안녕하세요, 존자입니다:)
임보의 꽃, 결론을 쓰다보면 우리는 늘 아래와 같은 장표를 마주하게 됩니다.
*단지와 매물 조건은 임의로 설정한 내용입니다.
바로 TOP3 장표인데요,
TOP3를 뽑고 나서 1등이 왜 1등인지 이유를 써야하는데 대체 어떻게 써야할지 막막한 적이 있으실 거라고 생각합니다.
저도 어떻게 쓰는지 몰라서 정말 말도 안되게 썼던 적이 있었던 것이 생각납니다..
그래서 이번에 “저환수원리”를 어떻게 적어야 하는지에 대해 이야기 해보고자 합니다.
*코쓰모쓰 튜터님의 설명에 기반하여 작성했습니다.
작성할 때 중요한 포인트는 단지가 아니라 매물을 기준으로 작성해야 한다는 점입니다.
같은 단지여도 내가 사는 매물이 무엇인지에 따라 저환수원리 판단이 달라질 수 있으므로,
내가 뽑은 매물을 기준으로 작성하는 것이 중요합니다.
그렇다면 각 파트를 어떻게 작성해야하는지 알아보겠습니다.
TOP3를 뽑은 이유 및 내가 뽑은 1등
: 이 항목에서는 내가 top3로 뽑은 세 단지 중에서 왜 A단지 매물을 1등으로 뽑았는지를 쓰는 것이 포인트입니다.
“내가 생각한 단지의 우선순위는 B>A>C지만, B 전세 만기 시점에 인근에 대단지 입주가 예정되어 있고 임차인이 나갈 예정이며 해당 매물이 비선호동, 비선호타입이라 전세 리스크가 있다고 판단하여 A를 1등으로 뽑았다”와 같이 내가 왜 이 매물을 셋 중에 1등으로 뽑았는지를 설명하는 것이 중요합니다.
저평가
: 전고점 대비 n% 이하 금액이라 저평가라고 작성하시는 경우 많으셨을 거라고 생각합니다. 그런데 절대적 저평가 시장에서는 이런 방식이 유의미할 수 있지만, 지금 같이 대부분의 단지가 전고점을 넘어간 시장에서는 더이상 유효하지 않습니다. 저평가는 같은 가격대의 다른 단지와 비교해서 “상대적 저평가”로 기재해야 합니다.
예를 들어 “A단지가 뒷동이긴 하지만 A단지보다 선호도가 떨어지는 Z단지가 8.3억, X단지가 8.1억인 걸 봤을 때 A단지가 저평가라고 생각함." 이라고 상대적으로 저평가를 판단해볼 수 있겠으며,
"A단지 내에서도 보통 뒷동이 앞동보다 3천만원 싼데, 지금 이 매물은 앞동에 비해 5천만원 저렴해서 단지 내에서도 저평가라고 생각함”
라고 더 디테일하게 들어갈 수도 있습니다.
환금성
: 해당 매물이 월부에서 배운 환금성 기준 (300세대 또는 200세대 이상, 4층 이상)에 맞는지 체크하면 됩니다.
여기에 더해 단지 내에서 내가 매수하려는 매물의 선호도가 어떤지도 기재해주는 것이 좋습니다.
선호동, 선호타입 등을 파악해보면서 추후 하락장에서도 매도가 잘 될 것인지를 판단해볼 수 있습니다.
수익성
: 수익률 100% 달성 가능 여부를 확인하는 항목입니다.
A단지의 경우 수익률 100%를 달성하려면 현재 매매가에 투자금(2.4억)을 더한 금액인 10.1억이 되어야 합니다.
저는 전 전저점에서 전고점까지 올라간 금액만큼 이번 장에서도 올라갈 수 있을 거라고 가정하여 작성합니다.
아래 그래프의 경우 전 전저점에서 전고점까지 3.4억 올라갔으므로 이번 전저점(6.5억)에서도 3.4억만큼은 올라갈 수 있을 거라고 판단하여 최소한 9.9억까지는 올라갈 것이고 인플레이션까지 감안하면 10.1억까지는 올라갈 수 있다고 판단했습니다.
