월급쟁이 부자로 은퇴하라 너나위 지음
4장 성공 투자를 위한 필수 지식
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 전세 가격이 매일 조금씩 오르는 게 아니라, 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. 이것은 투자자 입장에선 매우 큰 의미가 있는데, 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이기 때문이다. 또 하나 여기서 놓치지 말아야 하는 건, 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 투자자는 여전히 해당집의 등기권리증을 가지고 있고 전체 자산의 규모도 유지되는 상황에서, 추가로 현금이 생긴다. 전세투자의 이러한 장점 덕분에 일반인들이 예상하지 못한 일이 발생한다, 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익일부가 실현되는 것이다. 이로써 1년간 모은 종잣돈에, 2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분이 더해짐으로써 1년에 1채가 아닌, 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다. 그때가 되면 은퇴로 인해 매달 들어오던 근로소득은 사라지겠지만, 여러 주택의 전세금 상습누을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다. 혹은 당시 상황에 따라 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 더 나아 보이는 주택이라면, 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다.
저 흐름으로 차츰 시스템을 구축하고 동시에 자산 규모를 키워가는 것이야말로, 투자 개시 시점에 넉넉한 자본을 갖지 못한 직장인 투자자에게 적합한 투자 방식이기 때문이다.
06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. 그것은 바로 요즘 많이 대두되는 ‘역전세 리스크’다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수 밖에 없다.
|지키는 것도 중요하다.
하지만 K대리에게 전세가 하락분만큼의 현금이 없다면 어떻게 될까? 당장 전세 보증금 반환 문제로 임차인과 분쟁에 휩싸일 수 있다. 돌려줄 돈이 모자라서다. 이로 인해 보유할수록 좋은 자산을 울며 겨자 먹기로 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 입지가 썩 좋지 않고 거기에 더해 시장 상황까지 안 좋다면, 매도하기조차 쉽지 않을 것이다. 설상가상으로 주택이 여러 채인 상황에서 이런 일이 연달아 벌어지면 어떻게 되겠는가? 공들여 쌓은 탑이라도 한 번에 무너질 수 있다. 이것이 시세차익형 전세투자자에게 도래할 수 있는 리스크의 실체다. 그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.
장기적으로 볼 때 주택의 전세가가 상승하는 것은 분명하지만 2년마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가 오를 것이라고 확신해서는 안 된다.
|절대 무너지지 않을 리스크 관리법
역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호나는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그러니 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.
후기: 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책은 3번째 읽나 보다. 1호기를 하기 전에는 부동산 투자가 자산을 늘리는 아이디어를 이해하고, 어떤 기준으로 선정해서 매수과정을 밟는지가 가장 기억에 남았었다. 매수를 하고 나니 흥미롭게도 06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라 |지키는 것도 중요하다. 가 가장 나의 눈을 끈다. 매수 후 운이 좋게도 상승장을 맞아 자산이 증가하고 있고, 빚을 내서 더 좋은 걸 살껄 그랬나 후회도 한적이 있었다. 그런데, 하락장을 맞을 것이라는건 머리론 대충 그럴수 있겠다 싶겠지만 실질적 준비가 구체적으로 되어 있진 않았다. 막연하게 떨어지면 안팔면 되지 정도 였달까? 그런데, 그게 마음가짐을 달리 하는것 에서 부터 시작해야겠다 싶었다. 내가 확보할 수 있는 현금 유동성은 매달 모으고 있는 근로 소득, 2호기를 하지 않는 동안에는 꾸준히 저금이 될거고, 연봉 만큼의 신용대출이 가능하고, 회사 대출 얼마나 가능한지 알고 있다. 장기적 우상향이라도 전세 계약시 마다 매번 우상향은 아닐것을 염두해 두고 미리 계획하자. 지키는 것도 투자다.
