월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 자연앤힐스테이트
- 연식 : 2012년
- 세대수 : 1764세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
영통구 종사자수 : 168,344명
사업체수 : 30.260개 중 500인이상 사업체수는 15개, 연봉 6940만원(원천징수 기준)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 61분 (환승1회)
시청역 : 70분 (환승2회), 광역버스 (M5121은 60분)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
다산중학교, 학업성취도 92%,
2025년 기준 특목고비율 9.6% - 졸업생 353명 중 과고 3명 , 외.국제고 16명, 자사고 14명,
영재고 1명
신풍초 배정 학급당 인원 23.5 하지만 구내 사립인 소화초, 중앙기독초등학교도 많이 보냄
학원가는 에듀타운사거리를 중심으로 형성
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
갤러리아백화점, 롯데몰, 롯데마트, 아주대병원, 광교호수공원, 경기도서관
정량적수치 뿐만 아니라 쾌적한 자연환경과 커뮤니티도 우수하다
5. 공급
- 영통구 3년입주 합계 : 580세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
1) 영통구 인구수 : 362,099명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 362099x0.005 = 1810세대
3) 3년 입주량 합계 : 580 세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 580 ÷ 3년 = 연평균 193 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 193 ÷ 1810 = 0.1066배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내
수원시 전체 3년동안 9696세대 입주 예정 그 중 영통구는 580세대
권선구, 팔달구, 장안구에 공급물량은 있지만 광교에서 구내이동보다는 상급지로의 갈아타기 수요는 있음
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수원시 내에서 상급지인 광교에 위치한 자연앤힐스테이트는 경기남부에 위치해 있지만 신분당선이라는
교통으로 인해 강남, 판교접근성이 좋은 단지이다
광교는 쾌적한 환경과 편의시설, 삼성이라는 직장을 품고 있어 지역내 고소득자들이 선호하는 지역이지만
여의도나 도심의 접근성은 떨어지므로 수요층의 한계는 있을것으로 보여진다
그러므로 직주근접을 원하는 경기남부의 직장인라면 한번쯤은 고려해 볼만한 단지가 아닌가 생각해본다
학군의 경우 구내 고소득자들이 많다보니 특.자고의 입학율이 높은편이다
또한 신분당선으로 인해 분당. 수지, 대치학원으로의 접근도 가능해서 학령기 아이가 있는 가정이라면
학령기 동안 이동이 적어서 전.월세보다는 실수요가 많은 단지이지 않을까 추측해본다
30평형 단일평형 구성이 좀 아쉽고 타입의 종류도 다양하지만 초역세권이고
최근 광교센트럴뷰 실거래와 호가를 봤을때 자연앤힐스테이트의 가격이 더 높아야 하지 않을까 생각한다
다만 현재 나오는 호가 20.5억 전후로 봤을때 생활권과 평형의 제한은 있을수 있지만 서울 중상급지와
비교해 볼것 같다
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
내집마련의 경우 대출은 25년 10월15일 부동산 정책으로 일괄 적용해서 계산해 봄
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 자연앤힐스테이트단지 33평 현재 매매 20.5억, 전세 9.3억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 6월 매매 16.3억 전세 7.67억 (당시 전세 평균값)
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 1월 매매 10.2억 전세 5.67억 (당시 전세 평균값)
매매는 급매로 나온 20.5억과 20.6억 매물을 제외하고 중간층 기준 21억 호가 형성
전세는 재갱매물이 8억대에서 형성되고 신규계약의 경우 9.5억 이상으로 형성
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
현재 21년 6월 전고점을 돌파하고 전고점 대비 거의 26% , 전저점대비 101%상승한 상태이다
고점과 저점 매수시 수익률에서는 4배, 수익에서는 2.4배의 수익의 차이가 나는 것으로 보아 저점에서
매수하는 것이 중요한것 같다
전세 상승분보다 매매 상승분이 높고 전저점 시기에서도 투자금이 4.5억이상 들어가는 단지로
투자금이 적지 않지만 투자와 내집마련을 비교해서 수익율을 계산해보니
투자의 경우 전세가, 내집마련의 경우 개인 대출 한도에 따라 달라질수는 있지만 고점에 매수를 했다고 해도
장기적으로 수익을 얻을수 있는 입지가치 있는 단지이다
서울은 아니지만 시기의 문제일뿐 지역내 랜드마크 단지는 서울의 시세 흐름을 충분히 받을수 있기 때문에
