안녕하세요 월부지니1입니다.
오늘은 선배님들의 강의를 듣고 왔는데요,
룰루랄라7, 반나이, 스리링 선배님께서 강의를 진행해주셨습니다.
선배님들께서 해준 강의에서 어떤 것을 배울 수 있었고, 어떤 점을 나의 임보에 적용해보고 싶은지 후기 작성해보도록 하겠습니다.
투자할 기회를 찾아가는 과정 [룰루랄라7 선배님]
먼저 강의를 진행해주신 분은 두 아들의 엄마, 워킹맘이신 룰루랄라7 선배님이셨습니다.
“임장보고서를 과제처럼 작성하지 마세요. 투자와 연결되는 임장보고서를 쓰세요.”
라는 이야기를 튜터님께 듣고는 어떻게 하면 투자와 연결되는 임장보고서를 작성할 수 있을까 많은 고민을 하셨다고 이야기해주시면서 오늘 강의가 그런 임장보고서를 작성할 수 있게 해줄 것이라고 강조해주셨습니다.
# 시장 파악의 5단계
가장 인상깊었던 부분 중 하나가 아닐까 싶습니다.
시장을 파악하기 위해서 5가지 단계를 따라 이 지역이 현재 어느 시점에 와있는지 판단해볼 수 있는 방법이었습니다.
공급, 뉴스기사, 매매와 전세, 매물량, 가격 비교의 5단계를 거쳐서 지역을 파악하는 방법이었는데요,
인상 깊었던 것은 공급파트에서 미분양과 악성미분양이 어떻게 줄어들고 있는지까지 세세하게 파악해야 한다는 점이었습니다.
매번 작성해오고 있던 원페이지가 있는데, 그 대신에 이 장표를 만들어보기 를 해당 파트의 적용점으로 가져가 보려고 합니다. 이렇게 하게 되면 각 지역의 시장 상황을 파악하는데 도움이 많이 될 것 같다는 생각이 들었습니다.
# 전체 비교
룰루랄라 선배님께서는 시장을 파악하고 난 후에는 전체적으로 비교를 해보아야 한다고 말씀해주셨습니다.
그래서 BM해보라고 말씀해주신 대로 장표를 만들어보았습니다.
저는 부산 진구를 가져와 보았는데요, 생활권별로 매매/전세의 동향이 확연히 다르다는 것을 알 수 있었습니다.
좋아하는 생활권의 단지는 매매가가 전세가 대비 가파르게 증가하고 있었고,
선호도가 조금 떨어지는 생활권의 단지는 전세가가 매매가보다 가파르게 오르고 있었습니다.
선호도가 중간 정도되는 단지는 매매도 전세도 소소하게 오르고 있었는데요,
한줄로 이 지역에 대해 정리해보니 상위 생활권은 조금씩 오르고 있지만 아직 매매가가 지지부진하게 오르며 기회를 주고 있는 곳이라는 생각이 들었습니다.
# 개별 비교
이 파트에서는 제가 항상 비교하면서 헷갈렸던 부분에 대한 명쾌한 답이 나왔습니다.
울산을 통해 알려주셨는데요, 울산 남구의 선호도 좀 떨어지는 준구축과 동구의 선호도 좋은 신축 중에 어떤 선택지가 더 좋을지 비교해주셨는데요,
저라면 후자를 선택했을 것 같은데, 선배님께서는 울산에서의 중요 선호요인은 “남구 옥동 인접성”이라고 말씀해주시면서 전자를 선택하셨습니다. 여기서 느낄 수 있었던 것은 한 지역에서 큰 한판에서 비교하려면 지역의 중요 선호도를 파악할 줄 알아야 한다는 것이었습니다.
# 가치, 가격 비교 후 생기는 의문 3가지
1) 지방 구축인데 투자해도 될까?
이 부분은 항상 지방 투자에서 해도될까?에 대해서 많이 고민하게 되는 부분이었습니다. 알려주신 방법은 “과거비슷한 공급환경이었던 시장에서 단서찾기”였습니다.
비슷했던 공급추이가 있었던 과거로 돌아가, 구축 단지들 중에서도 어떤 특징이 있는 단지들이 투자적으로 유의미했는지 검증해보는 방법이었습니다. 중요한 것은 “사람들이 좋아하는 구축”에서 “좋아하기 위한 선호요인”을 임장을 통해 잘 파악해놓은 뒤에 가능한 검증이라는 것이었습니다. 이 검증 방법은 꼭 임보에 녹여보아야겠다는 생각이 들었습니다.
2) 군인데도 투자해도 될까?
