안녕하세요. 훈훈한입니다.
임장보고서를 작성하면서 가격을 분석할 때 가장 쉽게 확인하는 것이 있습니다.
바로 전고점입니다.
"이 단지는 전고점이 얼마였지?"
"지금 가격은 전고점보다 얼마나 떨어져 있지?"
“전고점까지 회복하면 얼마나 오를 수 있지?”
저도 그동안 가격을 볼 때 전고점을 상당히 중요하게 생각했습니다.
특히 과거 전고점보다 현재 가격이 많이 낮아져 있다면
"많이 빠졌으니까 저평가 아닐까?"
라는 생각을 자연스럽게 하게 됩니다.
그런데 이번 임장보고서 튜터링을 하면서
이 생각을 조금 다르게 바라보게 됐습니다.
전고점은 분명 중요한 참고자료입니다.
하지만 전고점이 낮다고 해서 그 단지의 가치가 낮은 것은 아니고,
전고점을 넘었다고 해서 그 단지의 가치가 높은 것도 아닙니다.
결국 우리가 찾아야 하는 것은
“전고점보다 얼마나 싸게 살 수 있는가?” 가 아니라
“현재 가치에 비해 가격이 얼마나 싼가?” 라는 생각을 하게 되었습니다.
1. 저는 전고점으로 저평가를 판단하고 있었습니다
예를 들어 두 단지가 있다고 해보겠습니다.
A단지
- 이전 전고점 : 10억
- 현재 가격 : 8억
- 전고점 대비 -20%
B단지
- 이전 전고점 : 11억
- 현재 가격 : 10억
- 전고점 대비 -7%
이렇게 보면 A단지가 훨씬 싸 보입니다.
그래서 자연스럽게
"10억까지 갔던 아파트가 8억이면 A가 저평가겠네."
라고 생각할 수 있습니다.
그런데 여기서 한 가지 질문을 해봐야 합니다.
“왜 A단지는 10억까지 갔고, 지금은 7억일까?”
"현재 시점에서 A와 B 중 어느 단지의 가치가 더 높은가?"
전고점은 과거 시장에서 형성된 가격입니다.
하지만 우리가 투자하는 것은 과거가 아니라 현재입니다.
전고점은 과거 시장에 대한 가늠치를 보는 것이고
정확한 가치와 지역의 상황과 공급 등등의 다양한 원인이 있기에 전적으로 판단하기 어려워요.
그렇다면 과거에 얼마까지 올랐는지를 보는 것만으로 현재 가치를 판단할 수 있을까요?
2. 전고점은 가치가 아니라 '과거에 형성된 가격'이다
전고점을 완전히 무시할 필요는 없습니다.
오히려 저는 전고점이 상당히 유용한 자료라고 생각합니다.
전고점을 보면 시장에서 해당 단지가 과거에 어느 정도 가격을 인정받았는지 확인할 수 있기 때문입니다.
다만 여기서 중요한 차이가 있습니다.
전고점 = 가치
가 아니라
전고점 = 과거 시장에서 형성된 가격
이라고 생각하는 것입니다.
예를 들어 같은 지역에 있는 두 아파트가 있다고 해보겠습니다.
A단지의 전고점은 10억,
B단지의 전고점은 9억입니다.
그렇다면 A가 B보다 무조건 가치가 높은 것일까요?
꼭 그렇지는 않습니다.
당시 시장 분위기,거래량,금리,수요,상품성,신축 프리미엄,
지역 내 선호도 등에 따라 가격은 다르게 형성될 수 있습니다.
3. 그렇다면 전고점보다 가격이 낮으면 저평가가 아닌가?
여기서 조금 더 어려운 문제가 생깁니다.
예전에는 전고점이 상당히 강력한 가격 판단 기준이었습니다.
예를 들어
전고점 10억 → 현재 7억
이라면
"10억까지 갔던 아파트가 7억이니까 싸다."
라고 생각하기 쉬웠습니다.
그런데 지금 우리가 물건을 비교할 때는 단순히 전고점만으로 판단하기 어렵습니다.
왜냐하면 현재 시장에서 중요한 것은
"과거 가격을 회복할 수 있는가?"
뿐만 아니라
"현재 이 아파트가 가지고 있는 가치가 다른 아파트와 비교해서 어느 정도인가?"
이기 때문입니다.
그래서 저는 전고점을 확인한 다음 반드시 비교평가를 해봐야 한다고 생각합니다.
4. '전고점을 못 넘은 단지'보다 '전고점을 넘은 단지'를 먼저 볼 수도 있다
예를 들어 두 단지가 있다고 해보겠습니다.
A단지
이전 전고점 : 10억
다음 전고점 : 9억
현재 가격 : 7억
B단지
이전 전고점 : 10억
다음 전고점 : 12억
현재 가격 : 8억
기존의 저는 A단지를 먼저 봤을 가능성이 높습니다.
"전고점 대비 3억이나 빠졌네."
그런데 지금은 B단지를 더 관심 있게 볼 수 있습니다.
왜냐하면 B단지는 시장에서 이전보다 더 높은 가격을 인정받았던 경험이 있기 때문입니다.
그런데 현재 가격이 다시 8억까지 내려왔다면,
"현재 가치 대비 가격이 얼마나 떨어져 있는가?"
를 다시 살펴볼 수 있습니다.
5. 결국 중요한 것은 '가격의 순위'와 '가치의 순위'가 같은가이다
제가 이번에 임장보고서를 작성하면서 가장 중요하게 생각하게 된 부분입니다.
저의 생각을 먼저 적어보고 가치에 집중합니다.
