안녕하세요.
튼튼한 노후라이프를 바라는 노후를튼튼하게 [노튼] 입니다.
상급지 앞마당이 없었는데,
좋은 기회에 송파 지역 특강 강의를 해주셔서 오프 강의를 고민 없이 수강신청 하였습니다.
저는 송파 특강을 듣기 전에 3가지가 궁금했습니다.
‘상급지로 어떻게 진입할 수 있을까’
‘가격을 어디와 비교해서 트래킹하면 좋을까’
‘상급지라도 어느 범위까지 투자 범위로 볼 수 있을까’
질문에 답을 찾을 수 있도록 열심히 강의를 들은 뒤,
튜터님께서 강의 말미에
배운점을 정리하고 적용할 점을 토대로 후기를 작성해보라고 하셔서
바로 실천해봅니다 :)
2026.09.04 강남3구의 시장 상황
강남은 호가도 떨어지고, 매물도 늘어나는데,
반대로 강북은 신고가 갱신
현 시점 수도권 시장의 분위기입니다.
그럼에도 꼭 팔아야 하는 매물은 부동산 100여곳에 내놓으며 열심히 팔려고 노력중인 지금 시장.
왜 그런일이 일어날까?
2028년부터 주택수가 아니라 주택가액 기준으로 세율체계가 바뀌게 되면,
고가 주택일수록 종부세 부담 증가폭이 커지게 됩니다.
특히 과세 표준이 올라가고, 장특공제도공제 한도가 2029년까지 순차적으로 10억까지 줄어들기 때문에
최고가 아파트를 장기보유하여 발생한 양도 차익이 클수록 향후 세금 부담이 커지기 때문입니다.
하지만 오히려 어떤 사람들에게는 지금 이 이사장이 기회일 수 있습니다.
외곽과 가격 차이가 좁혀진 지금.
그리고 현장은 오히려 꼭 팔아야하는 물건인 경우 더 깎을 수 있는 수단으로 활용할 수 있습니다.
물론 저의 경우 최근 2호기까지 마무리한 상황이라 행동으로 바로 실행하기는 어렵지만,
향후 제게 기회가 온다면 총알 장전하고 방아쇠 당기기위해 미리 지역을 꼭 알고 있어야겠다 생각이 들었습니다.
송파에 대한 나의 생각
직장이 송파이기도 하고, 한때 송파에 살고, 남편이 크고 자란 지역이라
더욱 애착이 가는 동네이기도 합니다.
그리고 좀더 다른 동네보다는 체감이 되는 동네이기도 합니다.
제가 한때 주민으로서 느낀 송파구는
어딜가나 평지여서 러닝하기 좋고,
내로라하는 백화점과 쇼핑몰, 주변에 맛집들이 즐비해 누군가를 만나기도 좋은 곳이고,
성내천, 석촌호수, 올공처럼 도심 내에서 휴식도 가능하며,
조금만 걸어가면 한강을 거닐 수 있고,
아이 교육을 신경 쓰고, 여유로운 분위기의 가족들이 많이 사는 동네라고 생각했습니다
게다가 개인적으로 이점은 직장도 가까우니,
‘언젠가 나는 송파구에 꼭 살꺼야.’라고
월부 들어오기 전부터 생각했던거 같아요.
거주 만족도가 매우 높은 지역이었습니다.
그렇게 거주민으로 느낀 송파에 대한 인상이
핵심 입지 가치로 연결되었습니다.
‘나처럼 많은 사람들이 송파에 살고 싶어하는구나.’
그리고 그 땅의 가치가
두터운 수요층을 만들었습니다.
직교학환 중 그 요소가 무엇이든 지역의 핵심 가치를 알아야
수요를 이끄는 이유와 그 두께를 정확히 알 수 있습니다.
이번 송파 특강을 통해 여태 내가 거주하면서 느꼈던 지역의 인상과
실제 가격으로 연결되는 가치를 연결지을 수 있어서
좀더 몰입해서 강의를 들을 수 있었습니다.
1급지라고 다 살 수 있는건 아니에요.
1급지 10평대 괜찮을까?
100세대 미만 나홀로 단지도 사도 되는가?
후순위 생활권 단지를 매수할 수 있는가?
정말 다 영끌해도 부족하지만
그래도 현실감있게 다가갈 수 있는 투자 후보군들은
앞서 말한대로 모자란 부분들이 있습니다….허허
하지만 부자가 아닌 저는, 내가 기웃거려 볼 수 있을까? 생각이 드는 1급지 물건은
모두 위의 난제가 있는데요.
저와 같은 고민을 할 분들을 위해 교안에 모든 답을 넣어주신 튜터님의 혜안.. (오우)
강의를 통해 상급지의 선호 단지의 경우
n년간 수익관점에서 분명 매수할 수 있는 단지 이지만
실수요가치, 하락장에서의 거래량과 더불어
올라갈 때 갈아타야 할 단지이기에 상승장에서의 반응을 보면서
매도 전략도 함께 고려해야함을 배웠습니다.
본인 상황에 따라 단지 by 단지로 비교하는데,
이때 한쪽으로 치우쳐 바라보지 말고
좀더 상위 생활권의 단지들과 또 더 좋은 지역의 후순위 생활권의 단지들과도
비교평가를 해야한다고 말씀해주셨어요.
앞으로 송파는요.
영향을 주고 받는 서초구에 일부 공급이 있지만
26년 이후 송파구는 신축 공급이 없고,
재정비 사업이 활발하기 때문에 앞으로의 공급 물량을 점검해야 합니다.
조.사.관 여러번 들어도 생소하고 어려운 단어들인데
현장에서 부사님들과 대화를 통해
재건축 진행 단계와 애로 사항들을 몸소 체험하면서 단지 매수 전략을 짜야 한다고 하셨어요.
9월 TODO
- 내 예산에 맞는 단지 3개 → 관심 있는 단지 알림 등록 (완료)
- 분위기 임장 (완료)
- ~9/30 금액대별 송파구 결론 내기
가격대 별로 어떻게 송파 아파트의 매수 전략을 세워야하는지 가이드 주셔서
나의 드림하우스 잠.래.아로 입성할 그날이 더욱 기다려집니다. 설렘 가-득
송파구에 대해 낱낱히 파헤쳐주신 코쓰모쓰 튜터님 감사드립니다.
강임때 꼭 뵐 수 있길 바래봅니다!