군이 아니더라도, 지방임장을 하다보면 행정동상으로는 빠지는 A지역인데, 위치상으로는 선호하는 B지역과 연담화되어 있는 곳들이 종종 있습니다. 이러한 부분은 현장임장과 임장보고서를 통해 제대로 느껴보아야 한다고 말씀해주셨습니다. 분위기 임장, 단지임장, 매물임장을 통해 얻은 정보들을 한데 모아 임장보고서에 작성해보면 이 지역이 지니는 가치에 대해서 확신할 수 있는 단계까지 가게 됩니다.
이 부분은 제가 저번달에 임장했던 곳에 대해 떠오르게 만들었습니다. 그 지역은 생활권은 5순위 생활권이지만, 위치상 2순위 생활권과 연담화되어 있어 가치있는 곳이라는 것을 임장을 통해 느낄 수 있었고, 투자 범위 내에 넣고 투자적으로 접근할 수 있었습니다.
3) 전세가를 높여받을 수 있을까?
요즘 제가 가장 많이 하는 고민 중 하나입니다. 과연 전세 올려받아도 될까? 올려받을 수 있는 환경인가?라는 고민이 되었는데요, 실거래가와 호가, 매물 개수를 확인하는 것을 넘어 전화임장과 현장임장을 동반해야 내가 받을 수 있는 전세가격에 대해 파악할 수 있는 것이었습니다. 그리고 주변 단지에는 또 다른 선택지가 없는지 확인하는 절차까지도 거쳐야 내 단지의 전세를 얼마에 놓을지 결정할 수 있는 것이었습니다.
앞으로 2호기를 앞두고 있는데, 이 부분을 잘 챙겨서 전세가격을 셋팅해야겠다는 생각이 들었습니다.
투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기하는 방법 [반나이 선배님]
반나이 튜터님은 싱글투자자라고 하셨습니다. (내적 친밀감!!)
1호기를 투자하면서 내가 다음에 언제 투자할 수 있을까 고민하셨다고 말씀해주셨는데요, 저도 비슷한 생각을 했던터라지금까지 어떻게 해오셨는지도 너무 궁금했습니다. 그 중심에는 제목처럼 “복기”라는 것이 있었습니다.
# 투자 복기가 중요하고 시급한 이유
“복기 = 다음 투자의 수준을 높이는 필터”
선배님께서 해주신 이 말씀이 굉장히 인상깊었습니다.
투자 복기를 통해 우리 투자에 적용할 수 있는 기준들을 뽑아낼 수 있으며
이걸 다음 투자에 적용하면 이전의 투자와 다음 투자는 완전히 달라질 것이라고 말씀해주셨는데요,
어떤 복기를 통해서 가능한지 궁금해졌던 것 같습니다.
# 기준을 찾는 투자 복기
나만의 투자 기준을 정립하기 위해서 내가 했던 투자를 복기하는 것이 정말 중요한데, 방법을 잘 몰라서 못하는 사람들이 대부분입니다. 그런데 이번 파트에서 투자 복기 4단계로 나누어 복기하는 방법을 알려주셨습니다.
당시 상황, 판단과 검증, 대안, 기준 적용의 4단계로 나눠서 설명해주셨는데요, 가장 인상깊었던 부분만 꼽아보려고 합니다.
먼저 내가 투자할 당시의 상황에 대한 복기입니다.
이 복기에서는 시장상황과 나의 자산상황에 대한 복기가 필요했습니다. 시장상황에 대한 복기는 어떻게 하는 걸까 많이 궁금했었는데요, 알려주신 방법이 너무 좋다는 생각이 들었습니다.
당시의 기사 확인하기, 랜드마크 동향 확인하기, KB 매매/전세 시세 확인하기라는 3가지 방법을 통해 시장 상황 확인이 가능했습니다.
저도 제가 투자햇을 당시 울산의 상황을 가지고 와보았는데요, 부동산이 활황에 접어들고 있는 시점이었다고 보입니다. 매매가도 조금씩이지만 올라가는 것이 보이고 전세 또한 올라가고 있다는 것을 알 수 있었습니다.
기사로도 청약 완판, 울산 개별 주택가격 상승 등과 같은 기사가 보이며 완연한 여름시장이라는 것을 알 수 있었습니다. 이런 식으로 내 앞마당을 당시를 시점으로 분석한다면 훨씬 더 깊이 있는 복기를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
다음으로 인상깊었던 부분은 “기준 적용”이라는 부분이었습니다.
이 파트에서는 CSS복기를 통해 투자에 대해 복기하는 것을 반복하다보면 훨씬 더 좋은 기준을 만들어 나갈 수 있다는 내용을 들려주셨습니다.
