출처. 파이낸셜뉴스
과거 임대차 대란 당시 기록했던 전세가격 전고점을 넘어선 지역이 속속 나타나고 있다는 뉴스입니다.
물론 해당 지수가 아파트뿐 아니라 빌라, 단독주책 등을 포함한 지수라는 점은 감안할 필요가 있지만, 눈에 띄는 것은 전고점을 돌파한 지역이 주로 강북권에 집중되어 있다는 점입니다.
이번 전세가격 전고점의 기준이 되는 시기는 2021년 말부터 2022년 초였습니다.
당시에는 임대차 2법 시행과 각종 규제가 맞물리면서 전세 물량이 줄어들었고,매매가격 상승과 함께 전세가격까지 빠르게 올라갔습니다.
전세를 구하려는 사람은 많은데 원하는 물건은 찾기 어려웠고, 어렵게 구한 전셋집의 가격은 계속해서 높아졌습니다.그렇다면 지금의 전세난은 과거와 같은 모습일까요?
안녕하세요.
유연하게 생각하고 행동하는
모두의 동료 호이호잉입니다:^)
지난 6월까지만 해도 크게 체감하지 못했던 임대차 시장의 변화가
시간이 지날수록 조금씩 현실로 다가오고 있는 것 같습니다.
그렇다면 앞으로 임대차 시장의 불안은 어떻게 생각해볼 수 있을까요?
# 시장에 나오는 전세 물량
임대차 시장에서 가장 중요한 것은 결국 수요와 공급입니다.
전세를 찾는 사람은 많은데 전세로 나오는 집이 줄어든다면 자연스럽게 전세가격은 상승 압력을 받을 수 밖에 없습니다. 최근에는 집주인들의 선택 역시 임대시장에 영향을 미치고 있습니다.
종부세 부담을 피하기 위한 집주인들의 선택과 매매시장 분위기 변화가 맞물리면서 임대시장에 나오는 물건에도 영향을 줄 수 있습니다. 특히 매매가격이 다시 상승하는 분위기가 만들어진다면 집주인들의 선택도 달라질 수 있습니다. 시세차익을 실현하기 위해 매도를 선택할 수 있고, 전세보증금보다 월세를 통한 현금흐름을 선호한다면 전세를 월세로 전환할 수도 있습니다.
이렇게 되면 세입자의 입장에서는 선택할 수 있는 전세 물건이 더욱 줄어들게 됩니다.
여기에 상승장 분위기 속에서 재개발, 재건축 사업이 속도를 내면서 이주를 앞둔 수요도 생각해볼 필요가 있습니다. 정비사업이 본격화 되면 해당 지역에 거주하던 사람들은 일정 기간 동안 다른 곳에 거주해야 합니다. 수백, 수천 세대 규모의 이주가 특정 지역에 집중된다면 이야기가 달라집니다.
공급은 줄어들고, 이주 수요는 늘어나는 상황
이 두 가지가 동시에 발생한다면 해당 지역의 전월세 시장은 불안한 분위기로 물들 수 있습니다.
#수요 측면에서의 변화
최근에는 주택을 구매할 수 있는 수요층의 움직임에도 변화가 나타나고 있습니다.
오늘, 9월부터 삼성전자가 무주택 임직원을 대상으로 최대 5억원의 저금리 주택자금 대출을 시행하면서 반도체 산업 종사자가 많은 지역의 주택시장에도 관심이 높아지고 있습니다. 물론 특정 기업의 지원정책 하나만으로 시장의 방향을 판단할 수는 없습니다.
하지만 중요한 것은 이런 변화들이 주택을 필요로 하는 실수요자의 구매력과 주거 선택에 영향을 줄 수 있다는 것입니다. 여기에 금리와 대출 환경의 변화까지 더해지면서 앞으로 주택시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?
결국 지금 우리가 마주하고 있는 전세시장의 불안은 단순히 ‘전세 가격이 오른다’는 문제만으로 바라보기 어렵습니다.
금리만, 세금만, 규제만 보고 시장을 판단하기보다는 전세 물량은 어떻게 변하고 있는지, 이주 수요는 얼마나 발생하는지, 입주 물량은 언제 얼마나 예정되어 있는지, 매매와 전세의 가격 차이는 어떻게 움직이는지를 함께 봐야합니다.
