안녕하세요
삶을 늘 푸르게
푸르입니다
아침에 코칭 신청이 뜨지 않아서 당황하긴 했지만 뒤늦게 떠서
어찌저찌 신청해서 다행히 빈쓰 튜터님께 코칭을 받게 되었습니다.
코칭에서는 투자할 매물만 다뤄주시는 게 아니라 기존에 가지고 있는
물건과 함께 다뤄주셔서 앞으로의 방향성도 잡을 수 있는 시간이였습니다
1호기 시장보면서 대응할 부분
지금 전세가 너무 비싸서 지금 무조건 역전세 날 정도라 전세가가 그렇게 낮은 수준은 아니다.
전에 전세 고점 O억으로 정도이고 앞으로 주변에 신도시 공급이 예정되어 있는데,
젤 빠르고 공급도 많다. 앞으로 5%로씩만 올리면 괜찮을 듯하고
처음부터 역전세 나진 않는데 물량이 누적되면서 장이 꺾이면
역전세 날 수 있다고 설명해주셨습니다.
공급이 있다곤 하지만 주의해야지 생각만 하고 이렇게 깊게 생각 못했는데
전세 전고점까지 고려해서 다시 한 번 생각해 볼 수 있었습니다
금융
현재 가진 부채가 없어서 대출을 좀 활용하는 것도 괜찮고,
1호기를 최근에 신규로 전세 맞췄기에 2년동안 문제되거나 해서 추가로 돈 들어갈게 없기에
적정선에서 대출을 이용하면 2년 내에 부채 갚고 저축이 되니까 대출을 적절하게는 이용할 수 있는구조
그치만 대출을 할 거면 1년 내에 다 갚을 생각으로 저축하고
어떻게 해서든 갚는다는 마음으로 1년 저축해서 리스크 대비하라고 하셨습니다
1채 있을 때는 리스크 대비가 위험하지 않는데 2,3채부터는 망하지 않는게 중요하기에 리스크도 집중.
대출 몇 번 쓰면 습관이 될 수 있는데 그러다 역풍 맞으면 망한다.
1년 저축액 이상으로 대출 받으면 어떻게 해서든 갚는다는 마음.
시장이 상승장으로 가는 만큼, 그리고 챗수가 많이지는 만큼
매수보다는 보유와 리스크 관점으로 돌릴 때가 되었구나라는 걸 느꼈습니다
Q&A
1.투자 우선순위와 매물 털다가 날라가는 시기에서 네고와 매물 털기 시도
정말 싸다면 굳이 안 털고 협상을 격렬하게 안해도 되고
할 수 있으면 OO물건이 좋은데 그럼 투자금 더 들기에 힘들 수 있다
찾은 물건이 세가 높게 낀 건 아니라 리스크가 큰 것 같진 않다.
너무 싸서 당장가서 해야할 건 아닌데 그럼에도 싼 가격이고
전고까지 가지 못했기에기대할 수 있는 수익이 있다.
현재 20평대와 30평대의 가격차이가 크지 않다
(=바꿔말하면 30평대를 하면 좋은데 안되면 20평대를 하면 된다)
2. 고민하던 단지의 우선 순위가 맞을까?.
보유에 따라 다르다. 호재 보고 좋은 시절까지 가겠다면 가져가겠다면 OO,
이런 거는 진행되는 단계마다 가격이 오르는데, 그렇게 계속 보유할 게 아니거나 장이 꺾이면 얘기가 다르다.
3급지 이상은 하락장에서도 호재가 진행되는 반면 하급지는 호재의 진행이 느림.
그래서 이런 걸 노리는 게 아니라면 ㅁㅁ이 역접근성도 좋고 진행 상황도 좋기에 우선순위라는 배웠습니다
과거 1호기 때는 우선순위가 맞는지도 모르고 급하게 투자했는데
2호기 때는 제가 생각한 우선 순위가 튜터님의 생각과 비슷한지,
저평가인 걸 알지만 투자금이나 리스크 등의 문제로 못하는 거면
나중에 아쉽진 않을 것 같아서 궁금했습니다.
우선순위는 비슷한 것 같았으나 그 깊이는 너무나도 달랐습니다.
3. 가지고 있다가 2채 규제 걸리면 어떡하죠?
지금부터 들어가는 단지들은 2년 내에 못 팔 수 있다는 걸 생각해야 한다(규제 묶이면서).
그렇기에 주복 같은 단지는 건물 가치가 빨리 많이 빠진다, 그 이유는 대지지분이 낮다
땅이 거의 없어서 아무리 좋은 위치에 있어도 땅의 가치가 낮다.
그런 단지는 묶이면서 매도 못하면 다음 상승장에는 힘이 약할 거고 그 다음에서 더 약할 거다.
진짜 짧게 보고 매도 해야하는데 놓치면 매도 어려워진다.
그리고 명의를 빨리 가져오는 게 낫다. 조정지역이 될지 안될지 모르는 거니까.
이번장에 매도해서 차익실현 할 수 있으려면 빨리 가져오는 게 낫다.
과거의 튜터님도 원하는 시기에 매도를 못하면서 오래 가져갔는데
다시 상승해서 매도하기까지 너무나 오래 걸렸다는 예시를 들어주시면서
주변의 공급이나 시장 참여자들이 어떤 결정을 내릴지 모르면서
다음장에 어떻게 될지 모르기만 가지고 있을 때 버티기 좋은 물건을
선택해야 한다는 관점에서 말씀해주셨습니다
수도권에서 말하는 보유에 관점을 그냥 오래 가져가서 수익을 낸다가 아닌
원하지 않는 시기에도 가져갈 수 있고 그러기에 보유하기 좋은 걸
해야 한다고 느꼈습니다. 땅의 가치가 낮은 곳에서는 더욱 더
다시 매수 후기로 찾아오겠습니다
너무너무 감사합니다 튜터님!
