다.
👉🏻 [한가해보이 멘토님] 안심신탁, 전세금 2억 묶고 월 73만원 받습니다
전월세 안심신탁 제도란?
정부가 임차인의 주거 부담을 낮추기 위해 오는 9월부터 추진하는 주거지원 사업으로, 주택도시보증공사(HUG), 임대인, 임차인 3자간 전세 계약을 체결하는 방식입니다.
즉, 임차인은 전세 보증금을 HUG에 예치하고, HUG는 전세금을 안정적으로 운용해 발생한 수익을 집주인에게 매달 지급하는 형태인데요,
#1.
주택도시보증공사는 예치된 전세금 등을 기반으로 펀드를 조성해 ‘HUG 보증부 프로젝트파이낸싱 대출(PF)’ 등에 투자하고 연 4%대의 이자수익을 창출해 매달 임대인에게 지급할 계획을 가지고 있습니다.
#2.
등록 임대사업자 참여시 임대보증금반환보증 가입의무가 면제되 보증료 부담도 줄어들게 됩니다.
#3.
서울 등 규제지역의 임대인이 지방으로 이주 시, 안심신탁을 통한 연 4%대 월세 수입 + 연 1~3% 수준의 주택연금을 추가로 받을 수 있도록 합니다.
제도의 기대효과
정부는 이 제도를 통해 세입자 입장에서는 전세금을 돌려받지 못하는 위험을 피할 수 있고, 전세금 반환 보증 등 보험에 가입할 필요가 없어 보험료 부담이 줄어들고, 임대인 입장에서는 월세 연체나 공실 위험 없이 일정한 수익을 받을 수 있다는 점을 강조하고 있습니다.
또한, 수도권 고령층의 주택을 전세 물량으로 전환하고, 지방이전과 노후소득 확보를 유도하려고 하고 있습니다.
실제 시장 분위기는?
발표가 나고 얼마 지나지 않아 매물을 보러 갔을 때 부동산 사장님들께서 이 제도에 대해 이야기 하시는 걸 우연히 들었는데요, 실제 제도와 시장 참여자 간에 체감하는 부분이 다르다는 것을 느낄 수 있었습니다.
사장님들은 “말도 안돼는 제도다~ 이게 가능하겠냐” 이런 말씀을 많이 하셨고,
해당 제도를 접한 임대인들도 이 제도에 대해 혼란스러워 하는 분위기였습니다.
현재 진행상황?
실제 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에는 이미 이렇게 해당 제도를 소개하는 페이지가 개설되어 있었습니다.
그리고 이미 1차 모집일정(예정) 공고가 나와있는 상태였는데요,
“26년 9월 말 공고, 26년 10월~12월 모집”
정부에서 실제 제도를 운용할 계획을 가지고 있는 것을 확인해볼 수 있었습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 모든 임대인이 의무 참여해야 하나요?
참여를 원하는 임대인과 임차인의 자발적 신청을 받아 진행하는 사업으로, 법적 참여 의무는 없습니다.
Q2. 보증부월세 계약도 안심신탁 사업에 참여 가능한가요?
참여 가능하며, 보증금과 월세금을 전세금으로 환산*하여 적정 전세가 이내이면 참여가 가능합니다.
*환산 전세금 = 임대보증금 + [월세x12 / 전월세전환율]
Q3. 전월세 안정화기구에서 투자 손실이 발생하는 경우 임차인 보증금과 임대인 수익도 손실이 발생 가능한가요?
투자손실이 발생해도, 임차인 전세금 전액보장되며, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상지급됩니다.
Q4. 임차인이 전세기간 도중 갑자기 이사를 해야 하는 경우, 펀드에 묶인 자금을 차질없이 임차인에게 반환가능한가요?
임차인 중도 퇴거 등을 사유로 전세금 반환 요청시, 기구의 유보금 또는 HUG자금으로 선지급하되, 임대차계약 종료 전 임차인 귀책사유로 중도 퇴거 시 전세금에서 2개월분 월세를 공제한 뒤 반환할 계획입니다.
생각해볼 점
한가해보이 멘토님께서 말씀해주신 것처럼, 전세금이라는 건 임대인 입장에서는 무이자 레버리지로 활용할 수 있는 부분인데,
전세금으로 재투자시 얻을 수 있는 수익률과, HUG 안심신탁 운용 수익률(약4%)를 비교해보고 편익을 계산해 볼 필요가 있겠습니다.
전세를 주고 있는 임대인 입장에서는 굳이 이 제도를 활용할 필요가 없을 것 같고,
임차인 입장에서는 안정적으로 전월세 보증금을 돌려받을 수 있다는 측면에서는 안심이 되겠으나
질문 4번에 나온 것처럼 임차인 귀책사유로 중도 퇴거 시 보증금에서 일부 차감된 금액을 반환받게 되니 이런 부분에서는 꺼려지는 부분도 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
그리고 월세를 주고 있는 임대인 입장에서는, 월세금을 전세금으로 환산 시 적용되는 “전월세전환율”을 확인해 볼 필요가 있을 것 같은데요, 올해 2분기 기준 서울 아파트 전월세 전환율은 평균 4.4%정도로 해당 사업 참여가 이득이 될 수도 있고, 불리해질 수도 있기 때문에 잘 따져봐야 할 것 같습니다.
정부는 해당 사업으로 결국 전세 매물이 늘어나 집값 안정에 도움이 되고, 갭투자 역시 간접적으로 억제하는 효과를 기대하고 있지만, 의무 참여가 아닌 이상 과연 참여율이 얼마나 될지 지켜봐야 할 것 같습니다.
요즘 다양한 정책, 규제가 나오고 있는 상황에서 혼란스러운 경우가 많은 것 같습니다.
이럴 때일수록 나에게 미치는 영향이 무엇일지 꼼꼼하게 따져보고, 대응해나가는 투자자의 태도를 갖추기 위해 더 노력해가보겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :D
