*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 :
- 연식: 2021.11
- 세대수 : 1,031
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 160,601
00구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분
판교역: 28분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 광중학교, 학업성취도 67%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급( 1.1km 반경 이마트 )
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 경기광주 3년입주 합계 : 4,481세대 (26년 2,530세대 + 27년 1,951세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 경기광 인구수 : 401,246
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 401,246x0.005 = 2,006세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,481세대 (26년 2,530세대 + 27년 1,951세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,493 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.74배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : B A C C A =>B
판교에서 밀려나온 수요가 많을거라 생각했는데 객관적인 등급이 낮다못해 평균이하도 많아서 놀랍다. 2년전 대비 저점 7억초반에서 26년 9월기준 10억에 근접한 40% 가량 올랐기 때문에.
가장 가까운 동 기준 이마트가 있어 BACBA =>B+를 줄 수도 있다.
하지만 학업성취도율 관점에서 자녀가 태어나면 나중엔 떠나야하는 곳이라는 생각이 든다. 장기거주 수요가 한겹 줄어든다는 관점에서 알파투자는 신중해야 할듯하다. 판교생활권이란 이점은 내집으로써 베타투자를 고려할만 하다.
그런데 같은 10억이라면 배차가 적은 경강선보단 분당선 및 신분당선 라인을 보는게 낫지 않을까.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 경기광주 자이 33평 현재 매매 9.55억, 전세 -억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.8억 전세 6.0억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.99억 전세 4.4억
[시세 상세 확인 방법]
1) 시세는 네이버 부동산
네이버 부동산 → 단지 검색 → 나온 매물의 매매가 확인
2) 나온 매물이 없을 경우, 가장 최근 실거래가로 반영
네이버 부동산 → 단지 검색 → 시세/실거래가 탭 클릭 → 평형선택 (보는 평수가 정해지지 않았을때는 수요가 많은 30평형대로 선택) → 가장 최근 실거래가 입력
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강남역 접근성 기준 (A등급) 전세가율이 적정하다는 생각이 든다. 고점 매매가 해당월엔 전세가 변동이 커서(5-6억원 1억차이) 튀는값을 고려할 필요는 있어보인다. 여전히 상승추세기 때문에 비교평가를 통해 저평가 여부를 객관적으로 판단해볼 필요가 있다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
가격이 싸다면 충분히 살만한 가치가 있다. 저평가 여부는 아직 확인이 더 필요하다. 강남역 50분 거리의 다른 지역에 대한 비교를 할 때이다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상이다. 거래는 연 3-40건 정도인데 활발한 기준은 모르겠어서 수요가 충분한지 모르겠다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 3-3.5억이 들어간다. 입지적으로 메리트가 있지만 더 좋은 가치매물 비교가 덜 되어서 저평가인지 확인이 필요하다
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 60% 이상으로 교통기준 전세가율 높지 않으나, 수도권으로 보는 시각은 아니라 지방으로 고려했을때 전세가율 매리트가 부족하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 적어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분하다. 하지만 투자금 대비 전세가율은 떨어져 위험성이 있어보인다. 올라갈 이유는 충분하지만 떨어지는것에 대한 대응이 어렵다. 같은가격의 다른 매물 비교가 꼭 필요한 시점이다
3. 작성하면서 느낀점 :
알면 알수록 어렵다는 말처럼 이 집이 오를것같다는 생각은 비교평가 전후 달라질 것이다. 비교가 부족하기때문에 앞마당을 확보할 필요가있다. 1-2년만 빨리 수강했어도 더 좋은 가치를 싸게 구매했을텐데 많이 아쉽다. 3년뒤 또 후회하지 않도록 지금 공부하는데 의의를 두어야겠다.
