안녕하세요. 기세로 달려가는 럭키데이입니다.
"2천만원으로 지방 아파트에 투자를 했다"고 하면 다들 비슷한 반응을 보이십니다.
"그 돈으로 투자가 돼요?" "저가치 아니에요?" “지방인데 괜찮아요?”
저도 처음엔 똑같은 의심을 품고 시작했습니다. 투자금이 크지 않다 보니 스스로도 반신반의했거든요. 첫 투자를 하고 6개월이 지난 지금, 그때의 선택을 복기하면서 소액으로도 투자가 가능하다는 희망과, 동시에 그 과정이 결코 만만치 않았다는 현실을 함께 나눠보려 합니다.
등기 치고 6개월, 숫자로 확인해봤습니다
올해 1월에 계약을 하고 3월 초에 등기를 쳤습니다. 등기를 친 그달 바로 매수 금액보다 4천만원 오른 가격에 거래가 됐습니다. 현재 나와 있는 호가 기준으로는 2천만원의 차익이 있는 상태입니다. 최고가를 기준으로 보면 4천만원까지 오른 셈입니다. 투자금 2천만원에 4천만원이면 수익률 200%,지금 호가 기준으로 봐도 100% 안팎입니다. 같은 2천만원을 6개월짜리 적금(연 3.5%)에 넣었다면 세후로 손에 쥐는 이자는 8만원 남짓입니다. 근로소득으로 한 푼 두 푼 모으던 저에게는 꽤 극적인 차이였습니다.
다만 이 글을 쓰면서 꼭 짚고 싶은 게 있습니다. 수익이 투자의 전부는 아니라는 점입니다. 숫자로 오른 것도 감사하지만, 진짜 성과는 사람들이 선호하는 가치 있는 아파트를 소액으로도 골라낼 수 있게 됐다는 것, 그 자체라고 생각합니다.
그 숫자 뒤엔, 결코 쉽지 않았던 6개월이 있었습니다
투자를 모르던 시절엔 투자만 하면 억대로 자산이 뚝딱 오르는 줄 알았습니다. 그런데 막상 시작해보니, 2천만원으로 살 수 있는 물건 자체가 많지 않았습니다. 사람들이 좋아하는 입지, 선호도가 뚜렷한 곳은 언감생심이었습니다. 그래서 방향을 바꿨습니다.
"지금 당장 투자하자"가 아니라, "저평가된 가치 있는 단지를 골라낼 수 있는 실력을 먼저 기르자"고요. 6월부터 11월까지 6개월 동안, 광역시 중급지부터 시작해서 후보 지역을 하나씩 직접 걸어보고 눈으로 확인하는 시간을 반복했습니다. 그리고 12월이 되어서야, 중소도시 안에서 사람들이 좋아하면서도 아직 저평가된 단지를 찾아냈습니다.
소액일수록 더 치열해야 하는 이유
투자금이 적을수록 오히려 더 까다롭게,
더 치열하게 봐야 한다는 걸 몸으로 배웠습니다.
적은 돈에만 매몰되면 "싸다"와 "저평가"를 헷갈리게 됩니다. 갭만 보고 덜컥 사버리면, 사실은 저가치 물건을 매수하고도 좋은 투자라고 착각할 수 있습니다. 저는 이전에 다른 물건에 가계약금을 걸었다가 리스크를 제대로 못 보고 그 돈을 그대로 날린 적이 있습니다. 그 경험 이후로 리스크를 안고 간다는 게 얼마나 무서운 일인지 뼈저리게 느꼈습니다. 그래서 이번엔 강의에서 배운 대로 투자기준을 가지고 하나씩 검증했습니다.
- 인구 : 집값 상승과 직결되는 인구수를 먼저 봤습니다. 광역시급 인구를 가진 지역인지가 출발점이었습니다.
- 직장 : 지방 도시 중에서도 소득 수준이 받쳐주는 곳, 즉 구매력 있는 직장 수요가 있는 지역임을 확인했습니다.