그리고 가치 판단하는 이유를 밑에 적어보고 나열합니다.
후에 가격을 보면서 가격 순위가 맞는지 다시봅니다.
그리고 가격을 보고 나의 생각과 다른 부분을 체크합니다.
그렇게 나의 생각이 아직 맞지 않았던 것들을 이번 튜터링하면서
많이 바꿔가는 계기가 되었습니다.
"전고점 대비 얼마나 떨어졌는가?"
보다 더 중요한 질문은
"현재 가치의 순위와 가격의 순위가 일치하는가?"
일 수 있습니다.
결국 비교평가를 하는 이유도 여기에 있다고 생각합니다.
6. 그렇다면 가치는 어떻게 판단해야 할까?
여기서부터가 진짜 어려운 부분입니다.
"현재 가치가 중요하다."
라고 말하는 것은 쉽지만,
막상 현장에서 "그래서 가치가 뭔데?"라고 하면 막막합니다.
저는 이번 임장을 하면서 가치를 한 가지 숫자로 판단하기보다 여러 요소를 쌓아가면서 판단해야 한다고 생각하게 되었습니다.
① 입지
가장 먼저 봐야 할 것은 입지입니다.
- 교통
- 직장 접근성
- 학군
- 환경
등을 통해 사람들이 실제로 이 지역을 얼마나 선호할 수 있는지를 봅니다.
② 지역 내 위상
"이 생활권에서 사람들이 가장 선호하는 단지는 어디인가?"
"그 다음으로 선호하는 단지는 어디인가?"
"사람들이 이 단지를 선택하는 이유는 무엇인가?"
이런식으로 개선하고자 하는 지역내에서 순위를 만들어보고 대장의 위상으로 판단해봅니다.
③ 상품성
같은 입지라면 상품성의 차이가 가격을 만들 수 있습니다.
- 연식
- 신축 여부
- 세대수
- 평형
- 구조
- 주차
- 커뮤니티
- 단지 관리 상태
등을 비교해봐야 합니다.
④ 선호도
결국 중요한 것은 사람들이 실제로 어떤 아파트를 더 좋아하는가입니다.
지도에서 보기 좋은 입지와 실제 사람들이 선호하는 입지는 다를 수 있습니다.
따라서 임장을 통해
"사람들이 어느 단지를 더 선호하는가?"
를 확인해야 합니다.
⑤ 가격
그리고 마지막에 가격을 봅니다.
입지 > 지역 내 위상 > 상품성 > 선호도 > 가치 순위 > 가격
가격을 보고 가치를 끼워 맞추는 것이 아니라,
먼저 가치를 판단하고 가격을 확인하는 것입니다.
전고점을 보고 판단하다 보면
나도 모르게 가격에 맞춰서 가치를 판단해버리는 경우가 많습니다.
그래서 가격을 가장 마지막에 보려고 노력중입니다.
7. 그래서 비교평가가 중요하다
가치를 판단하려면 결국 비교가 필요합니다.
혼자서 “A단지는 좋은 것 같다.” 라고 생각하는 것만으로는 부족합니다.
A와 B를 비교하고,
B와 C를 비교하고,
다시 A와 C를 비교하면서
"어느 단지가 더 좋은가?"
를 판단해야 합니다.
그리고 여기서 중요한 것은 가격을 먼저 비교하는 것이 아니라,
“내가 생각하는 가치의 순위”를 먼저 만드는 것입니다.
좋은 아파트를 찾는 것과 좋은 가격의 아파트를 찾는 것은 다른 문제입니다.
가치를 알아도 가치대비 가격이 괜찮을 것을 찾는것 입니다.
8. 전고점은 버리는 것이 아니라 '한 가지 자료'로 활용한다
그렇다고 전고점을 보지 말자는 이야기는 아닙니다.
오히려 저는 앞으로도 전고점을 확인할 것입니다.
다만 보는 목적이 달라졌습니다.
예전에는
"전고점보다 얼마나 떨어졌지?"
를 확인했다면,
이제는
"과거 시장에서 이 단지가 어느 정도 가격을 인정받았지?"
를 확인하려고 합니다.
그리고 그 다음에는 반드시
"현재도 그만큼의 가치가 있는가?"
"주변 단지와 비교했을 때 가치는 어느 정도인가?"
"현재 가격은 그 가치에 비해 비싼가, 싼가?"
를 확인하려고 합니다.
전고점은 결론이 아니라 출발점인 것입니다.
이번 글을 작성하면서 저도 앞으로 임장보고서를 쓸 때 질문을 하나 바꿔보려고 합니다.
기존에는 “전고점까지 올라갈 수 있을까?” 를 많이 생각했다면,
앞으로는 "이 단지의 현재 가치는 주변 단지와 비교했을 때 어느 정도인가?"
를 먼저 생각해보려고 합니다.
그리고 그 가치의 순위를 먼저 정한 뒤,
마지막에 가격을 확인해보려고 합니다.
전고점은 중요한 자료입니다.
하지만 전고점 자체가 저평가를 알려주는 것은 아닙니다.
과거 가격을 확인하는 것에서 끝나는 것이 아니라,
현재의 가치를 찾아내고,
그 가치와 가격 사이의 차이를 발견하는 것.
그것이 이번 임장보고서 튜터링을 통해 제가 배운
"저평가를 찾는 방법"에 조금 더 가까운 것 같습니다.
여러분도 임장보고서를 작성할 때 전고점부터 보지 말고,
먼저 "내가 생각하는 가치의 순위"를 만들어보세요.
그리고 마지막에 실제 가격과 비교해보세요.
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