선배님께서는 한때 가치 판단이 어렵다는 고민을 튜터님께 토로했다고 하는데요, 튜터님께서는 매물임장 개수를 늘리라고 조언주셨고 선배님께서는 1년에 851개의 임장을 해내셨다고 합니다..
엄청난 실행력이라는 생각이 들었습니다. 이부분에서는 다른 것보다도 극한으로 해낸다는 것이 무엇인지 느낄 수 있었습니다.
이번 투자 경험담 발표 때 알려주신 것과 비슷하게 복기를 해보았는데 내가 추가하면 좋을 것 같은 부분들이 보였습니다. 당시 상황에 대한 내용과 가치판단 하는 장표를 꼭 추가해 보아야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 마지막으로 이 말씀이 기억에 남습니다.
잘하기 어렵다면 잘하는 사람을 관찰하고 질문하여 행동으로 옮기세요.
제가 요즘 항상 들었던 생각이 어떻게 하면 성장하는 방법을 알 수 있을까?였었는데, 날로 먹으려 했구나 하는 생각이 들었습니다. 잘하고 있는 사람들은 어떻게 하는지 관찰해보고 어떻게 하고 있는지 질문하는 것이야 말로 꼭 필요한 행동이라는 생각이 들었습니다.
전세 만기 실전 운영법 [스리링 선배님]
| 전세 갱신 프로세스
# D-6개월, 세입자 의사를 확인하세요.
세입자의 만기가 돌아오게 되면 계약갱신요구, 신규 재계약, 묵시적 갱신이라는 3개의 전세 계약이 있는데요,
현 시장에서 가장 불리한 선택지는 바로 “묵시적 갱신”이라고 말씀해주셨습니다.
계약갱신요구권과 신규 재계약의 불리한 점은 다 가지고 있는 선택지라고 말씀해주셨습니다.
신규 재계약의 경우 특이점이 있었는데요,
이미 계약갱신권을 사용하고 신규재계약을 하게 된 경우라면 계약갱신요구권을 사용할 수는 없다고 알려주셨습니다.
오.. 저는 신규계약은 전부 계갱권을 사용할 수 있을 줄 알았는데 아니었다니.. 새로운 것을 알게 되었습니다.
# D-5개월, 시세 파악을 통해 증액여부 결정하기
이렇게 세입자와 소통하고 나면 갱신의사가 있거나, 없거나일텐데요
갱신의사가 있다면 “시세 파악”으로 나아가야 한다고 말씀해주셨습니다.
이 때 시세를 파악하고 나서 선택지는 2가지였습니다.
1) 시세상승을 이유로 5% 증액 제안, 2) 시세가 더 낮으면 시장 상황을 조금 관망해보기
증액을 제안하려면 부사님을 넛지해서 신뢰가 더 가는 사람이 이야기할 수 있는 방향이 더 좋다고 말씀해주셨습니다.
내년 3월이면 저도 매도계획을 세우고 세입자와 소통해야 하는데 너무 좋은 방법을 알려주셔서 꼭 사용해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
# D-3개월, 증액 협상하기
이 시기에는 협상을 통해서 윈윈하는 전략으로 나아가야 한다고 이야기해주셨는데요,
돈이 부족해서 5% 전체를 증액해줄 수 없다는 임차인이 있다면 0~5% 내에서 꼭 증액해보라고 말씀해주셨습니다.
이 때 증액 받는 금액이 2000만원이 될 수도 있는데 투자금에 보태면 그 차이가 꽤 클 것이라고 덧붙여주셨습니다.
이 부분에서는 내가 5% 증액을 전부하지 않아 양보한 부분이 있으니 좋은 조건 하나는 꼭 가져와야한다고 강조도 해주셨습니다.
5% 증액이 안된다면 그냥 포기해야지라고 막연하게 생각햇었는데, 3%, 4%도 증액해볼 수 있겠다는 방법은 처음 알게되었습니다. 역시.. 유연성이 중요하다는 생각이 들었습니다.
# D-1개월, 갱신계약서 작성하기
우리가 할 수 있는 계약은 대면계약, 셀프계약, 전자계약 3가지 종류가 있었는데요, 대면계약이나 전자계약은 대필료가 조금 들 수 있지만 전자계약이 멀리 가지 않아도 되면서 보증이 되니 가장 효과적인 방법이라는 생각이 들었습니다.
★ 후기 쓸 때 꼭 했으면 좋겠는 부분!
D-6개월 : 내 만기일은 2027년 9월 9일이며, 6개월 전인 2027년 3월 9일 임차인에게 문자를 보낸다.
D-5개월 : 내 보증금은 2.4억이고 현재 시세도 2.4억이다. 5% 증액은 조금 어려워보이지만 내년에는 달라질 수 있다.
D-3개월 : 0~5% 증액 협상해보거나 신규계약을 제안해본다.