- 학군 : 학군의 힘은 크지 않은 지역이지만, 초등학교까지 도보 5분 거리라 신혼부부 수요는 충분히 받쳐줄 거라 판단했습니다.
- 환경 : 주변 상권은 다소 아쉬웠지만, 단지 내 편의점과 도보 1분 거리의 카페, 마트가 있습니다.
- 교통 : 직장까지 접근성이 좋아 실거주 수요가 받쳐주는 곳이었습니다. 처음엔 위치가 아쉽다고 생각했는데, 부동산 사장님들을 통해 이 지역에서는 교통 편의성이 무엇보다 중요한 선택 기준이라는 걸 알게 됐습니다.
- 공급 : 해당 시점 이후로 입주 물량이 적정 수요선 아래로 급격히 줄어드는 흐름을 확인했고, 전세 만기 시점까지는 문제가 없겠다고 판단했습니다.
눈으로 봐서는 밋밋해 보이던 단지가, 이렇게 하나씩 요소를 뜯어보니 선호도는 있으면서도 여전히 저평가된 단지라는 확신으로 바뀌었습니다.
구축이냐 신축이냐, 갈림길에서
내 투자금에 맞는 단지 후보를 좁혀가던 중, 두 곳이 눈에 들어왔습니다.
대장 생활권에 있는 구축과, 가성비 생활권에 있는 신축이었습니다. 대장 생활권 구축은 겉보기엔 사람들이 좋아하는 입지에 가까웠지만, 막상 뜯어보니 "여기를 꼭 선택해야 할 이유"가 뾰족하지 않았습니다. 선호 초등학교가 바로 앞도 아니고, 연식도 이미 오래돼 지금 살고 있는 거주민 외엔 새로 들어올 이유가 약했습니다.
반면 가성비 생활권 신축은 주변 환경은 다소 아쉬웠지만, 이 지역에서 가장 중요한 교통이 편리했고 뷰도 좋았으며 인근 단지들 대비 연식도 앞섰습니다. "왜 여기를 선택하는가"에 대한 답이 명확한 단지였습니다.
만약 제가 "대장 생활권"이라는 이름값에만 집착했다면, 사람들이 실제로는 좋아하지 않는 구축을 샀을지도 모릅니다.
가치를 모르면 투자금만 보이는 까막눈이 되고, 개별 단지의 선호도를 따지지 않은 채 "대장 생활권"이라는 이름으로 뭉뚱그려 판단하게 됩니다. 6개월 동안 기준을 세우고 하나씩 따져보는 연습을 반복한 덕분에, 이 갈림길에서 흔들리지 않을 수 있었습니다.
소액 가성비 투자, 언제가 타이밍일까
제가 투자한 지역은 수요 대비 공급이 줄어들면서 전세 매물이 점점 마르고 있었습니다. 전세 매물이 없어지면서 거짓말처럼 전세가가 오르기 시작했고, 전세가가 제가 생각하는 만큼 올라와 매매가와 전세가의 갭이 줄면서 제 투자금 범위 안으로 들어왔습니다. 즉, 공급이 마르고 전세 매물이 씨가 마르기 시작하는 시점이 소액투자자에게 기회가 열리는 타이밍입니다.
실전에서는 매물 중 가장 저렴하게, 그중에서도 가장 좋은 조건으로 살 수 있는 것,협상 여지가 있는 급매 위주로 조건을 맞췄습니다. 동시에 전세도 주변에서 가장 먼저 나갈 수 있는 조건인지까지 함께 따졌습니다. 주변에 전세 매물이 없다 보니, 목표했던 것보다 빠르게 가계약을 하고 2주 만에 전세를 맞출 수 있었습니다.
배운 대로 하나씩 해나가다 보니, "이게 정말 될까" 싶었던 일이 6개월 만에 현실이 됐습니다.
6개월이 지난 지금, 그때의 선택은 최선이었을까
6개월 전엔 투자금이 정말 빠듯했습니다. 직전에 투자가 무산되면서 가계약금까지 잃고 투자금이 더 줄어든 상태였고,그래서 더 보수적으로 볼 수밖에 없었습니다. 그때 함께 검토했던 다른 후보 단지들과 지금의 가격 흐름을 다시 비교해봤습니다.