※ 지방에 경우에는 연식이 오래되면서 선호도가 떨어져 가격 상승이 직전 장보다 덜 할 수 있으므로 좀 더 보수적으로 판단
원금보전
: 원금보전은 실사용가치(전세가)에 비해 매매가가 저평가 되어 있어 매매가가 하락할 확률이 적고 수익이 날 때 까지 내 돈을 잃지 않을 가능성이 높은지를 보는 것입니다.
최근 수도권 시장을 보면 상급지의 경우 전세가율이 크게 의미 없어 보이기도 하는데요, 그렇다고 하더라도 하락장이 왔을 때 매매가와 전세가 사이에서 가격이 떨어질 수 있다는 것을 확인하는 것에 의미를 두고 보시면 될 것 같습니다.
가치가 있으면서도 가격방어가 되는 단지인지를 확인하는 것이 중요하므로 원금보전의 경우 이렇게 적어보시면 좋습니다.
“A단지 매물은 전세가율이 64% 수준으로 수도권 전세가율 기준 이상을 충족하여 추후 가격 하락 방어가 가능하다고 판단”
📌전세가율 기준 : 강남 50%, 강남 1시간 이내 수도권 60%, 지방 70%
리스크
: 리스크에서는 내가 이 물건에 투자했을 때 잔금을 못 치룰 가능성은 없는지, 주변 공급 등의 영향으로 지금 전세를 빼기 어렵지는 않은지, 전세 연장 시점에 예정된 공급으로 인해 역전세가 발생할 가능성은 없는지 등을 전반적으로 검토함으로써 내 투자에 대한 리스크를 판단한 내용을 작성하면 됩니다.
리스크는 말 그대로 리스크를 판단하는 것이기 때문에 다른 것 보다도 이 물건에 투자했을 때 발생할 수 있는 리스크를 정확히 파악하고 사실 그대로 솔직하게 적는 것이 중요하다고 생각합니다.
A단지의 경우 28.1월까지 거주하는 세입자가 있는 상황이고 계약갱신청구권을 쓰지 않았으므로 현 시점에서 잔금리스크는 없으며, 28.1월 전후 3개월 간 인근에 입주가 있는지 파악해보는 것이 중요합니다.
인근 입주가 없다고 가정해보면 아래와 같이 작성해볼 수 있을 것 같습니다.
“26년 1월에 새로 임차인이 들어온 매물로 잔금리스크 없음. 만기 시점에 인근에 예정된 공급이 없어 갱신시기에도 큰 리스크가 없을 것으로 추정됨”
만일 B단지로 작성해본다면
“내년 2월까지 임차인이 있어서 당장 잔금 리스크는 없지만, 만기 시점에 인근에 약 천 세대 입주가 있는데다가 임차인이 계갱권을 이미 사용한 상태로 이사를 나갈 가능성이 있어서 2월에 새롭게 전세를 맞출 때 어려움이 있을 수 있고 지금보다 최대 n천만원 투자금이 더 들어갈 수도 있음, 현재 임차인의 연장 의사를 확실히 하고 투자하는 것이 중요함”
정도로 작성해볼 수 있을 것 같습니다.
이런 경우 갱신시점에 인근에 공급이 있으므로 예전에 주변 공급이 있었을 때 전세가가 얼마까지 떨어졌는지 등을 확인해서 어느정도 대응할 수 있도록 하는 것도 중요합니다.
TOP3 뽑을 때 “저환수원리” 어떻게 적어야하는지 감이 오셨나요?
인턴튜터님께서 말씀해주신 “가가감가”(가치, 가격이 싼가, 감당 가능한가, 가장 좋은가)를 작성하실 때도
위에 말씀드린 내용을 그대로 적용하셔서 매물 단위로 작성해 보실 수 있습니다.
모두 이번 달도 결론 파이팅입니다❤️