D-1개월 : 갱신계약서를 작성하면서 “전자계약”으로 세입자에게 제안해본다.
| 신규 전세 셋팅 프로세스
# D-6개월, 의사 확인
갱신프로세스와 마찬가지로 6개월 전 임차인에게 의사를 물어보고,
퇴거한다고 하면 신규계약을 위한 행동을 시작해야 합니다.
# D-4개월, 시장조사 및 광고
만약 골든타임인 2개월이 다가오면 퇴거대출을 준비해야 한다고 알려주셨습니다. 새로이 알게 된 사실은?!
주택 매매 계약일/계약금 납부일이 규제일 전이면서(and 조건) 세입자와의 최초 계약일이 규제 전이라면 1억 이상의 대출이 나올 수 있다고 알려주셨습니다.
그리고 중요한 부분은 이 퇴거대출을 한 사이에 추가주택은 절.대. 구입하면 안된다고 알려주셨습니다. 까딱 잘못하다간 3년간 퇴거대출을 아예 못받을 수도 있겠더라구요.. 조심 또 조심해야겠다는 생각이 들었습니다.
시장 조사를 할 때는 현재 시장의 상황(공급/수요), 주변단지 물건, 동일 단지 물건에 대해 조사를 해야했는데요,
기본적으로 매물 수가 얼마나 나와있는지, 경쟁매물이라면 어떤 상태이고 내 것보다 좋은지에 대한 세세한 파악이 필요했습니다.
선배님의 경험담을 들어보니, 경쟁매물이 꽤 있어 가격을 내릴 생각을 했는데 3일만에 전세가 나갔다고 이야기해주셨는데요, 그 이유는? 전세난이 개인의 상황보다 훨씬 영향이 큰 시장이기 때문이라고 말씀해주셨습니다. 세세한 파악도 정말 중요하지만 전세입자 모드 전화임장을 통해 현재 시장상황까지 뚜렷하게 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
# D-2개월, 신규계약
신규계약자에게는 전세보증금의 10%(계약금)을 받고, 기존 세입자에게는 전세보증금의 10%를 돌려주어야 하는데요, 이부분에서 가장 중요한 부분은?! 질권 설정과 채권양도가 어떻게 되어 있는지 은행에 필히 확인해야 한다는점이었습니다.
전세 대출한 본인이 아니기때문에 은행에서 집주인에게는 알려주지 않을 수도 있다고 하셨는데요, 세입자분께 부탁해서 은행에서 콜백이 올 수 있도록 요청해보는 방법을 사용하면 된다고 알려주셨습니다.
# D-Day, 반환 및 잔금
잔금일 전날에는 관리비와 장기수서충당금을 정산하는데 이 때는 부사님께 적극적으로 위임하라고 말씀해주셨습니다. 내가 해야할 것은?! 이체 한도 늘리는 것! 그리고 퇴거 시간을 한번 더 확인해보면 좋다고 말씀해주셨습니다.
당일에는 다음 세입자를 위한 관리비, 도시가스정산, 현관열쇠 등을 잘 받아놓고 짐 뺀 후 집 상태 사진이나 동영상을 찍어놓고 보증금과 장기수선충당금을 임차인에게 “직접” 반환해야 한다고 알려주셨습니다.
그리고 오전 중으로 신규 세입자의 전세금을 수령하고 기존 세입자가 짐을 다 빼고 나서 잔금을 보내주면 된다고 알려주셨습니다.
| 우리의 마지막 페이지는 아직 쓰이지 않았습니다.
한발 한발 내딛으면서 찍었던 발걸음들 속에 터닝 포인트가 있었습니다.
매월 멈추지 않고 점을 찍고 이까지 올 수 있었다.
동료들과 함께하면서 점 하나하나를 찍어나갔고 좀 쉬자는 맘이 들때마다 동료들을 보면서 나아갔습니다.
마지막에 들려주신 내용이 아직도 선합니다.
아직 결론이 나지 않은 우리의 페이지를 :써내려가기 위해 우리는 한발한발 점을 찍어내려 가야 합니다.
그리고 그 점들 속에 조금은 특별한 점들이 찍히곤 합니다.
지금 제가 몸담고 있는 식센즈와 재이리 튜터님과 함께하고 있는 이 순간이 그런 점이라는 생각이 들었습니다.
앞으로도 소중한 동료들과, 튜터님과 함께 더 열심히 3개월을 마무리 해야겠다는 생각이 들었습니다.
강의 해주신 룰루랄라7, 반나이, 스리링 선배님 넘 감사합니다.
나눠주신 것들 임보에도 현장에도 잘 적용하여 성장할 수 있도록 노력하겠습니다.
