안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
최근 기사를 보다 눈에 띄는 내용을 봤습니다.
같은 아파트인데 40평대보다 30평대가 더 비싸게 거래되는 단지들이 있다는 내용이었습니다.
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상암월드컵파크5단지에서는 전용 84㎡가 16억원에 거래됐는데 같은 시기 전용 104㎡는 15.4억원에 거래됐습니다.
SK북한산시티에서도 전용 84㎡가 9.23억원에 거래된 반면 전용 114㎡는 8.65억원에 거래됐습니다.
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같은 단지라면 더 넓은 집이 더 비싸야 할 것 같은데 오히려 반대였습니다.
처음 보면 이런 생각이 듭니다.
‘같은 가격이면 당연히 더 넓은 집을 사는 게 좋은 것 아닌가?’
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저도 예전에는 비슷하게 생각했습니다.
그런데 직접 투자하고 매도까지 경험하면서 입지와 면적만큼 가격에 영향을 주는 것이 하나 더 있다는 걸 알게 됐습니다.
그 집을 사고 싶어 하는 사람이 얼마나 많은가였습니다.
싸게 보이는 데는 이유가 있었습니다
최근 국민평형인 전용 84㎡에 수요가 몰리는 데는 여러 이유가 있습니다.
가구원 수가 줄면서 예전처럼 큰 평형을 필요로 하는 가구가 줄었고 대출을 받아 실제로 접근할 수 있는 가격대도 중요해졌습니다. 일부 정책대출에는 85㎡ 이하라는 면적 기준도 있습니다.
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결국 전용 84㎡는 많은 사람들이 실거주를 생각할 때 가장 먼저 보는 평형입니다.
반대로 40평대로 올라가면 필요한 자금이 커지고 실제로 그 크기의 집을 원하는 사람도 줄어듭니다.
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그러다 보니 같은 단지에서도 40평대가 30평대와 비슷하거나 오히려 싸게 거래되는 일이 생깁니다.
그렇다면 단순히 넓은 집이 싸다는 이유만으로 저평가됐다고 볼 수 있을까요?
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기사를 보면서 제가 보유하고 있는 단지가 생각났습니다.
하나는 지방의 20평대 방2 구축 아파트이고 다른 하나는 수도권의 40평대 아파트입니다.
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지역도 다르고 평형도 전혀 다르지만 하락장에서 똑같은 어려움을 겪었습니다.
팔고 싶을 때 매도가 쉽지 않았습니다.
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지방의 20평대 방2 구축은 애초에 찾는 사람이 많지 않았습니다.
수도권 40평대 역시 같은 단지의 국민평형과 비교하면 매수층이 제한적이었습니다.
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더 아쉬웠던 것은 당시 제가 가진 자산보다 가치가 좋은 단지들도 가격이 많이 내려와 있었다는 점입니다.
기존 자산을 매도할 수 있었다면 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회가 있었습니다.
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하지만 팔리지 않으니 움직일 수 없었습니다.
살 때는 크게 생각하지 않았던 환금성이 정작 갈아타야 할 순간에 제 선택을 막았습니다.
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그 경험 이후 집을 볼 때 질문이 하나 더 생겼습니다.
‘이 집이 싸냐?’만 보는 것이 아니라
‘나중에 내가 팔려고 할 때 누가 이 집을 사줄까?’
까지 같이 생각하게 됐습니다.
오를 때는 환금성이 잘 보이지 않습니다
요즘 부동산시장을 보면서 환금성을 다시 생각하게 됩니다.
아파트 가격이 많이 오르면서 상대적으로 가격이 낮았던 빌라와 소형 아파트에도 수요가 몰리고 있습니다. 일부 주거용 오피스텔도 다시 관심을 받고 있습니다.
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물론 이런 자산이 모두 나쁘다는 이야기는 아닙니다.
입지가 좋거나 정비사업 가능성이 있는 빌라도 있고 소형이라는 희소성이 장점이 되는 아파트도 있습니다.
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다만 지금 가격이 오르고 있다는 것과 내가 원하는 시점에 잘 팔 수 있다는 것은 다른 문제라고 생각합니다.
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상승장에서는 아파트 가격이 올라갈수록 더 작은 평형이나 상대적으로 저렴한 다른 주거상품으로 수요가 이동합니다.
그 과정에서 평소 거래가 많지 않았던 자산까지 매수세가 번질 수 있습니다.
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당장 오르는 가격만 보면, ‘이런 자산도 결국 오르네.’
라는 생각이 들 수 있습니다.
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하지만 시장이 좋지 않을 때는 매수자에게 선택지가 많아지면 선호하는 지역과 단지부터 거래됩니다. 찾는 사람이 적은 자산은 가격을 낮춰도 매도가 쉽지 않았습니다.
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시장이 좋을 때는 환금성이 크게 문제되지 않는 것처럼 보일 수 있습니다.
하지만 정작 갈아타야 할 시기에 환금성이 문제가 되곤 합니다.
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그래서 시장이 좋을 때 얼마나 잘 오르는가보다 시장이 좋지 않을 때도 내가 원하는 시점에 팔 수 있는가를 먼저 생각해야되는 것 같습니다.
언젠가 갈아타야 하는 자산이라면
물론 모든 부동산을 환금성 하나만으로 판단할 수는 없습니다.
서울 상급지의 희소한 대형평형처럼 매수층은 좁더라도 충분한 구매력을 가진 수요가 꾸준히 있는 자산도 있습니다.
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하지만 아직 자산을 불려가는 단계라면 지금 산 자산을 평생 보유하기보다 언젠가는 매도해서 더 좋은 자산으로 갈아타야 할 가능성이 높습니다.
그래서 수익률만 보기보다 나중에 이 집을 사줄 사람이 얼마나 많을지도 봐야 됩니다.
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시장이 좋아도 나빠도 사람들이 찾는 단지인지
사람들이 들어와서 살고 싶어하는 단지인지 떠나고 싶어하는 단지인지를 살펴봐야합니다.
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특히 싸게 보이는 자산을 만났을 때는 한 번 더 생각합니다.
정말 가치에 비해 싼 것인지, 아니면 찾는 사람이 적어서 싼 것인지.
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같은 단지에서 40평대가 30평대보다 싸다고 해서 반드시 좋은 기회인 것은 아닐 수 있습니다.
요즘처럼 아파트 가격이 많이 오른 뒤 빌라나 오피스텔처럼 상대적으로 저렴했던 자산까지 오를 때도 마찬가지입니다.
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가격만 보면 그동안 덜 올랐던 자산이 싸고 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 언젠가 갈아타야 하는 자산이라면 살 때부터 한 가지 질문은 같이 해봐야 한다고 생각합니다.
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‘내가 이 집을 팔려고 할 때도 사려는 사람이 있을까?’
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지금 싸게 사는 것도 중요하지만 필요할 때 매도할 수 있어야 다음 기회로 옮겨갈 수 있습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