(그래프: 빨간색 = 후보 단지, 파란색 = 실제 투자 단지, 검정색 = 투자 시도 단지, 연두색 = 투자 이후 발견한 단지)
- 후보 단지(빨간색)
끝까지 매수를 시도했지만 매물이 거의 없었고, 세입자가 나가는 시점을 잔금일과 맞춰야 하는 구조였습니다. 전세가 잘 안 나가는 계절과 겹칠 가능성이 있어 리스크가 크다고 판단했습니다.
- 투자 시도 단지(검정색)
사실 제 첫 투자가 될 뻔했던 곳입니다. 인구가 받쳐주는 지역이었지만 후순위 생활권 신축이었고, 가장 싼 사연 있는 매물이라 협상이 쉽지 않았습니다. 등기가 나오지 않은 상태라 원하는 만큼 전세를 받으려면 현금 전세밖에 방법이 없었는데, 당시 들어올 수요층인 신혼부부의 대출 한도를 고려하면 희망 전세가까지 시간이 필요했습니다. 계약했다면 추가로 3~4천만원이 더 들어가면서 결국 계약금을 잃었을 가능성이 큽니다. 10개월의 지난 현재까지도 전세가가 비슷합니다. 희망전세가를 기대했지만 후순위 생활권의 전세를 받치는 수요의 구매력을 알 수 있었습니다.
- 투자 이후 임장지 단지(연두색)
투자 후 계속 지역을 돌아보다 알게 된, 인구 규모가 조금 더 작은 중소도시의 준신축입니다. 투자 단지가 날아간다면 다음지역으로 가야겠다고 후보지역에 있던 곳이었습니다. 사람들이 좋아하는 생활권에 선호도 높은 단지라 투자금 안에 들어올 가능성이 있는 단지였습니다. 하지만 아직 공급이 정리되지 않아 전세가가 올라오지 못한 상태였고, 주변에 연식 좋은 대체할 만한 단지들이 많았습니다.
더 수요가 탄탄한 지역, 더 선호도 높은 옆 단지에 투자했더라면 하는 아쉬움이 없는 건 아닙니다. 하지만 지금 그 선호 단지와 가격이 나란히 움직이는 걸 보면서, 제가 산 단지도 여전히 저평가된 채 가격이 눌려있는걸 확인했습니다.
2025년까지 공급이 많았던 지역이 이후 공급이 줄면서 전세가부터, 다음 매매가가 서서히 오르는 흐름을 보며 그때 그 선택이 최선이었다"는 결론을 내렸습니다.
마무리하며
지금 할 수 있는 걸 하자. 2~3천만원으로라도 가능한 걸 찾아보자고 결심했습니다. 주 6일 근무를 하면서도 퇴근 후엔 강의를 듣고 임장보고서를 쓰고, 유일하게 쉬는 일요일엔 발로 뛰어 현장을 확인하며 6개월을 매달렸습니다. 온전히 쉬는 날은 일요일 하루뿐이었지만, 그 하루라도 투자를 위해 쓸 수 있었다는 것만으로도 감사하고 행복했습니다.
투자금이 작다는 건 생각보다 난이도가 높은 일이었습니다.
남들이 좋아하는 물건은 애초에 그 돈으로 살 수가 없었으니까요. 포기하지 않고 배운 걸 현장에 적용하며 부딪히는 사이, 저도 모르게 조금씩 성장하고 있었습니다.
이 글을 읽고 계신 분 중에 "투자금이 적어서"라는 이유로 망설이고 계신 분이 있다면,지금 가진 돈으로 할 수 있는 것부터 치열하게 시작해보시라고 말씀드리고 싶습니다. 쉽지는 않지만, 분명 가능합니다.
저도 여기서 멈추지 않고 계속 실력을 쌓으며 다음 투자로 나아가 1억 달성기로 또 인사드리겠습니다. 함께 오래오래 만날 수 있었으면 좋겠습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
