안녕하세요.
오늘도 나만의 부동산 노트를 만들어 나가는
스프링북 입니다.
1. 물고기 잡는 법을 배우다
이번 열반스쿨 기초반은 제게 3번째 듣는 강의입니다. 수강을 신청하기 전, "이미 아는 내용인데 다른 강의를 들어볼까?" 하는 고민도 잠시 했습니다. 하지만 1강을 들으며 첫 순간부터 스스로에게 질문을 던지게 되었습니다.
"내가 아는 것을 제대로 적용하고 있었나?"
"아니, 애초에 내가 제대로 알고 있기는 했던 걸까?"
이전에는 경험이 부족하다 보니 강의의 깊은 뜻을 다 이해하지 못했거나, 어쩌면 제대로 소화하지 못한 채 지나쳤던 것 같습니다. 그렇기에 이번 열기는 구체적인 '물고기 잡는 법'을 내 것으로 완벽히 만드는 시간으로 삼고자 합니다.
적용할 점 (Action Plan)
- 배운 내용을 단순히 적어두고 잊어버리지 않도록, '적용할 점'을 별도 매니지먼트(임장보고서, 메모장, 전용 시트)하여 지속적으로 점검한다.
2. 자산을 사야 하는 진짜 이유
강의 중 노후 빈곤에 대한 이야기를 들을 때마다 가슴이 먹먹해집니다. 저희 부모님만 보더라도 자산 매수보다는 노동 소득에 의존해 오셨기에, 현실적인 노후 준비가 얼마나 정교하게 되어 있는지 솔직히 우려되는 마음이 큽니다.
"부동산으로 부자가 되겠다!"라는 목표도 중요하지만, 그보다 선행되어야 하는 것은 '생존을 위한 노후 준비'입니다. 글로벌 대기업 직원은 물론 변호사 같은 전문직조차 자리를 위협받는 시대입니다. 그 누구의 일자리도 영원히 안전할 수는 없습니다.
50세에 퇴직하여 90세까지 살아간다고 했을 때 필요한 노후 자금을 수치로 직접 계산해 보지 않는다면, 행동할 강력한 동력이 생기지 않습니다. 노후 자금을 먼저 명확히 계산하고, 그에 맞는 투자 로드맵을 세워야 합니다.
행동할 점 (Action Plan)
- 기존에 계산해 두었던 노후 자금을 다시 점검하고, 현재 시점에 맞춘 현실적이고 정밀한 노후 필요 자금을 재산출한다.
3. 알파투자에서 베타투자로 가는 길
마일스톤을 확인하며 내가 '알파투자'에 적합한 상황인지, '베타투자'로 가야 하는지 점검해 보았습니다.
저는 지방에 거주하는 30대 싱글 투자자로서, 알파투자에 주력할 수 있는 시간적.환경적 여유가 있습니다. 과거 첫 수강 시 세웠던 로드맵 역시 '알파투자로 자산을 차곡차곡 축적한 뒤, 일정 자산 규모 이상이 되었을 때 베타투자로 이동하는 것'이었습니다.
1호기 투자를 완료한 지금, 다시 듣는 1강을 통해 나의 현재 위치와 향후 방향성을 객관적으로 재점검할 수 있었습니다. 결론적으로 저는 아직 알파투자를 활발히 실행해야 하는 위치이며, 계속해서 자산을 쌓아 나갈 것입니다.
행동할 점 (Action Plan)
- 알파투자를 해야 한다는 것을 알았기 때문에 현재 투자하고 있는것에 확신을 가지고 진행한다
소/저/수/기를 작성하고 가치있는 자산으로 베타투자를 할 수 있는 시가가 언제인지 생각해본다
4. 가치를 알고, 저평가된 자산을 매수하여 잃지 않는 투자를 한다
초보 투자자인 저에게 가장 중요한 3가지 키워드는 다음과 같습니다.
- 가치
- 저평가
- 잃지 않는 투자
임장을 다니고 보고서를 써도 마지막 결론 도출이 잘 안되는 경우가 있었습니다. 잘못 뽑은 것이 아니라, 결론을 뽑아내는 과정 자체가 막혔던 것입니다. 돌이켜보면 100% 그 아파트의 '가치'를 정확히 알지 못했기 때문이었습니다.
저평가 여부를 판단하기 전에 '가치 있는 자산인가?'를 파악하는 것이 우선입니다. 내 소중한 돈이 스스로 일하게 만들려면, 믿을 수 있는 가치 있는 자산을 저평가되었을 때 매수하여 100% 수익이 날 때까지 진득하게 보유해야 합니다. 가치를 명확히 파악하고 있다면 매도나 보유에 대한 향후 액션 플랜도 자연스럽게 도출될 것입니다.
행동할 점 (Action Plan)
- 1호기 잃지 않는 투자를 한 것인지 재점검 해본다
5. 아파트 가치 판단의 본질 NOT A BUT B
1호기 투자를 마치고 다시 듣는 자모님의 강의는 이전과 완전히 다르게 와닿았습니다. 아는 만큼 보인다라는 말을 뼈저리게 체감했습니다. 직장.교통.학군.환경.공급.호재라는 원칙과 기준은 변함없지만, 그 안에서 가치를 판단하는 핵심을 다시 깨달았습니다.
부동산 시장은 내 개인적 취향대로 움직이지 않습니다. 내가 나무가 많고 숲이 우거진 곳을 좋아한다고 해서 그 아파트의 가치와 가격이 높게 형성되는 것이 아닙니다. 가격 결정의 본질은 선호도, 즉 '많은 사람들의 수요'입니다.
직장이 가깝고, 역세권이며, 학군과 환경이 좋은 곳일수록 사람들의 선호도가 높고 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 그렇다면 강남과 멀고 경의중앙선이며 오르막에 있는 아파트가 가치가 없을까요? 그렇지 않습니다. 상대적으로 가치가 낮을 뿐, 가치 자체가 없는 것은 아닙니다.
투자의 절대 원칙부터 가치 판단, 비교평가까지 알려주신 자모님 감사합니다.
행동할 점 (Action Plan)
이번 수익률 보고서 강의교안을 펴두고 알려주신 가치 판단 방법에 따라 확인하고 비교평가해서
가저환수원리 작성한다
노후자금 1차 작성-강의 수강 하면서 업데이트 예정/소.저.수.기 계산이 잘 안돼서 진행중입니다.
1차 노후자금 계산으로
- 연수익률 5% 70세 은퇴가능
- 연수익율 10% 56세 은퇴가능(14년 단축)
- 연수익률 15% 50세 은퇴가능 (6년 단축)
- 연수익률 20% 46세 은퇴가능(4년 단축)
수익률에 따라서 은퇴가능 시기가 획기적으로 줄어든다 하지만 높은 수익률을 쫒고자 하는 것이 아니고 잃지 않는 투자를 해야한다 56세에 은퇴를 해도 정년보다 훨씬 일찍 은퇴하는 것이다
열반스쿨 1강 자음과모음 님 강의를 통해서 반드시 적용할 한가지
=> 완강까지 노후자금을 진지하게 생각해보고 계산한다(취미나 병원비 처럼 아직 정해지지 않는 부분들이 있다)
=> 소.저.수.기 계산법 질문하여 내가 원하는 자산을 각 투자 수익률에 따라 몇살에 도달할 수 있을지 계산해본다.