#2021년과 지금, 무엇이 다를까?
21년 전세시장이 불안했던 시기에는 집값이 빠르게 상승하면서, 지금 사지 않으면 영영 집을 살 수 없을지도 모른다는 조급합이 매수를 자극했습니다.
그렇다면 지금은 어떨까요?
물론 현재도 집값 상승에 대한 불안과 매수 심리가 존재합니다. 하지만 지금 시장에서 우리가 조금 더 주의 깊게 봐야 할 것은 내가 살 수 있는 집을 구할 수 있는지에 대한 주거 안정성의 문제라고 생각합니다.
전세 매물이 부족해지고, 전세가격이 상승하면 단순한 투자자의 문제가 아닙니다. 계약이 끝나 이사를 해야하는 세입자, 결혼을 앞둔 신혼부부, 직장 때문에 트정 지역에 거주해야 하는 사람들처럼 당장 주거지가 필요한 사람들에게 직접적인 영향을 줍니다.
과거에는 집값 상승에서 소외될 수 있다는 불안이 매수를 자극했다면, 지금은 원하는 가격에 원하는 집을 구하지 못할 수 있다는 주거 불안이 시장에 영향을 주고 있는 것은 아닐까요?
비슷하게 불안한 시장처럼 보이지만, 그 안에서 작동하는 힘은 조금 다를 수 있다는 것입니다.
시장에 불안한 신호가 보인다고 해서 무조건 매수해야 하는 것도 아니고, 반대로 무조건 기다려야 하는 것도 아닙니다. 시장은 언제든 우리의 예상과 다르게 움직일 수 있기 때문에 가격이 아닌, 그 가격이 만들어지는 과정을 보고 생각해봐야합니다.
시장이 상승한다고 해서 모두에게 좋은 선택이 되는 것이 아니고,
시장이 조정받는다고 해서 모두에게 기다리는 것이 정답이 되는 것이 아닙니다.
내가 가진 종잣돈, 소득, 감당할 수 있는 리스크에 따라 같은 시장에서도 선택은 달라질 수 있습니다.
# 결국, 상황보다 본질을 봐야 합니다.
어제는 전세가격이 문제였다가 오늘은 대출 규제가 문제가 될 수도 있고,
내일은 공급 부족이나 금리 변화가 시장의 중심에 놓일 수도 있습니다.
그때마다 시장의 분위기에 따라 우리의 판단까지 흔들린다면 매번 새로운 결정을 해야합니다.
하지만 본질적인 가치를 보는 기준이 있다면 이야기는 달라집니다.
사람들이 지금 무엇을 두려워할까? 가 아니라,
이 지역에 앞으로도 사람들이 살아야 하는 이유가 있을까?
지금 오르는 가격을 보는 것이 아닌,
현재 가격이 이 자산의 가치에 비해 적절한가?를 고민해봐야 합니다.
그리고 무엇보다
남들이 무엇을 선택하는가? 가 아니라,
나는 어떤 조건에서 어떤 선택을 하는 것이 유리할까?를 생각해봐야 합니다.
21년의 전세대란과 지금의 전세시장 불안은 분명 닮은 점이 있지만, 시장을 움직이는 원인과 우리가 느끼는 불안의 모습은 다를 수 있습니다. 그래서 지금 필요한 것도 과거의 경험을 그대로 대입하는 것이 아니라, 현재 시장의 구조를 다시 바라보는 것이라고 생각합니다.
상황은 계속 변합니다.
하지만 그 상황 속에서 내가 감당할 수 있는 범위와 내가 원하는 삶의 방향, 그리고 좋은 자산을 판단하는 본질적인 기준은 쉽게 변하지 않습니다. 지금처럼 시장의 변화가 빠르고 불확실성이 커질수록 ‘무엇을 살 것인가’보다 ‘왜 그것을 사야 하는가’를 먼저 같이 생각해보면 좋을 것 같습니다:)
오늘은 현재 우리가 마주하고 있는 임대차 시장의 변화를 살펴보았는데요!
앞으로도 오늘처럼 호잉’s ZIP 시리즈로 하나씩 이야기 해보려고합니다:)🧡
긴 글 읽어주셔서 감사합니다-!