서울의 비슷한 급지의 랜드마크단지나 서울 상급지의 중.상위생활권의 단지들의 시세흐름도 지켜봐야겠다
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
자연앤힐스테이트는 서울4급지의 랜드마크 단지들과 상대적으로 비교해 볼때 저평가구간은 아닌것으로
보여지고 대신 주변 공급으로 인해 래미안크레시티가 상대적으로 싸다라는 생각이 든다
다만 이편한세상신촌과 가격폭이 좁아지는 상황에서 갈아타기 수요층에는 좋은 기회라고 생각된다
길음래미안센터피스와 같이 매매가는 낮고 전세가가 높을 경우 내집마련, 대출, 투자 어느 경우에서라도
수익을 얻을수 있다
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 광교중앙역 초역세권, 1764세대의 대단지로 환금성 면에서는 OK
다만 평형이 다양하고 대단지라 동별, 타입별 가격 차이는 있음
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 토허제와 대출규제로 인해 자기자본이 16.5억이 필요한 상황
수익률 100%로 계산시 매매가 37억이 되어야한다
투자금이 많이 필요한 만큼 투자금 회수에 시간이 걸릴것으로
예상되지만 상품성과 입지가치가 있는 단지이기 때문에 매매
수익은 클 것으로 생각된다
자연앤힐스테이트는 경기도이지만 서울 4급지 못지 않는 수익률과 수익을 보여주고 있으며
공급이 가격에 영향을 준다는 것을 동대문구를 보면서 알수 있었고
직장과 교통, 플러스 요인으로 쾌적한 환경, 교통호재, 환경개선(재개발,재건축등)이 가격에 반영됨을 알수 있었다
특정 업무지구보다 3대업무지구로의 접근성이 뛰어난 단지의 전세수요가 탄탄하다라는 것을
전세가를 통해 알수 있었고 투자시 전세가에 따라 수익률도 달라질수 있기 때문에 입지가치뿐만 아니라 사람들의 선호도를 파악하는 것도 중요한 사안이라고 생각된다
입지가치와 선호도에 따라 비슷한 투자금을 가지고도 다른 수익률과 수익을 얻을수 있기 때문이다
4) 원금보존 : 전세가율 45%, 이미 21년 최고 전세가를 넘은 상태이지만 토허제로 인해 전세.월세 물량이
줄어드는 상황에서 전세가 상승이 예상되긴해도 전저점이후 전세가율이 50%미만인 점을
감안할때 정책으로 인한 추가 조정도 염두해 두어야 할것 같다
향후 전세가 상승이 있다해도 10년후에 18억까지 갈수 있을지는 아직까지 상상은 되지는
않지만 만약 간다면 매매가가 18.6억까지 하락한다해도 20.5억 기준 1.9억을 감담할수 있다면
원금보존에는 무리가 없다고 생각된다
5) 리스크 대비 : 공급이나 전세수요에 대한 리스크보다 세제나 대출에 대한 부분에서 개인 상황에 대한
대비가 필요한 것으로 보인다
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
자연핸힐스테이트는 광교신도시의 쾌적한 환경을 누릴수 있는 초역세권 단지이다
경기남부의 직장을 가진 수요층이라면 동탄, 광교, 수지, 분당을 염두해 볼때 결코 빠지는
단지는 아니라고 생각한다
하지만 입지가치을 생각해 볼때 정책과 대출로 인해 상급지와 중.하급지, 수도권의 가격에 조정이
일어나는 이 시점에서는 자연앤힐스테이트를 매수해도 잃지 않는 투자는 될수는 있지만 조금은
아쉬운 선택이 아닐까 생각이 들고 지금 가격이 시세흐름 순서에 따른 가격이라 결코 저평가 구간도
아니며 대출이 제한된 상황에서 아래 급지에서 갈아타기를 준비하는 수요층이나 현금부자가 아닌 이상
매수는 힘들것으로 보여진다
3. 작성하면서 느낀점 :
꺽이지 않을 것만 같았던 상급지의 가격이 하락.보합하고 서울 외곽, 경기도 외곽의 가격이 상승하면서
추가 토허제지역이 정해진후 가장 많이 가격 상승을 보인 지역이 경기도 안에서
영통구, 광명시, 동안구이었는데 앞마당인 영통구의 랜드마크단지인 자연앤힐스테이트를
분석해보면서 입지가치가 있는 단지라면 상승흐름이 오지 않는 시기에도 흔들릴 필요가 없겠다는
생각을 해 보았다
비단 서울 vs 수도권, 신축 vs구축을 볼때 서울만 상승하는 것도 신축만 상승하는 것도 아닌 저마다
시세흐름의 시기가 다르다는 것과
준비된 자만이 기회가 왔을때 기회를 보내지 않고 내 것으로 만들수 있다는 것도 새삼 일깨워주는
시간이었다
토허제로 인해 투자에 제한을 주는 시점에서 입지가치가 있는 단지를 알아볼수 있는 실력과 준비된
계획만 있다면 지금 당장 서울 투자가 아니더라도 또는 상급지 투자가 아니더라도 상황에 맞는
투자를 하면서 내가 세운 목표에 다가가기 위해 필요한 행동을 해나가면 될것같다
마지막으로 비슷한 가격대의 매물을 비교해 보았는데
송파구의 가락쌍용1차(구축)과 이편한세상송파파크센트럴(신축)과 비교해 보면
상급지의 입지좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축을 보면서 연령대에 따라
현금 흐름이 필요한 연령대에서는 전세가가 높은 이편한세상송파파크센트럴이, 자연앤힐스테이트가
매매가의 상승분을 원한다면 가락쌍용1차가 좋지 않을까 하는 생각을 해 보았다
또한 자연앤힐스테이트가 시세흐름을 받아 상승하고 있지만 기회가 되면
가락쌍용1차나 이편한세상송파파크센트럴로 갈아타기 하는 것이 어떻까 생각해 보았다
다만 가락씽용1차의 경우 리모델링으로 인한 추분에 대한 부분과 동.호수에 대한 부분도 고려해야 할것 같다
