월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 자연앤힐스테이트
- 연식 : 2012년
- 세대수 : 1764세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
영통구 종사자수 : 168,344명
사업체수 : 30.260개 중 500인이상 사업체수는 15개, 연봉 6940만원(원천징수 기준)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 61분 (환승1회)
시청역 : 70분 (환승2회), 광역버스 (M5121은 60분)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
다산중학교, 학업성취도 92%,
2025년 기준 특목고비율 9.6% - 졸업생 353명 중 과고 3명 , 외.국제고 16명, 자사고 14명,
영재고 1명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
갤러리아백화점, 롯데몰, 롯데마트, 아주대병원, 광교호수공원, 경기도서관
정량적수치 뿐만 아니라 쾌적한 자연환경과 커뮤니티도 우수하다
5. 공급
- 영통구 3년입주 합계 : 580세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
1) 영구 인구수 : 362,099명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 362099x0.005 = 1810세대
3) 3년 입주량 합계 : 580 세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 580 ÷ 3년 = 연평균 193 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 193 ÷ 1810 = 0.1066배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내
수원시 전체 3년동안 9696세대 입주 예정 그 중 영통구는 580세대
권선구, 팔달구, 장안구에 공급물량은 있지만 광교에서 이동하는 수요는 거의 없을듯
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수원시 내에서 상급지인 광교에 위치한 자연앤힐스테이트는 경기남부에 위치해 있지만 신분당선이라는
교통으로 인해 강남, 판교접근성이 좋은 단지이다
광교는 쾌적한 환경과 편의시설, 삼성이라는 직장을 품고 있어 지역내 고소득자들이 선호하는 지역이지만
여의도나 도심의 접근성은 떨어지므로 수요층의 한계는 있을것으로 보여진다
그러므로 직주근접을 원하는 경기남부의 직장인라면 한번쯤은 고려해 볼만한 단지가 아닌가 생각해본다
학군의 경우 구내 고소득자들이 많다보니 특.자고의 입학율이 높은편이다
또한 신분당선으로 인해 분당. 수지, 대치학원으로의 접근도 가능해서 학령기 아이가 있는 가정이라면
학령기 동안 이동이 적어서 전.월세보다는 실수요가 많은 단지이지 않을까 추측해본다
30평형 단일평형 구성이 좀 아쉽지만 초역세권이고 최근 광교센트럴뷰 실거래와 호가를 봤을때
자연앤힐스테이트의 가격이 더 높아야 하지 않을까 생각한다
다만 현재 나오는 호가 20.5억 전후로 봤을때 서울의 2,3급지의 단지들과 비교해 볼것 같다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
