남양주시 마석에 23년도 내집마련뒤 갈아타기고민중

안녕하세요 지나님! 저도 월부오기 전에는 오피스텔도 괜찮다고 생각했던 1인입니다. 우선 오피스텔은 상업지구에 지어져서 용적률(땅을 사용할수 있는 면적)이 아주 높습니다. 부동산은 건물을 사는게 아닌 땅을 사는 것입니다. 결국 건물은 낡아지고 30년 정도가되면 효용가치가 다 떨어진다고 보는게 정설입니다. 그랬을때 남는건 무엇인가요? 땅만 남습니다. 용적률을 높여서 지은 오피스텔은 나중에 낡았을때 재건축하기가 힘듭니다. 이유는 땅의 지분이 얼마 안되기 때문에 재건축 된다해도 사용할수 있는 땅도 적기 때문이죠 그렇기 때문에 오피스텔은 전세가 아니라 월세가 많고 현금흐름이 필요하신 분들이 많이 선택합니다 현금흐름이 필요해서 선택하는게 아니라면 갈아타기는 3가지를 충족해야합니다. 1. 충분히 수익이 났는가 2. 갈아탈 물건이 있는가 3. 그 물건이 지금보다 더 좋은것인가 입니다. 이 세가지를 기억하시고 내집마련 강의나 기초강의라도 들어보시는 것을 추천합니다. 만약 강의가 어려우시다면 앞서 댓글주신분들이 추천하신 투자코칭으로 자산 전반을 점검하는 것도 좋을것 같습니다. 앞으로 성공적인 투자하시길 바라겠습니다.

안녕하세요 Jina05님,
마석에서 내집마련 후 상급지 갈아타기를 알아보고 계시는군요~

결론부터 말씀드리면, 마석 아파트를 매도하고 별내 자이이그제큐티브 '오피스텔' 6억 대 분양권으로 갈아타는 것은 다시 한번 고민해 보시기 바랍니다.

1. 오피스텔 매수를 반대하는 이유

앞서 다른 분들이 용적률, 시세 차익의 한계에 대해 잘 설명해 주셨는데요.
오피스텔은 가격이 저렴한 대신 매수자를 찾기 어렵기 때문에 환금성이 떨어지고, 상승기 아파트 대비 시세 차익(자산 가치 상승) 폭이 훨씬 적습니다. 6억 후반이라는 분양가 자체도 가격 수준이 오피스텔 대비 저렴한 수준도 아닌 것 같다는 생각이 듭니다. (추가로 오피스텔 취득세는 4.6%이기 때문에 세금 부담도 꽤 큰 것 같아요)

마석 신축 아파트를 팔고 6억 대 오피스텔로 갈아타는 것은, 가장 큰 어려움은 내가 팔아야 할 때 팔 수 없다는 것이 가장 큰 리스크라 입지 가치는 좋아질지 몰라도 상품성(아파트 vs 오피스텔) 측면에서 아쉬울 수 있습니다.

2. 현실적인 대안 안내
- 경기 비규제 투자 검토: 현재 마석 아파트 매도 시 확보되는 현금과 모아둔 자금을 합쳐, 당장 실거주가 어렵다면 수도권 외곽의 비규제 지역의 아파트에 전세를 끼고 매수(갭투자)하는 방향도 있습니다.

만약 이부분이 어렵다면 다른 분들 말씀처럼 투자코칭을 받아보시는 것도 추천드립니다.
https://weolbu.com/product/5452

오피스텔 분양권의 깔끔함과 별내 입지가 좋아 보일 수 있지만, '아파트'라는 주거 자산의 가치를 지키면서 상급지로 이동할 수 있는 대안인 아파트를 조금 더 넓게 탐색해 보시길 권장합니다.
아무쪼록 답변이 도움 되셨음 좋겠습니다😊

안녕하세요 Jina05님 😊 별내 신축에 초역세권까지 직접 보고 오셨다면 마음이 가는 게 너무 자연스러운 것 같아요. 저는 오피스텔이라서 무조건 안 된다고 생각하기보다, 내가 매수하려는 자산의 특징과 장단점을 충분히 알고 선택하는 게 더 중요하다고 생각합니다. 오피스텔은 신축,교통,편의성 같은 장점이 있지만, 아파트보다 매수 수요가 제한될 수 있고 향후 매도나 다시 갈아타야 할 때 환금성이 아쉬울 수 있다는 특징도 함께 봐야 하고요. 특히 Jina05님처럼 ‘갈아타기’가 목적이라면 지금보다 살기 좋아지는지만 아니라, 앞으로도 사람들이 계속 사고 싶어 할 자산인지, 다음 갈아타기를 할 때 유리한지도 같이 비교해보셨으면 좋겠습니다. 별내 오피스텔 하나만 놓고 결정하기보다 같은 예산으로 살 수 있는 다른 지역의 아파트나 연식 있는 아파트까지 함께 비교해보면 내게 맞는 선택이 조금 더 선명해질 것 같아요.